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       从华阳板块到锦江生态带，再到麓山、麓湖，由北向南多个居住组团成熟，商业格局交相辉映，天府新区已然成势。而新晋数年发展目光已集中到天府前湾板块，越来越多房企布局，成为了楼市关注重点点，从麓山的中信城开，海伦堡，麓府等楼盘相继落成，到麓湖的中海、万科、德商、卓越依次布局，区域成熟度与日俱增。

相较于区域的诸多新品项目，定位深改类的虽然不少，但有话题性不算多。近期不少改善客群都有所关注的——奥园麓语one就是其中之一。经常能听到购房群里有人说这个盘“户型很好”，“产品力很强”等等，奥园麓语one的标签很明显。本期评测就看看奥园麓语one到底如何？

从区位看，奥园麓语one北向麓山国际，西向麓湖，地处天府前湾居住区西侧部分。天府前湾连通起了麓山、麓湖等核心区域，定位“公园+住宅”高端纯居板块，延续天府新区公园城市理念。

天府前湾目前成熟度较高的社区就只有麓山国际社区，这个老牌的高端低密代表，占据天府前湾约1/4位置。目前整个板块新房建设如火如荼，从麓山大道由北到南，大板块分布有麓府公馆、麓云、万科星耀天府、佳兆业麓山壹号、天府麓城、万科天府公园城、奥园麓语ONE、德商花样年碧云天玺等诸多社区。

  从局部看，奥园麓语ONE距离规划中央法务岛较近，这也是未来天府前湾的重点规划组团，以法务，商业服务等为核心产业，但目前由于还有大量土地待规整，所以目前板块形象欠佳，区域配套起步较晚。总结起来就是未来区域集中度较高，但短期呈现还欠佳。

奥园麓语ONE总规划占地约111亩，打造的是创新叠墅与板式小高层产品，总体定位面向深度改善置业人群。商业、叠墅与小高层呈局部独立组团，阵列布局。

叠墅为上中下三叠，相对于常见的三叠产品，奥园麓语one有一定特定优势。从实际户型看，主要体现在产品设计规避了传统叠拼的采光，私享性不足等问题；比如在每户配有专属电梯，专梯专用，归家动线不交集；几乎每户都拥有专属地面花园，与归家动线融合，即使传统中叠也不例外，同时得益于地块较大，能将叠墅区容积率规划在1.5左右，结合地势高差，地下大部分能直接采光。

在限墅令的条件下，大部分深改墅居类产品都只做到叠拼，虽然没有纯正双叠私享性更强，但基本由于大部分常规三叠空间，在产品力方面的竞争优势还是受到不少城南深改客群欢迎。

沙盘实景

现有小高层共9栋，为2梯2户纯板式全南北排布，与传统高低配项目相比，同样因为地块优势采用了全南北通透布局，与叠拼组团无视线交叉。商业则是独立在侧，满足后期局部生活日常需求。

小高层效果图

总体已分多批次推出，叠墅组团已悉数入市，可选不多，主力为三批次小高层产品，颇受欢迎的建面约175㎡户型，空间尺度感较强，而且仅有这一个面积段，只有局部细节差异，定位纯粹。

主力建面约175㎡四房，采用横厅设计，4-2-3格局能够满足二孩家庭或者多人家庭使用。

尤其C1户型2T2户板式布局，入户配置有门厅私密空间。面积约3-4㎡增强归家仪式感兼具功能性。

175㎡户型最大的看点有三个。

一是6.8米开间观景阳台，近50㎡动区。连通上客厅动区空间的观景阳台，与餐厅，厨房，生活阳台构成LDK空间，仅开放式客厅加阳台就已近50㎡，给人的尺度感较强。U型厨房可加岛台，满足中西双厨配置，餐厅也带阳台，比起一般的单向阳台户型，即增加了通透性，也开阔了餐厅视野。

二是“准三套房”设计，主卧套房+靠客厅套房+动区类套房，构成3个既独立又满足日常空间的静区格局，私密性做的很足。主卫开间2.6米，放置浴缸绰绰有余，中间次卫位置动线也较为便利。

第三则是与另外两个户型的不同之处——主卧带270°的观景视野。尤其相对于主卧近20㎡空间尺度，舒适感拉满。

如果不计较装修成本，后期还可根据自己需求，将临客厅卧室改为半开放式书房或活动室，进一步扩大动区空间视野。 

总结起来，C1户型三面采光，动区开阔，主卧带独立衣帽间和卫浴，175㎡平层做到了墅居感受，即使与叠拼相比差距也不算太大。

奥园麓语one已相继推出3个批次，最新批次的小高层单价约21976-25854元/㎡，总体在380万往上，在天府新区也基本上是深改价格，接近于同样天府前湾板块的一些改善盘。如德商花样年碧云天玺，2020年1月楼面价10131元/㎡（需配建11%），收官批次172㎡、188㎡套四三卫，带装修均价24500元/平米（装标2600元/㎡）；万科星耀天府175-365㎡户型，均价约28900元/㎡。

目前在天府新区价格档位，产品定位低一级的有华阳板块万科金域华府、麓山大道北的海伦堡玖悦府、中信城开麓山上院等等，不过这几个盘关注度都较高，中签率也不算高。

二手房方面，板块主要为新开发社区，住宅供应较少，存量房参考度不高，主要集中在麓山大道一侧；不过管中窥豹，参考此前公布了一批指导价，如中德麓府项目单价约19405元/㎡，万科海悦汇城西区约22859元/㎡。 奥园麓语one也要高一个档位。

产品方面打造户型175㎡深改产品，设计认可度高，在改善需求下具备一定优势，后期有上升空间。

最后从配套来看，奥园麓语one北向1公里左右分布有万安体育公园，里面有篮球场等设施配套。售楼部所在七里溪麓语公园环境也较好，日常遛弯还是不错的。

周边实景

短距离商业还比较少，邻近的几个住宅主要是红豆名居等安置房项目，以社区底商为主；临近万科将打造万科生活广场，呈现周期大概率两三年时间，总体基础配套齐全。中短距离麓山大道上的山姆会员店以及和悦广场，以及麓山小镇、麓府商业街、建发第五大道商业街等社区商业，南向有中央商务区在建的大型商业大悦城等。

而置业关注度较高的如学校等方面，由于近年天府新区幼升小，小升初都采用多校划片政策，具体要以每年调整为主，未来具体交付不完全确定。从2021年看，初步划分为D区，这个区域教育资源丰厚，区域天府二小，天府三中附小，天府六小，万安小学，白沙小学等等。近两年新建的天府三中距离项目也不远，约3公里左右距离，也已投入使用。临近地块也规划为学校，幼儿园等，未来若就读较为便利。