正文

  往年的年终盘点，我们总会复盘一下哪些房企新入蓉了，哪些房企新拿地了，但2021年的盘点会不一样。

  过去一年，面对三道红线、双集中供地、房地产信贷收紧、头部房企暴雷，中国房地产企业可能经历了近年来最有挑战性的一年。

  如果说，2021年之前，以规模化为王的开发商追求“扩张”，那么在现在“收敛”已经成为许多开发商正在或已经进行的调整方向。

  头部房企的收敛与聚焦

  既然很难用扩大规模来获取更大的发展，原来将规模化奉为圭臬的地产行业，正在调整思维——从注重规模，强调下沉，转向聚焦战线，往核心区域收敛。

  收敛与聚焦造成的直接影响是，房企开始对架构设置进行精简与整合。不完全统计，2021年在四川，包括新城控股、碧桂园、中南置地等多家房企进行了组织架构调整，调整的方向都是将多个区域整合。

  2021年10月，中南置地将原成渝区域公司与云贵区域公司合并成立新的西南区域公司。

  2021年12月，新城控股新设立西南大区，管辖范围为重庆市、四川省、贵州省、云南省。

  2021年最后一天，碧桂园将原有的106个区域公司合并调整为60多个，缩减近40%区域公司。其中，川中区域、川西区域整合；川东北区域、川北区域、广元区域整合；成立四川区域，并对川南区域、成都区域进行整合。

  与此同时，部分房企“下沉”的步伐开始减缓甚至停滞，拿地的区域从三圈层转移到主城区。

  一个明显特征是，原本是头部房企拿地第二战场的成都远郊市场，2021年年底进行的几场土拍，竟然都没有头部房企拿地。

  2021年9月2日，大邑75.7亩住宅用地底价成交，竞得者大邑青禾雅居置业有限责任公司。当天出让的另外两宗土地，一块终止，一块流拍。

  2021年10月28日，邛崃土拍，当天拍卖的两宗土地，一宗被当地国资企业拿下，另一宗，被邛崃兴科房地产开发有限公司拍得，底价成交，楼面价3200元/平方米。

  2021年10月19日，四川金池房地产开发有限公司竞得大邑一宗面积81.59亩的纯住宅用地，同样是底价成交，成交楼面价2760元/㎡。

  2021年12月27日、28日，都江堰出让了12宗地块，全部底价成交，拿地方是中铁十四局和都江堰的国资平台企业。

  这和2021年初远郊市场的土地拍卖的“画风”截然不同。彼时，一线房企还是成都远郊土拍的绝对主力，德信、金科、东原、阳光城、德商、远洋等都还在成都远郊区域成功拿地。

  某百强房企内部人士告诉乐居，接下来，他们在成都拿地将不会考虑成都远郊，关注主城核心区是新方向。

  2022年，房企对成都三圈层的态度，值得我们持续观察。

  小微房企异军突起

  令人意外的是，在很多人眼中头部房企的“冬天”，却成为了小房企的“春天”。随着部分头部房企审慎拿地，小微房企，从被抄底的对象，成为主动抄底的主角。

  可以看到，小微房企嗅到了大型房企阶段性收缩战线的机会，开始频繁出现在土拍市场，并屡屡成功拿地。

  2021年的成都楼市就涌现出了中瑞天悦、成都永利融投资、四川远达、泰然心怡、瑞新汇创、喀什海天、重庆银河、永慧地产、自贡鸿山、浙江华都等一大批近年来在成都土拍市场少有露面的房企。

  这些小型地产商，大多在行业销售额前100，甚至前200的榜单中找不到他们的名字，但他们在成都双集中土拍中的出价意图却十分坚决。

  比如，首入成都市场的自贡远达，拿下的就是两宗备受关注的明星地块，其中，其中新川58亩地块自持租赁住房比例高达59%，是双集中供地中自持比例最高地块；大源76亩地块则是成都“两集中”供地中，起拍楼面价（17100元/㎡）、成交楼面价（19600元/㎡）以及最高清水住宅限价（28500元/㎡）最高的一块。

  2021年，天府新区最高清水限价地块，被成都永利融投资拿下，拿地后，永利融投资引入卓越联合开发该地块。

  双集中面积最大的地块，被中瑞天悦竞得。2021年，中瑞天悦在成都拿地两宗，面积合计约426亩，总建面53.91万㎡，他也成为2021年大成都房企拿地可建面积排行中仅次于龙湖的民企。

图据：克而瑞

  稳健型房企“不躺平”

  国企央企做主角是2021年房企在土地市场中表现的一个明显特征，据克而瑞统计，2021年成都房企拿地金额的前十的房企中，除了龙湖之外，均为有国企、央企背景开发商，TOP20中，也只有5家民营企业。

图据：克而瑞

  国央企主导拿地，很多人用“躺平”来形容2021年成都楼市民营企业的表现，但并非所有房企都选择躺平。2021年以龙湖、绿城、香港置地为代表的头部民企房企，在成都双集中拍地中积极加仓。

  值得一提的是，上一次拿地还是在2018年的香港置地，在双集中土拍中斩获青羊区两宗地块，之后，又入股了龙湖金牛区80亩项目，前后仅用一个多月的时间，完成了在成都三个项目的扩充。

  可以看到，龙湖、绿城、香港置地这类房企，都追求财务稳健，并且也擅长用品质获得较高的产品溢价率。同样的，金茂、中国铁建、建发这些在成都市场拿地积极的国央企也具备这样的特征。克而瑞也预判，“国家队”+优质民企主导将成为成都楼市未来的市占格局。

  结语

  克而瑞发布的2021年成都房企销售排行榜TOP20显示，2021年成都房企销售规模整体规模下滑，但与此同时，还是有9家房企销售业绩突破百亿，数量超2020年。市场历经“冬天”不假，但机会仍然存在。

  对于房企而言，房住不炒的大前提下，市场的调整与变化不可避免，大浪淘沙之时，往往也是新格局形成之时。2022年，各家房企在成都楼市将如何表现，又将形成怎样的新格局，值得我们期待。