前言| 润扬观澜鹭岛三期位于新都五龙山板块，周边商业、学校、医疗配套都比较成熟，生活便利程度高。一二期已经交房入住，三期第四批次即将取证，主推109-143平米三房四房，面向改善人群。
新都一直被视为刚需的最后的主战场，热点居住区非常多，如五龙山板块、香城板块、沱江片区、毗河生态居住区等。
香城板块规划范围约12.5平方公里，是围绕3287亩泥巴沱森林公园为核心打造的生态、文化、产业、宜居四位一体的城市生态休闲中心。
毗河生态居住区，因拥有不可复制的生态资源，及优质的教育配套，已成为重视居住环境及教育资源的购房消费者的新晋选择。同时，该片区也凭借良好的资源优势，使得区域的高端影响力已经逐渐形成。
沱江片区是政府拟规划斥资21亿打造的六大轨道沿线TOD综合开发片区之一，定位为新经济产业总部基地、国际化人才未来社区。板块内拥有七一国际广场、百郦云阶综合体、永辉超市等商业配套。
五龙山板块，前有万科西南首个高端项目万科五龙山落子，后有诸如大发地产等刷新新都地价记录，虽然目前可售的新盘不多，整体交通情况不算便捷，依旧吸引了大量置业者。加上板块内五龙山公园、音乐百花谷、漫花庄园、成都植物园等公园环绕，但区域生态环境及居住条件极佳。
润扬观澜鹭岛位于新都区三河街道曲景路，紧邻佳乐约22万方的一站式购物商场，各种商业业态一应俱全，且项目自带约10万方街区商业配套，完全能满足生活的各项所需。
项目总占地350亩，分为三期开发，另配建商业街区和幼儿园，是人脸识别及社区WIFI 全覆盖的智能化社区。
项目开发时间较早，目前一二期已经交房入住。三期占地181亩，采用楼栋点式围合+双拼，规划了20栋高层、幼儿园及商业街，整体建筑率12%，绿化率30%，楼间距高达150米，大厅采用6米层高的精装入户。社区车位比1:1.4，2022年底交房。物管公司为成都孺牛物业服务有限公司，物业费2.4元/月/㎡。
三期全部户型为97-144㎡套三套四，层高3 米，公摊21%。上批次取证是在2021年7月26日，推出了9、10号楼。大楼距、大视野、大中庭，在市场上反响不错。
即将取证的楼栋为12栋和20栋，不同于前几批次，即将拿证的三期4批次仅有大户型，建面109平米、118平米三室两厅两卫，和建面132平米、143平米四室两厅两卫。
三期更大开窗面、采光面的通透性能，加上宽厅、大尺度阔景阳台等特色，让户型同面积尺寸比市场更大、功能更全。
12栋为109平米三居室和132平米四居室，20栋为118平米三居室和143平米四居室，其中118平米三居室房源最少。
建面109平米三室两厅两卫户型，为传统大竖厅设计，动静分区，客厅开间3.8米，双阳台双飘窗，卧室开间和进深都较为合理，最小的开间3米，最小的进深也有3.1米。建面118平米三室两厅两卫户型同样是竖厅设计，但整体未能实现动静分区，客厅及景观阳台开间4米，三卧全赠送飘窗，赠送面积不小，整体实得面积较大。
建面132平米四室两厅两卫户型则是大横厅设计，有独立入户玄关，客厅开间7.2米，餐客厅尺度感很强，整体通风效果不错，无暗间全明设计。
整个小区毗邻总占地规模约3287亩的泥巴沱森林公园，但三期则是直面该公园，对比一二期来说，三期不仅地块更大更规整，整体品质和观景效果上，也都有大幅提升。
因已加推多次，三期后期剩余房源已不多，看好区域的购房者可以适时下手。
两个需要注意的小问题是：
从小区内部来看，项目的25号楼和26号楼商业具有餐饮条件，低楼层不仅采光被遮挡，后期会存在油烟和噪音影响。
从小区周边来看，3公里范围内3个人加油站，是导致小区周边大货车较多的因素之一，临街楼栋存在较为严重的汽车尾气和噪音影响，且短期来看不会减少。
建面143平米四室，与建面132平米四室布局基本一致。全明户型+大气横厅大开间结构，餐厅与客厅共享观景阳台，采光和观景效果更好，室内日照充足。
主观景面和双卧朝南，两卧朝北，全明设计，全屋浪费面积不多。主卧套房设计，开间3.6米，带步入式衣帽间+独立卫生间，采光充足，营造主人私密空间。另外三个次卧面积合理，拥有摆放衣柜的位置，没有过小的空间，最小的书房开间2.7米，整体面积9平米左右。
好的户型的收纳空间占比是房子面积的12%，就能够基本满足基本的生活居住需求，这套143平米户型有7处收纳系统，符合多口之家居住需要。
公共卫生间邻近次卧和客厅，与主卧距离较远。相对独立，保证私密性。两个卫生间面积不算大，但均能做到干湿分离设计。
缺点是户型没有动静分区，虽然后期居住的时候休息和娱乐会形成干扰，但这样设计也使得户型0浪费，空间利用率较高。
项目已多次拿证开盘，都取得了不错的销售成绩。上批次取证是在2021年7月26日，推出了9、10号楼，2T5，建面97-138平米清水房源，98㎡户型朝向西南，109㎡户型朝向东北，110㎡户型朝向南/东，123㎡户型朝向西南，136㎡户型朝向东北。参考价8587-12407元/㎡。共计324套房源，861组家庭参与摇号，中签率37.63%。
