区域：青羊区内金沙板块

从区域来看，鹭岛金沙壹品位于青羊区，成都老牌主城区，区域面积66平方公里，常住人口达112万人。从发展定位来看，青羊区确定了三大核心功能，分别是金融商务中心、文化创意产业核心区、天府文化交流与集中展示中心。同时，规划了“双心两轴、六廊多点”的空间结构，将青羊区打造成创新宜居空间。

  青羊区也是成都历史文化原点，杜甫草堂、金沙遗址、青羊宫、宽窄巷子等标志性历史古迹都诞生于此。

  青羊区还是成都“文脉”所在之地，教育资源丰沛是该区域的优势，成都实验小学、泡桐树小学、金沙小学、草堂小学、树德实验中学、石室联合中学等众多老牌名校云集，青羊区也因此受到广大购房者的追捧。

  青羊区主要文化资源分布图

  从板块来看，鹭岛金沙壹品位于西三环内侧，金阳路北和蜀风路交叉口，属于纯正内金沙板块，是成都开发较早的区域之一，也就是大家所说的“西贵”本贵了。区域成熟度高，无论是交通、商业配套再到教育、生态环境、人文，样样都很能打，随便单拎出来都能成为某些新兴区域的顶流配套。

  区域内地铁2号线、4号线、7号线、在建27号线经过；人文方面，金沙遗址博物馆距离项目不足1公里；金沙小学、石室联合中学(金沙分校)、泡桐树中学、青羊实验中学，在教育圈内有口皆碑；生态方面，几百米外就是金沙滨河公园、黄忠公园，就蜀风路两旁也是高大树木，常年绿意盎然；老牌商业如西单、一品天下、家乐福、西村大院；还有优品道、仁和春天、西宸天街等商业中心。

金沙板块内大多是2010年左右的住宅项目，绿化好+小高层是区域二手房特色，单价大多2.5万以上。新房方面，不能说没有，但也就是零星供应，解渴区域需求。2019-2020年，板块内的绿城·凤起朝鸣、金沙宸宇及华府金沙名城三大项目接连入市，掀起区域供应高潮，绿城风起朝鸣600+万/套，华府金沙名城单价2.8万/㎡，金沙宸宇2.5万-3.2万/㎡，目前均已售完或接近销售尾声，内金沙再次进入无房可卖的状态，鹭岛金沙壹品可能是区域内最快预售的新房，预计最快今年底开售。

产品特色：大围合布局 2T4高层产品

金沙鹭岛项目总共分为6个地块，最早2009年一期开盘，到2015年四期开盘，剩余2块用地已经搁置5年了，如今的鹭岛金沙壹品也就是原来的金沙鹭岛五期，是整个项目开发的最后一块住宅用地， 2020年8月由成都圣域鸿置业有限责任公司接手开发。

  鹭岛金沙壹品占地约41亩，容积率4.0，由8栋住宅、3栋商业组成，总规划764户。采用大围合式布局，中庭楼间距东西约130米、南北约70米，保证了大中庭视野。同时楼栋错落布局，避免了部分对视的问题。

项目产品为21-29F的高层产品，2T4，设计比较传统，主推113-143㎡套三套四，竖厅为主，进深过大，客厅采光面较短，公摊大约在18%左右，正常高层产品的公摊面积。从户型分布来看，143㎡套四户型分布在2号楼2单元和8号楼1单元靠中庭位置；135㎡套四户型分布在剩余楼栋的靠中庭位置，而113㎡套三户型全部分布在临路位置。

  项目为商住用地，有独栋商业以及底商分布，并且四面临路，靠外围的必然会有噪音影响。从楼栋分布图来看，靠近蜀风路的1号楼、9号楼最为优质，没有底商分布，并且蜀风路为两车道，非主干道，紧邻金沙鹭岛一期，绿化好，后期车噪干扰不大。

  项目首批次预计推出1/2/6/8/9号楼，共计660套，预计精装交付（具体以实际售楼部为准），预计最快2021年底取证。 

户型解析：竖厅设计 采光面窄

  建面约113㎡套三作为房源最多的一个户型，全部临路临商业，必然会有噪音影响，建议优选1/9号楼，临蜀风路，非主干道，不临底商，相对舒适。

  户型设计比较传统、陈旧，经典套三竖厅设计，餐客厅一线贯通，打造开阔会客厅，户型开间仅3.8米，进深约7.4米，再加上客厅有个角楼被主卧浴室遮住，实际阳台采光面更窄，餐厅和玄关部分采光较差。

  三个卧室均带飘窗，主卧带独立卫生间，相对空间比较舒适；另外两个次卧面积10㎡多一点，够住，但是不够宽敞。

  公卫只能干湿分离设计，距离三个卧室都比较近，使用起来比较方便。

  半赠送的景观阳台是113㎡户型相对不错的看点，6米多款，1.8米进深，景观阳台有10㎡+，可根据业主喜好来使用。另外还是配置了生活阳台，方便处理生活琐碎。

交通：三地铁环绕 公交发达

  轨道：

目前距离项目最近的是地铁4号线清江西路站和7号线金沙博物馆站，步行距离约1公里，十多分钟还是能接受的范围。未来区域内还有在建的27号线，规划中的沙滨河公园站距离项目约300米，未来鹭岛金沙壹品是三地铁环绕的准地铁房。

