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清水限价16050元/㎡,最小102㎡起!评测地铁3号线旁纯新盘!

2022-05-10 16:34:14|来源:乐居买房

 据不完全统计,截止目前2021年土拍地块中已有超50个项目亮相,不少纯新盘陆续取证,特别是二季度,更多的新盘即将入市。双流也有不少纯新盘即将入市,我们前期评测了中国铁建棠樾、中国铁建双楠樾府等项目,今天给大家评测银河玺悦台,这个重庆房企在成都的首个项目。

项目规划

银河玺悦台位于双楠大道中段,行政区属于双流区新双楠板块,海滨城、城南优品道广场、时尚奥特莱斯、双流万达、星荟天地等多个商业综合体汇集,星荟天地就在项目对面。项目所在的位置恰好是武侯区与双流接壤的位置,是双流距离武侯西中心位置最近的地方,所以也可以说是武侯西板块,更直享武侯西“中优”发展红利。

项目占地约83.66亩,共布局了18栋楼,其中2栋楼为写字楼,一栋楼为商业,容积率2.0,绿化率35%。另外规划15栋住宅,层高10-12F,总 户 数722户,北侧的6-9号楼为2T4户,其余楼栋为1T2户,全部正南北朝向,通风采光好。

从景观布局来看,项目设计比较传统,采用围合式布局,打造“一环一心 两轴四园”的景观空间,尽量让每一栋楼都能享受对应的中庭美景。

  根据项目拍地详情来看,该地块是商业兼容住宅用地,总计容建面约132247平方米(39674平方米≤住宅≤52899平方米),至少有将近8万平方米的商业体量;同时,要求建设不小于5万平方米的甲级商务写字楼和不小于2.9万平方米的时尚商业街区,而且总投资不低于30亿元;项目须按照“先商业开发,后住宅建设”的总体要求实施建设,商业部分主体封顶后,才能申请办理住宅部分预售许可证。

主力户型

  项目主推102-140㎡套三套四户型,整体户型更偏功能化设计,仅102㎡为套三户型,其余119/128/140㎡均为四房设计,特别是119㎡户型打造的功能四房可变三房设计,将户型空间利用到了极致。

  建面约119㎡户型是一个可变户型,可做功能四房,也可做舒居三房。1梯2户配比,户型方正通透,客厅衔接6.8米大面宽阳台,餐厅有设计窗户,南北通透,通风采光俱佳。

  整个户型动静分区,功能区和休息区分区明显,互不打扰,客厅与餐厅分而不离,都有独立的操作空间,餐厅连接厨房,烹饪上菜一气呵成。客厅连接大面宽景观阳台,独有一席休憩小天地。如果作为功能四房,客厅稍显拥挤,看起来不够开阔大气,并且过道过长,浪费空间较多。如果家庭成员不多,建议改为舒居三房,打造为超大横厅,也可以将书房融和在客厅里面,一进大门视野上超级开阔。

  三个卧室相对集中,布局中规中矩。主卧带衣帽间+独立卫生间,私密性较好,另外两个卧室尺度不算宽敞,但刚需自住没问题。

  厨房面积略小且不带生活阳台,是该户型的最大的劣势,厨房的开窗面不大,通风采光不是很好。

价格分析

 项目首批次即将预售,预计推出1/2/7/15/16/17/18号楼,共计338套房源,面积约102-140㎡,精装交付,预计2024年6月交房。

  银河玺悦台项目是重庆银河于2021年6月以楼面价9975元/平方米拿下83.66亩地块,可售商品住房清水最高销售均价为16050元/平方米;成品住宅比例50%,装修价格不低于建筑面积2000元/平方米,不高于3000元/平方米,也就是该项目带装修价格不超过19050元/㎡。

