城北“价值洼地”？200万就买改善盘，首批次即将入市！-项目解析-成都乐居网

城北“价值洼地”？200万就买改善盘，首批次即将入市！

来源：乐居买房2021-07-30 09:45:42

在成都，有200万预算该怎么选？

主城，可以选择挑选捡漏二手房；城南，多半抢一抢三倍熔断热盘；而大多数二圈层，200万的选择多半也只能选一些相对偏后的刚需新房。但如果你在城北，气质立马上升一个档次，即使是普通资格，大概率轻松选择一个改善盘！

近几年，随着“北改”发力，北部新城，新都城区等等热门板块不断更新，住在城北舒适度越来越高了。再加上城北具备的价格优势，让居住在城北正在成为不少人的性价比之选。

城北200万就买改善盘

据克尔瑞数据，新都在6月新盘均价仅约12000元/㎡，这个价格比起新津区，青白江等等热门的三圈层，差距也不算大了，在近一年走势中也较为平稳，相对众多中心城区就更是名副其实的“价格洼地”。

而在近期，城北一个算是冷门的板块就有纯新盘就即将入市，今天我们通过一篇测评，对城北斑竹园板块的——中梁御璟台产品、户型、配套等维度的实际情况进行深度解析。

城北200万就买改善盘

-----说起斑竹园，今非已昔比-----

中梁御璟台地处的新都区斑竹园，在新房板块中少有声量，此前仅有华润置地琨瑜府在售，而在去年随着邦泰，中梁，合能等房企纷纷入手斑竹园地块，目前迎来了推量期。目前华润已经是尾盘，剩余少量在售，在6月份合能枫丹新悦作为新盘率先入市，推出了小户型产品，而中梁御璟台预计就将紧随其后，预计8月份就将拿证。

在产业方面，新都区斑竹园位于北沿线，与北部新城、大丰板块都较近，东临北星大道主干道。在产业布局上，斑竹园商贸区东南侧已有初具规模的国际商贸城，着力打造以国际贸易和商业创新为主的商贸物流产业。在板块东北侧布局有新都四大核心节点之一的廖家湾TOD，目前保利也已入局参与建设，另外新都区重大项目——中航建西南总部也已开工。在新都大范围看，在物流装备、轨道交通、航空等产业都具备一定优势，同时也正在加快与青白江、金堂协作共建毗河产业走廊，未来潜力不低。

廖家湾TOD效果示意图

在教育方面，虽然和主城相比有差距，但项目周边并不缺。中梁御璟台周边分布有大江中学（在建）、大江小学（在建）、竹友幼儿园、斑竹园街道标准化中心幼儿园，新辉幼儿园等，华润配建小学，占地24亩，24个教学班即将投入使用。东侧一街之隔的大江中学规划占地61亩，36个教学班，由香投集团承担建设，也预计2022年就将投入使用。

城北200万就买改善盘沙盘实景

而在生态配套方面，中梁御璟台一路之隔就是街心公园，已经实景呈现，绿化丰富，配套篮球场，公共卫生间等基础配套。项目南侧也有规划配套公园。

城北200万就买改善盘街心公园

北侧临毗河生态带，距诺贝尔公园、源上湾公园直线也在1公里范围左右。整体在生态环境方面确实优质。相对而言，有点硬伤的地方是轨道交通线路，尤其地铁有一定距离，虽然地铁5号线北上新都，但相距几个站点都在两三公里开外。周边大型生活商业中心也不行，距廖家湾TOD呈现还有不短的时间。

-----产品定位改善，户型偏刚需------

建筑密度：20%

梯户比：2T4/1T2

户型：建面约93-119㎡

车位配比：1:1.2

物业费：3元/平米/月

项目效果图

从硬性指标上来看，中梁御璟台十分“低密”。占地约92亩，建筑密度20%，绿地率35%，容积率不到2.0。接近百亩的体量，大部分土地面积都用来修绿化和小区公共设施配套，这种布局打造出的社区楼间距，园林景观都能有不错的操作空间，整体品质感舒适度都有较大提升。

产品上以4栋小高层，18栋洋房组成，总体呈围合式布局。园林采用 “一轴、一环、六园”的格局分布其间，整体均享性较好。小高层共18F，两梯四户，洋房是纯板式一梯两户，大部分为南北向。在产品细节上，小高层一楼采用了架空层设计，实体楼栋里布局的是儿童游乐区和会客区，这些细节配置也体现了产品的改善调性。

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在户型上，配置的是偏紧凑实用的三房产品，建面主力约93-119㎡。

高层三房A户型虽然建面约94㎡，采用的三房双卫配置，双阳台布局加上主卧飘窗设计，功能完善，实用性还是比较强。布局上动静分区，干湿分离也没有硬伤。而从具体空间来看，客厅3.5米左右的开间基本够用，主卧套房3.2米*3.5米也不算小，可能只有餐厅位置比较局促，从实体样板间看只要不是经常聚餐，问题不大。

城北200万就买改善盘

城北200万就买改善盘样板间实景

洋房119㎡户型由于面积空间都有更大余地，在格局上采用的横厅布局，配上面宽约6.6米的景观阳台，空间感更强，同时临入户的空间即可以打造为书房，也可以打造为单独客房空间，满足的生活场景更丰富。

主卧套房的空间感也更强，厨房双区设计，功能空间也更大。同样是双阳台布局，动静分区，干湿分离，另外入户动线设计上，私密性也更好。

改善住宅，刚需选择

实用户型+改善社区+生态配套，这个组合相对于动辄两百平的纯豪宅改善系列，多了一些实用与性价比。尤其相对区域来看，斑竹园片区新房二手房大部分产品都偏刚需。但对于纯粹小户型刚需，前期入市的合能似乎验证了目前受众不高，对于户型更适中的中梁御璟台或许关注度会更高。

在价格方面由于尚未取证，首批次价格待定。但根据产品定位及拿地情况看，预计和合能相差不大。在2020年时合能竞得一号宗地，成交楼面地价6660元/平方米，溢价率14.8%，配建并无偿移交统筹住房面积比例2%；中梁竞得二号宗地，成交楼面地价6660元/平方米，溢价率14.8%，配建并无偿移交统筹住房面积比例0.5%；相对而言，中梁产品更改善，价格大概会在1.6-1.7万/平米单价。