  公交：

  区域内公交站台分布较多，公交路线众多，出行非常便利。蜀辉路上13路;215路;1038路;1043路;G175路;G190路通过，项目主大门位于蜀辉路上，公交站台距离小区很近。项目附近还有金阳路站、蜀金路金沙遗址路口站，公交线路发达。

  自驾：

  鹭岛金沙壹品位于三环内侧，出门向西三百米即可上三环，快速通达全城，旁边还有成温高架路、蜀汉路、中环路等城市主干道，交通非常便利。由于城西主要以居住为主，到达城南上班的市民非常多，三环路上下班高峰非常的拥堵。

配套：配套成熟 教育优质

  教育：青羊五区虽然不及青羊二区名气这么大，但是区域内的中小学也是响当当的。项目距离金沙小学B区仅300米，在青羊区排在中等水平，但是其对口中学的石室联合中学(金沙分校)、泡桐树中学、青羊实验中学，那是远近闻名。（最终以实际学区划片为准）

  金沙小学B区

  医疗：

  西门上的四川省医院、四川省中医院、成都市妇女儿童中心医院等三甲医院距离项目都不是很远，主城区的医疗资源都比较丰富。

  公园：

  鹭岛金沙壹品距离金沙滨河公园就只有约250米，在1公里范围内，还有金沙遗址博物馆和苏坡公园，公园生态环境好。

除此之外，就项目旁边的蜀风路两旁也全是高大树木，常年绿意盎然；一街之隔的鹭岛金沙一期的绿化更是一绝，树丛长势茂密，环境之幽静。

  蜀风路

  鹭岛金沙一期

  商业：

  区域开发比较早，缺乏大型的商业中心，近距离的只有西单以及中大君悦广场等，日常生活还是以社区底商为主。

  不过，鹭岛金沙壹品自带3栋商业+底商，将大大填补区域的商业配套。

  总的来说，商业配套自住够用，逼格不够。周边也没有更多的可能有大型商业，这算是区域短板。

  项目自带3栋独立商业和底商

价格：户型适中 总价可控

  项目具体价格暂未透露，置业顾问口径表示，由于拿地时间比较早，预计会被政府限价，再加上优越的区域配套，预计会三倍熔断，建议刚需资格关注。

  但是从市场反应来看，小编觉得普通资格不一定没有机会。首先从前两年新房供应的同类产品金沙宸宇和华府金沙名城来看，在去化近一年后仍有不少房源在售，较为“陈旧”的产品设计很难满足改善需求；并不便宜的总价又着实夯退刚需客群；配套虽说成熟，但是近距离又没有高大上的商业中心，主要还是依靠底商为主。

  不过鹭岛金沙壹品比这前两个盘位置更好，周边比较安静，也不临高架，整体地块方正，距离学校也很近，各方面指标都要好一些。

根据二手房指导价格显示，金沙鹭岛二手房单价26006元/㎡，中大君悦金沙整体约24500元/㎡左右，世纪金沙23883元/㎡，如果参考周边房价，鹭岛金沙壹品最小户型113㎡清水总价300万左右。据了解项目为装修交付，实际售价还需要加上装修成本。

  左侧为鹭岛金沙壹品，右侧为鹭岛金沙一期

  中大君悦金沙

  整个内金沙可谓是寸土寸金，区域内已知的新房还有金雁于2019年以楼面价18512元/㎡+2%无偿移交拿下的17亩袖珍地，目前还未开发。

  三环外侧的外金沙板块还有玉润金沙、中国铁建西派金沙、云门天玺等新盘，玉润金沙精装2.8万-3.2万/㎡，目前顺销中；云门天玺刚刚开完盘，清水17337-29998元/㎡，开盘认购率仅46%；西派金沙精装28141-33819元/㎡，上批次开盘认购率也只有40%。

可以见得，整个西三环金沙板块尽管配套成熟，但是总价高，也并不是普通人能所能承受的，完美诠释了什么叫“西贵”！

  由于项目拿地早，如果政府限价，预售价格与周边剪刀差大，直接买入！如果与周边价格无剪刀差，根据需求选择，毕竟地铁+商业+公园+学校一站式配齐，最小户型113㎡起，总价可控，非常适合刚需/刚改需求。

  区域二手房楼龄大多10年以上，积压了不少刚改需求，鹭岛金沙壹品正解渴市场需求。但是鹭岛金沙壹品的产品偏刚需，设计传统，舒适度不高，未来二手房很难与周边的纯改善住宅抗衡。

  整个内金沙板块几乎没有可开发的土地，整个区域配套相对比较陈旧，居住人群年龄化偏大，区域发展潜力不及某些新区。

但是优渥的人文、生态环境是新区完全不能比拟的，再加上优质的学区资源，鹭岛金沙壹品依然值得买入。

项目亮点与不足

  亮点

  内金沙少数住宅

  内金沙寸土寸金板块，区域内新房供应屈指可数，鹭岛金沙壹品体量不小，地块方正，地理位置优越，是买入内金沙的稀缺机会。

  配套成熟 教育优质

  内金沙是成都开发较早的区域之一，板块成熟度高，无论是交通、商业配套再到教育、生态环境、人文，样样都很能打，随便单拎出来都能成为某些新兴区域的顶流配套。

  户型适中 总价可控

  项目主推113-145㎡套三套四，113㎡套三占大多数，户型适中，总价可控，适合想买入主城区的客群。

  不足

  项目容积率4.0偏刚需，产品设计传统，户型以竖厅为主，进深过长，采光有所影响。