正文

  乐居新媒体 斯达  发自成都  成都双集中供地，那些被国企兜底拍入的土地现状如何？

  一

  日前，武侯区国资企业的三个项目完成了“全过程开发委托管理服务”的招标。

  简单说就是三个项目找到了代建方。

  三个项目，分别是武侯区仁居府46亩住宅项目、武侯区仁居泰31亩住宅项目、武侯区双华数字健康产业园D区项目。

  其中，武侯区仁居府46亩住宅项目、武侯区仁居泰31亩住宅项目为连襟地块，均为武侯资本投资管理集团有限公司旗下企业于2022年7月13日底价拿下。

  仁居府46亩住宅项目、仁居泰31亩住宅项目

  值得一提的是，武侯区仁居府46亩住宅项目，武侯区仁居泰31亩住宅项目曾计划转让100%股权。现在看来，两宗地块换了一种方式引入外援。

  武侯区双华数字健康产业园D区项目地块，占地面积49.6亩，建设内容主要包括商业、住宅，项目地块是武侯资本投资管理集团有限公司旗下企业于2022年10月26日底价拍得。

  武侯区双华数字健康产业园D区项目地块

  我们了解到，中标三个项目“全过程开发委托管理服务”的，是成都人民熟知的中国铁建地产。

  中国铁建地产将统筹管理三个项目前期定位、规划设计咨询、成本管理、工程管理、营销管理、竣工验收和交付管理、客户服务及保修管理、物业服务督导、人事管理、行政管理等工作，以及房地产品牌输出。

  这并非个例。

  4月中旬，国企成都汇厦西俊房地产开发有限公司对温江区66.85亩地块“商品住宅工程项目策划及销售全过程总代理”进行了招标。

  该地块为成都汇厦建设投资股份有限公司于2022年10月27日底价竞得。

  温江66.85亩地块

  最终，德商中标。我们了解到，与德商竞标的房企还有旭辉和恒邦双林。

  德商将为该项目提供品牌使用、产品定位策划、设计与施工图指导、成本把控与工程管理指导、销售全委托等服务。

  德商今年在代建领域开始发力。今年2月，德商还中标了武侯区“白佛社区 29.7 亩人才公寓项目全过程开发委托管理服务”。

  二

  成都双集中供地以来，地方国资平台企业成为拿地的主力之一，这其中，有许多公司此前并没有太多的房地产开发经验。拿地之后，引入“外援”开发项目，成为普遍现象。

  国企引入合作方，股权转让，增资扩股是常见模式。

  5月，郫都区国资企业蜀盛置业有限公司完成增资扩股，龙湖成为大股东。该公司名下拥有一块面积75亩的住宅用地，为2022年10月27日底价竞得。

  75亩地块位置

  目前，还有多宗在去年集中供地时由国企兜底的地块正在进行增资扩股的挂牌。包括：

  成华区国资企业“成都华创众信达建筑工程有限责任公司增资扩股”，增资新股东股权占比51%，该公司为2022年10月底价出让的二仙桥79亩地块的开发主体。

  二仙桥79亩地块位置

  郫都区国资企业“成都弘万瑞博置业发展有限公司增资扩股项目”，增资新股东股权占比51%。

  可以看到，除了以往常见的股权转让、增资扩股等方式，引入代建方参与项目开发，成为越来越多兜底拿地国企的选择。

  中国铁建地产中标的武侯区三个项目委托管理，德商中标的温江66.85亩项目策划销售总代理之前，去年年底，新希望地产中标龙泉驿112亩项目和30亩项目的委托开发管理。

  这两宗地块都是龙泉驿国企成都经开国投集团有限公司在双集中供地中拿下的地块。

  越来越多国企选择通过引入代建方开发项目，其实是符合行业大环境变化趋势的。

  对房企而言，代建不需要投入诸如土地款等巨额资金，项目运营也不用占用公司现金流。

  在行业收缩，拿地愈发谨慎的背景下，“国企出钱，房企出力”的代建模式是房企低风险扩张的不错选择。

  当然，在引入品牌房企合作开发之外，也有平台公司选择独立开发项目。

  比如双流本土国企空港发展，作为此前双集中供地时双流部分地块的“兜底方”，空港发展拿下的地块正在陆续入市。

  目前，空港发展推出的云玥汀澜、云玥栖棠两个项目都是其在2021年双集中供地时期拿下的地块。

  三

  进入2023年，成都土地市场有了新变化。

  热度有所回升，“央国平”外，参与拿地的民企增多。

  最直接的影响就是——需要兜底的土地，相对变少了，特别是主城区的地块，基本不需要“国资兜底”。

  按照今年拍出的地块热度来看，诸如二仙桥、武侯新城这些区域如果有地块入市，大概率不会像去年那样被国企底价拿下。

  但，土地市场的热度是有分化的，今年土拍，二圈层非热门区域以及远郊的土地，大多还是被国企兜底拿下。

  和前两年集中供地部分被兜底拿下的的地块不同，今年某些被国企兜底拿下的土地，位置并不优越。

  谁会为这些地块买单呢？