总价最低的一套，位于10栋1单元101，建面110平米，三室两卫双阳台，总价105万/套，折合单价9559元/平米，清水交付，首付三成32.3万。
单价最低的一套，位于10栋1单元102，建面137平米，四室两卫双阳台，总价117.82万/套，折合单价8587元/平米，清水交付，首付三成35.82万。
总价最高的一套，位于10栋1单元2902，建面137平米，四室两卫双阳台，总价167.38万/套，折合单价12231元/平米，清水交付，首付三成50.38万。
单价最高的一套，位于9栋1单元1902，建面122平米，四室两卫双阳台，总价151.23万/套，折合单价12407元/平米，清水交付，首付三成46.23万。（以上房源价格、面积来自成都市透明房产网，均为项目上批次取证情况，如有变化请以开发商本次公示为准。）
2018年开盘的二期当时清水价也在8700元/㎡，2021年开盘三期新批次价格8587元/㎡起，整体来看润扬观澜鹭岛三期的售价并不高。
项目周边已交付的成熟小区较多，面朝泥巴沱风景区游乐园的荣盛香堤荣府，清水二手房挂牌单价约1.65万/㎡，106平米的套三总价在165万左右；佳乐国际城一期装修二手房挂牌单价约1.35万/㎡，96平米的套三总价在130万左右；润扬观澜鹭岛二期二手房挂牌单价约1.33万/㎡，70平米的清水套二总价在95万左右，新房与二手房存在一定剪刀差。
项目自身有一个5万㎡的街区商业配套，而且和住宅是相互独立的，不同于一二期的底商形式，三期从居住感受来说还是很不错的，性价比较高。
整体来看，目前板块内刚需房源不论二手房还是新房，单价都不算高，对于预算不足的刚需购房者，新都算得上是目前全成都置业门槛稍低的区域了。
虽然相较于新都其他热门板块，五龙山板块的交通是不可忽略的硬伤，但规划地铁16号线经过润扬观澜鹭岛2期小区，并在新都区绕城大道南一段和育英路南段交叉口附近设置站点，线路建成后，可满足该区域轨道交通出行需求。加上该片区拥有不错的居住环境和配套，价格方面后期还会有少量上浮空间，值得买入。
距离润扬观澜鹭岛最近的地铁站点为地铁3号线锦水河站，实际步行距离在3公里，到三河场站实际步行距离在3.6公里，两段路均需要依靠共享单车/公交。距离地铁的远近，影响居住出行便捷度的同时，也会影响后期房屋的升值能力。
后期规划有地铁16号线海都路站，就在小区门口。但是远期地铁规划不可控，买房人还是要关心已经开通的线路到底距离项目有多远。
新都五龙山板块最大的问题，就是距离地铁较远，并且公交系统也不完善。
从项目出发步行400米左右，在观澜鹭岛站乘坐快速公交K3线，6站路到达绕城大道南段蓉都大道口站，步行300米可到达地铁3号线三河场站口；除了快速公交K3线，步行700米到达绕城大道南一段东站站乘坐660路，6站后在地铁三河场站①站下车再步行300米左右，也可以到达3号线三河场站口。
平日在不着急的情况下，虽然步行+转乘较为麻烦，但基本可以保证出行时间，而在工作日早晚高峰，打工人最关心的通勤时间则很难得到保证。
根据新都区2021年小学划片范围，润扬观澜鹭岛1-3期、朗诗观山樾、万科五龙山九墅等小区学生可就读公立小学成都市新都区锦门小学校。
成都市新都区锦门小学是由成都市新都区区委、区政府全额出资新建的一所高标准、现代化全日制小学，学校占地49.8亩，规划48个教学班，可容纳2160名学生就学。
区域内有成都红星老年病医院、成都医学院第一附属医院、新都区人民医院门诊大楼、新都区桂湖医院、新都区妇幼保健院、新都区中医医院、新都区人民医院、新都区疾病预防控制中心。
距离项目仅1.5公里左右的新都区人民医院，是国家三级甲等综合医院，医院占地143亩，规划床位1500张，有重症医学质量控制中心等18个区级质控中心，医学检验科系省级甲级重点学科（实验室），医院在全省总排名均位列第四名。
五龙山板块内生态资源优渥，项目步行2公里范围内有万科五龙山公园、成都市新都区泥巴沱森林公园1期，5公里范围内有新都体育森林公园、保利198公园、香城湿地生态公园等。
润扬观澜鹭岛小区正对3200亩泥巴沱森林公园。
项目紧邻佳乐约22万方的一站式购物商场，各种商业业态一应俱全。且项目三期共规划了19000㎡商业，涵盖有3000㎡的地下超市以及临河独栋特色商业，集娱乐、休闲、餐饮、购物、社区配套等于一体，满足社区居民日常生活需求。
另外距离项目3公里左右的百郦锦城综合体涵盖约7300亩永辉超市、百郦云阶商业街区、影院、希尔顿欢朋酒店。目前百郦云阶商业街区招商率还可以，众多年轻人喜欢的品牌均有入驻。
小区周边来看，距离地铁较远，出行还是主要依靠公交。3公里范围内3个加油站，是导致小区周边大货车较多的因素之一，临街楼栋存在较为严重的汽车尾气和噪音影响，且短期来看不会减少。
而根据目前入学政策，该小区的学生是就读新都区锦门小学校的，上学的话需途径绕城大道东一段主路，来往车辆非常多，对于学生来说也是不安全的因素。
楼盘点评
写评论