2021年6月7-11日，成都将实施第一次集中土拍，这段时间也恰逢中国的高考，这次集中土拍对房企来说也是一次“高考”。这场“限房价、定品质、竞地价”的土拍，基本上已经决定了未来2-5年成都新房市场行情和热度。

在本次集中土拍“盛宴”之中，温江有四宗土地入市，一宗位于温江大学城片区，毗邻万盛地铁站、万盛TOD，另外三宗位于公平街道红桥社区，毗邻青羊区。

（一）游家渡社区地块——周边教育资源丰富

游家渡社区地块将在6月11日10点拍卖，从总体来讲，该地块的位置还是比较不错的。

周边有各种学校，地块本身就处在温江大学城，覆盖了0-22岁的教育年限，海科幼儿园、成都师范学院附属实验学校就在地块旁边，温江二中、西财附中等学校也在不远处。

宗地位置

该地块到万盛地铁站大概有七八百米的距离，在建的万盛TOD由旭辉进行开发，取名叫旭辉中心，该项目商业体量较大，未来会成为片区的核心商业配套。

（万盛TOD效果图）

温江区大学城近些年出让的土地除了万盛TOD外，非常的稀少。所以严格意义上来讲，该土地的呈现项目以后就只有万盛TOD这么一个竞品。周边的二手房由于建设年代、规划指标（容积率、建筑密度等）差异太大，也不具有参考性。

（地块实景）

需要说明的是，该地块的成品住宅比例为0，也就是说以后只能卖清水房，而且均价不能超过16000元/平米。该地块还要求配建卫生中心，总建筑面不低于3400平米，建成以后要移交政府。经过实地查看，地块②现状就是天府街道社区卫生服务中心，可能是要拆了重建。

（二）红桥片区三宗地——在希望的田野上

红桥片区的三宗土地，虽然是连在一起，却是在两天进行拍卖。其中99.95亩在6月9日14点拍卖，82亩和92.6亩在6月11日10点拍卖，这并不妨碍开发商和各界人士对他进行连片解；如果这三宗地被不同的房企拍下，则会成为竞品。

红桥片区及土地位置

其实整个红桥片区有大量的土地尚未开发，还有很多当地居民捡种的粮食和蔬菜作物，这些广袤的土地犹如希望的田野，一幢幢商品房会在这里拔地而起，也许五年十年之后这里会非常的热闹。

红桥片区土地现状

从区位上来说，红桥片区紧邻青羊区，在三宗地的任意位置，都能看到正在施工的马厂坝TOD，像商业、医疗、生态资源等配套，都可以享受青羊区的。这三宗土地目前来看还有如下的一些优势：

• 生态资源：三个地块都离江安河不算远，江安河两岸是规划的生态绿廊、滨河公园，上游几公里都已经修好了，河景房无疑了。

（江安河沿岸绿化带实景）

• 医疗资源：地块西侧就是在建的前海人寿妇儿医疗综合体，目前主体工程已完工，正在装修。资料显示，前海人寿妇儿医疗综合体项目总投资30亿元，建筑面积逾40万平方米，并配套建设一个超过3.6万平方米的大型市政儿童公园。前海人寿妇儿医院以妇产科、生殖医学科、儿科为重点学科，集医疗、预防、教学、科研于一体的三甲妇儿专科医院，规划床位约500张。同时，项目配套打造母婴健康产业园、高端亲子智能酒店、购物中心等健康产业链条，构建妇儿健康产业生态圈和儿童公园城市功能生态圈。

（成都前海人寿医院综合体东区方案）

• 教育资源：周边三公里内幼儿园、小学、中学都有，如红桥幼儿园（公立）、江安路学校（在建，2021年6月竣工；公立；九年制）、成都七中实验学校（民办）、成都实验外国语学校（民办）、温江光华实验中学校（公办）等。

▲江安路学校（工程名）

当然，从现状来看，红桥片区的路网还不完善，断头路很多。如果能按照规划，尽快打通光华大道、花都大道、成明高速连接线，尽快开工五环路凤凰立交，周边的交通状况会好很多。甚至有网友建设将花都大道东延、下穿绕城高速和三环路，再进入青羊区，不过官方已经回复这样的可能性很小。

还有一点需要说明的，这三宗土地都有不少的公建配套要求，基本上都是对片区基础设施进行完善，比如修建道路、绿地、幼儿园、社区服务中心等，当然也会一定程度上增加开发成本。

地块公建配套要求

红桥片区及周边有二手房小区蓝光香境、香碧歌庄园、西班牙森林、蓝润光华春天等。此次三宗地都是清水限价15550元/平米，装修2000-3000元/平米，与周边二手房价存在一定差异。不过考虑容积率、建筑密度、绿地率等规划指标，周边二手房与地块上未来建成的新房不具有可比性。

本次土拍各宗土地详情：

宗地一

位置：温江区天府街道游家渡社区

面积：合46.7322亩(其中出让面积43.3686亩)

用途：地块①：住宅用地；地块②：医院用地

容积率：地块①不大于3；地块②不大于3。

拍卖起叫价：楼面地价：8800元/平方米

限房价：可售商品住房清水最高销售均价为16000元/平米

限装修：成品住宅比例0%

宗地二

位置：温江区公平街道红桥社区

面积：合130.2203亩(其中出让面积99.9533亩)

用途：

地块①：二类住宅用地（兼容商业，计容商业建筑面积占总计容建筑比例≥8%且≤15%）；

地块②：二类住宅用地（兼容商业，计容商业建筑面积占总计容建筑比例≥8%且≤15%）；

地块③：服务设施用地；地块④：公园绿地（不参与指标计算，其中含水域）

容积率：地块①：不大于2.3；地块②：不大于2.3。

拍卖起叫价：楼面地价：8800元/平方米

限房价：可售商品住房清水最高销售均价为15550元/平米

限装修：成品住宅比例应不低于100%，装修价格不低于建筑面积2000元/平米，不高于3000元/平米

宗地三

位置：温江区公平街道红桥社区

面积：合111.4065亩(其中出让面积81.9668亩)

用途：

地块①：二类住宅用地（兼容商业，计容商业建筑面积占总计容建筑比例≥8%且≤15%）；

地块②：二类住宅用地（兼容商业，计容商业建筑面积占总计容建筑比例≥8%且≤15%）；

地块③：服务设施用地（幼儿园）

地块④、地块⑤：道路用地（均不参与指标计算）

地块⑥、地块⑦：公园绿地（均不参与指标计算）

容积率：地块①：不大于2.5；地块②：不大于2.5；地块③：结合方案合理性确定。

拍卖起叫价：楼面地价：8300元/平方米

限房价：可售商品住房清水最高销售均价为15550元/平米

限装修：成品住宅比例应不低于100%，装修价格不低于建筑面积2000元/平米，不高于3000元/平米

宗地四

位置：温江区公平街道红桥社区

面积：合162.2950亩(其中出让面积92.5878亩)

用途：

地块①：二类住宅用地；

地块②：二类住宅用地；

地块③：二类住宅用地；

地块④、地块⑤、地块⑥：道路用地（不参与指标计算）；

地块⑦、地块⑧：公园绿地（均不参与指标计算，其中地块⑦含水域）。

容积率：地块①：不大于2.5；地块②：不大于2.5；地块③：不大于2.5。

拍卖起叫价：楼面地价：8200元/平方米

限房价：可售商品住房清水最高销售均价为15550元/平米

限装修：成品住宅比例应不低于100%，装修价格不低于建筑面积2000元/平米，不高于3000元/平米