目前周边有中国铁建双楠樾府纯新项目,最高限定清水房价为18000元/㎡,装修标准为2000-2200元/㎡,也就是带装修价格在2万元/㎡左右,一街之隔的港龙美的未来映火热顺销清水均价2万元/㎡。另外项目直线距离2公里范围内还有新力郦园尾盘在售,小高层清水单价17500元/平米;位于双流万达旁的北辰天麓御府尾盘装修单价1.8万-2.5万。区域内还有万年鸽盘川网国际花园,开盘遥遥无期,2公里外还有空港发展云璟铂樾纯新盘。

  对比周边竞品, 从限价来看,银河玺悦台在价格上略有优势,但是项目为1T2、2T4设计,并非像中国铁建双楠樾府和港龙美的未来映全T2纯板式设计。

区域二手房主要集中在双流万达广场附近,比如远大林语城、佳兆业现代城、景茂誉景国际、国韵村等项目,周边二手房指导价14000元/㎡左右,当然实际成交价肯定高于这个指导价,并且二手房房龄比较大,容积率高,纯刚需楼盘定位,无法与银河玺悦台这样的 低密改善楼盘来对比。

  周边部分二手房指导价

交通配套

地铁:距离项目最近的是地铁3号线/19号线交汇的龙桥路站直线距离大约900米,这是新双楠板块同期新盘里面,距离地铁最近的项目。其中19号线二期在建,这是新一批在建最早开通的一条地铁;另外,项目距离地铁17号线九江北站约3公里。

  公交,双楠大道辅路葛陌村站368A路、548路距项目直组距离约380米;星空路双楠大道口836、S10路距项目直线距离约390米。

  自驾:项目周边有双楠大道、星空路、成新蒲、四环路、三环路等城市主干道,双楠大道是连接双流区与主城区最主要的交通要道,可通过双楠大道直抵市中心,也能通过双楠大道快速到达双流城区,双向享受区域配套。

周边配套

教育方面,双流区是目前成都唯一一个“十五年义务教育”区域,就读公立幼儿园到高中都是免学费的。双流区最好的教育资源就集中于此,3公里范围多,多所重点中学集群,比如早已名声在外的棠湖中学、双流中学、双流中学实验学校、棠湖中学实验学校。小学配套则有双流实验小学、迎春小学,幼儿园有双流实验幼儿园、双流九江蛟龙幼儿园,根据当年社区划片就读。

  医疗方面,医疗资源主要依靠双流城区,有双流区第一人民医院(新院区),双流县中医医院,成都市第四人民医院(九江院区),成都市双流蛟龙港医院;往市中心走,还有武侯区第五人名医院,武侯区第三人名医院等。

  商业配套方面,项目2KM内分布有海滨城购物中心、双流万达广场、城南优品道广场、时代奥特莱斯等大型片区消费地标,完全可以满足生活需求,项目200米范围内还有正在招商的星荟天地商业中心。往市中心走,可以享受大悦城、星悦荟、武侯万达广场、新城吾悦广场等优质商业配套。

并且项目本身是有商业配套的,根据年拍地详情来看,要求建设不小于5万平方米的甲级商务写字楼和不小于2.9万平方米的时尚商业街区,而且总投资不低于30亿元。

  时代奥特莱斯

  公园配套方面,距离项目较近的有两个大的公园集群。第一是约8500亩双流中心湿地公园,也就是大家所熟知的五湖四海。第二是约2500亩的环城生态带(规划中),距离项目较近的是锦城公园双流段,建成之后为大家提供运动、休闲、娱乐好去处。在环城生态带和空港中央公园之间还拟规划3.8KM的城市绿廊。

  双流公园实景拍摄

  双流公园实景拍摄

项目亮点及适合人群

  项目亮点:

  低密小高层设计

  容积率2.0低密小高层,以T2纯板式设计为主,居住舒适度高。

 新双楠板块 配套成熟

 周边的商业配套成熟、公园生态资源较好,距离主城区也比较近。

  有一定价格优势

  清水限价16050元/㎡ ,与周边新房有一定价格优势。

 适合人群:主推102-140㎡套三套四,适合品质刚需客群以及本地刚改客群。

清水限价16050元/㎡项目效果图

标签: 商业 地铁 公园

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