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乐居买房讯     万科·菁蓉都会是万科携手软通共同布局用地，于2021年6月摘得的菁蓉湖旁129.53亩地块，产业+配套是项目一大亮点。容积率2.0，规划1237户，万科物业，车位配比1:1.4。

菁蓉商务区

项目位置处在菁蓉湖板块，作为早前的创新创业集聚区，基础商业，各类教育，公共配套都有先期布局，相较郫都传统板块更有规划潜力。

菁蓉镇早期规划

而随着近年郫都区“一心两廊三片”的总体发展布局，提出了科创新城建设，东邻郫都区南北大道，北邻望丛中路，南接温江区、西接都江堰市，科创新城规划总面积约106平方公里，其中城市片区约35平方公里。

据天府郫都官微，在2022年1月时已进行了科创新城总体策划和城市设计全球方案征集，2月郫都区科创新城党工委、管委会也已正式揭牌。

图据天府郫都

在科创新城的核心板块，目前已落地国盾融合创新中心、成都智算中心等省市重点项目11个，已动工项目14个，拟动工项目5个，万科菁蓉都会落地的软通动力西南总部基地也是其中之一。

除了产业众多项目，菁蓉湖区域也吸引了除万科外的多家品牌房企入驻，包括源昌，恒邦，轨交都已拿地布局，区域潜力聚合效应明显，预期未来2-3年内就是集中呈现期。

区域拿地情况示意

多数地块也都是限价地，未来的房价空间也能提前参考。比如菁蓉滨湖湾推出了的首批次建面约105-145㎡高层清水约11000-14000元/㎡。源昌幸福里清水限价均价9800元/㎡，带装修入市后单价11633元/平米起，总价121.46万元起。人居智荟城项目主打改善，主要分布建面约183-210㎡的大平层和245㎡的叠拼，价格约1.1-1.8万元/㎡。

总体都在万元出头，相对总价在200万级以内就能有较优质的产品选择。而万科菁蓉都会包含洋房住宅、创想中心、漫湖里商业街区等多元产品业态。住宅清水限价12200元/㎡，也相差不大。

产品形态

项目效果示意图

万科主要的住宅产品为7-11F洋房，1梯2户配比，主力户型约115-135㎡户型区间，板式布局，较为适合初改置业需求，住宅产品与菁蓉湖距离较近，高楼层还有一定湖区视野，居住舒适度较高。

主力135㎡户型采用横厅布局，四房设计，空间尺度感较强。

户型为横厅设计，带玄关空间，入户视野有一定遮挡，私密性是够的，同时兼具储物功能。

客餐厅开间近8米，尺度上较强，南北都有采光，通透性不错。

由于户型格局，将景观阳台纳入了室内空间，因此算是无阳台设计，不过构建出的大动区空间感充足，同时和厨房动线更近，在家满足更多互动需求。

三个卧室空间足够，但两个卧室采光面不超过3米，另外配置有入户的x空间，可以根据家庭需求灵活布局。卧室的进深普遍大于3.5米，有较多的收纳设计余地，对于居家场景实用性很高。

具体细节来看，主卧套房设计，私密性最强，舒适度最高，客卫略居中布局，动线较短。

厨房呈现u型布局，但也没有传统生活阳台，室内空间需要让渡一部分。

建面约115㎡三房示意

尺度较小的115㎡户型为竖厅三房设计，户型十分方正，利用率较高，唯一看起来不太合理的是厨房分隔两个卧室，这种布局还是较为少见。但由于布局端侧，采光还是较为充足。

配套规划

周边配套来看，学校主要集中在菁蓉湖以东、以南区域，板块有规划的菁蓉滨湖湾配套打造的国际双语幼儿园与K12爱思瑟国际学校，建筑面积达约8万平方米。采用K12全站式教育服务体系，满足从幼儿园至高中各阶段的教育需求。

西侧直线约3公里有清河初级中学，东向菁蓉湖公园周边还有泡桐树小学蜀都校区、石室蜀都中学布局。

周边配套示意

较为匮乏的是周边暂无已开通地铁站点，目前公共交通比较少，未来只能看远期地铁规划，地铁12号线是否会落地。

商业配套目前也有所不足，要靠后期产业及商业成熟后才能呈现，短期生活配套较为稀缺。主要依托的是菁蓉镇区域，以及北向总占地面积约5万平方米的佛罗伦萨小镇，蜀都新城板块等商业配套。

简单来说，菁蓉湖区域正处平地起高楼发展阶段，城市界面清晰，临湖+清水河生态环境优越。但相较于郫都城区又成熟度不足，生活氛围还很低，各有居住优劣，就看个人倾向是爱当下繁华热闹，还是未来区域预期。