高架边上的房子接近3万一平?南二环地段拉分,主城刚需选不选?

2021-11-19 11:57:51|来源:乐居买房
摘要|

南二环,毗邻桐梓林、神仙树、玉林等老牌商圈。优质的区位优势决定了肯定会有很大一部分有主城情节的购房者会选择这个板块,同时区域聚集的王府井百货、泛悦国际、万达广场等等大型商业配套,地铁1、18号线通行,也完全可以满足日常的生活所需。

单论地段,在这个区域的新盘无疑很有竞争力。尤其附近还只有科华388一个住宅项目现在在卖。但是上帝往往开了一扇门,总会关掉一面窗——因为它朝着二环高架。

高架边上的房子卖2万多


主城配套 区域成熟

在当下的城市格局上,南拓东进是不少买房人群关注的热点;但于此同时,不少置业人群又难以割舍传统老城的成熟配套与市井生活,而南二环被称为主城的核心板块不足为过。距离火车南站直线距离不到2公里,进可南下东出,而回归主城也十分便利。

2021年武侯区将实施33个城市有机更新项目,计划总投资额1190亿元,整个武侯区的城市界面将有极大的提升,南二环临近传统老牌发展商圈,未来尚有较大更新空间。

高架边上的房子卖2万多区域示意

地处南二环,隔街相望为王府井百货,东南向为绿地GIC成都中央广场,1公里外东湖公园,四川大学望江校区,2公里内覆盖了大世界商业,好莱坞商业,区域1号线,8号线多个地铁站通行。同时主城的教育,医疗等配套也十分齐全,武侯区的学校不算多高大上,但周边的棕北小学、棕北中学等等也还不错(具体划区以交付后为准),又临近川大望江校区,教育氛围浓厚。,作为老牌发展区,所处地段配置可谓优越。

高架边上的房子卖2万多

街对面商业中心


两栋高层,硬件条件一般


从项目本身来看,科华388是主城小体量产品,其“身世”也较为曲折,此前历经多次易主。最近一次是在2020年11月6日,中迪投资以7.06亿元转成都南二环住宅用地,四川广卫地产接盘,最终得以取证呈现,这也导致项目预期将于2023年交房,时间较晚。

总占地面积仅有16亩,打造两栋33F住宅产品。容积率为4.9,共计388户,两栋楼均为3T6,建筑面积约122-142㎡,有122、134、142㎡三个户型。122㎡起步户型分布在朝向二环高架朝向,为3房2卫;134㎡两个户型设计为端户,142㎡朝向住宅区,两个面积段都为4房2卫。

高架边上的房子卖2万多

相对楼栋布局而言,起步户型122㎡、偏改善的142㎡的朝向受影响最大,一个是中间楼层的外向私密性问题,还有一个就是临路噪音以及灰尘等问题。相对而言,右侧楼栋的134㎡户型受外界环境影响较小。

高架边上的房子卖2万多项目总平示意

单纯从小区来看,较高的容积率及梯户比,以及较少的地块面积难以布局园林绿化,导致居住密度较高,定位较刚需。

为了弥补这一点,开发也运用了公建化立面和公区作为补充。两栋点式塔楼以东偏南30°错落布局提升视野优势,同时采用大面积LOW-E落地玻璃窗设计外立面,既能提升一定外在品质观感,又能规避一定临路的噪音影响。打造层高约6米入户大堂,作为泛会所公共空间,配置儿童活动区等等细节来弥补总体公区的不足。

高架边上的房子卖2万多项目效果图

科华388的优缺点一目了然,成熟的地理位置及配套加分明显,二环高架的直接对视成为硬伤,尤其对于相对改善的价格而言,成为不少受众人群的纠结点。

相对改善的是建面约142㎡四房,采用横厅布局,整体为动静分区设计,不过相对于一般的左右分区格局,三个卧室一字型排列一侧还是会受到一些动区干扰。客餐厅等活动动区连成片,会客方便。主卧采用了套房设计,带独立卫浴空间,同时干湿分离的设计具备细节优势。

高架边上的房子卖2万多建面约142㎡户型空间示意

在具体空间上,景观阳台8米开间,进深2米,尺度感较强。区别于一般户型“鸡肋”小生活阳台,建面142平米生活阳台长约2.5米,宽约1米,实际利用效率也较高。

再看动区呈LDK布局,总体约30㎡的空间虽然比之动辄四五十平的豪宅有差距,但加上阳台空间已较为阔绰,更显得具备实用性。

静区3个房间的面宽都大于3米,所有卧室间都都大于10㎡,尤其主卧套房带独立卫浴,总体超过20㎡,空间感较强,仅书房开间为2.9米,但即使再改造成卧室也基本满足日常需求。

南北通透,兼具尺度感与功能性,142㎡户型已经达到了改善户型标准。

最后在动线布局上,入户配置玄关,最短入户动线为入户—玄关——厨房生活阳台空间,日常外出采购归家等场景使用就较为方便。但是次卫动线就不太合理,分布在入户一侧,距离动区相对位置靠后,同时入户就临卫生间,观感不佳。


改善总价,竞争压力较大


科华388在9月份一次性全部预售,参考价格约23799-29392元/平米,全装修交付。

总价最低的户型,为建面84.83平米两室两厅一卫,位于1栋1单元102,总价214.73万,单价25313元/平米,精装标准2999元/平米,首付三成价格在64.73万。值得注意的是,这套户型大寒日日照不足两小时,为住宅性质公寓。

除了这一套之外,总价最低的户型是1栋1单元8楼806,建面121.84平米三室两厅两卫,总价289.97万,单价23799元/平米,精装标准2999元/平米,首付三成价格在87.97万。同时,该户型也是单价最低的户型。

基本上大致区间就是300万+,在摇号报名时共吸引407组购房者报名,超过了房源数,关注度较高。不过后续在10月13-15日进行了选房,从成都市住建局官网公示的相关数据来看,剩余/退出房源套数较多,目前是顺销状态。

高架边上的房子卖2万多

从新房市场来看,这个价格区间基本是主流改善,相对二手房也较为好选。同样如武侯区的南山·凌峯偏改善建面124-180平米房源,全装修交付,单价28655元/平米起;略偏刚需的南山·御峯均价约26496元/平米,户型建面约71-219平米。科华388的总体价位介于这两个产品之间,具备一定的差异化,但是二手房市场来看,周边可选的次新房按300万区间还是有较多选择,不具备剪刀差。

总体而言,地段优势明显,以时间换空间。南二环周边分布王府井商业等各类配套,1号线、8号线、18号线通行拉近与其它核心区域时空距离,现在周边3公里范围内几乎没有新住宅产品,主城区大拆大改难度也较大,在供应方面有一定优势。

产品方面容积率,梯户比等数据指标不佳,临路灰尘噪音等影响居住体验因素存在,尤其如果是对居住环境有硬性需求不建议购买。但主城不少产品或多或少都会存在类似问题,项目用LOW-E玻璃加新风系统等后期功能性装修能有一定弥补空间,对于喜欢主城地段,热爱市井生活还是值得关注。

参与讨论 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论

楼盘服务

问答服务 选房攻略

问答服务 选房攻略

看装修更多

展开收起