正文

  二手房价快速上涨、业主抱团涨价、虚报挂牌价……二手房市场抬价乱象频出、倒挂情况加剧，二手房指导价应声而至。

  在深圳对3595个住宅小区实行参考价发布机制3个月后，2021年5月28日成都住建正式发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，公开首批共201个住宅小区的成交参考价格。当晚成都公积金中心、中行四川分行、农行成都分行、工行成都分行、成都农商银行均明确表示，将成都市二手住房成交参考价格作为办理二手住房按揭贷款业务房屋价值的重要参考。

  成都首批次二手房住宅指导价中，最高参考价为高新中大文儒德，39300元/㎡，最低参考价为金牛区的西城首峻，参考均价为12607元/㎡。

  首批次选盘并非只从热门板块高价差项目“下手”，而是高新区、天府新区及五城区交易活跃度较高的部分楼盘，其中成华区51个（最高限价项目：保利康桥 31382元/㎡）、金牛区36个（最高限价项目：中大君悦金沙五期 25204元/㎡）、武侯区34个（最高限价项目：鹭岛国际四期 20869元/㎡）、锦江区22个（最高限价项目：仁恒滨河湾 37916元/㎡）、青羊区22个（最高限价项目：金沙云庭 28642元/㎡）、高新区28个（最高限价项目：中大文儒德 39300元/㎡）、天府新区8个（最高限价项目：麓湖麒麟荟 39015元/㎡）。

  5月28日首批次二手房指导价公布后，区域内价格高于指导价的房源一夜之间从各大网站消失，均无法在网页对外展示，众多热门小区如中粮鸿云、天誉南庭、吉宝凌云峰阁、保利锦湖林语等仅剩下车位显示在售。整个6月份全成都范围内一共成交了约35.6万平米二手住房，套数共计3652套，成交量跌破4000套，与2019年每月成交量近14000套的高峰期相比，成交量下跌超7成，虽然说与全年楼市行情、目前经济现状等不无关系，指导价确实也限制住了一些盲目进场者。

  2021年7月8日，成都第二批住宅小区二手房成交参考价格正式公布，覆盖范围再次扩大，将近郊五区和青白江纳入指导范围之内，涉及286个小区。

  二批次最高指导价为高新区凯德世纪名邸及万科公园5号，33006元/㎡。指导价最低的是青白江区的瀚城国际，7016元/㎡。

  2021年8月4日，成都第三批住宅小区二手房成交参考价格公开，合计258个住宅小区，收纳了热点板块、热点小区，指导价格也更为精细化，不同产品、不同品质、不同期数，也将执行不同价格，如成华区万科魅力之城。同时也考虑到了实得面积的因素，如实得面积超出产权面积一倍多的融创四海逸家。

  三批次最高指导价为锦江区融创四海逸家，38818元/㎡。指导价最低的是青白江区的蝴蝶洲小区，7461元/㎡。

  至此，成都745个住宅小区的二手房指导价均已出炉，明确二手房挂牌价超过参考价会被处罚。

  各区域公示指导价小区数量如下：

  各区域最高及最低指导价小区如下：

  指导价的出台并非限制二手房备案价格，成交参考价将作银行方贷款发放重要参考。有指导价，你可以不按指导价来，但是银行只认指导价贷，不能贷款的部分，在首付时就要付清，杠杆也就得到了一定程度的控制。

  指导价相比挂牌价普遍打了7-8折，总价砍掉上百万的小区比比皆是，连续三次公开二手房指导价，显示出政府对于二手房调控的决心。

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  二手房指导价会影响二手房价格吗？几个月前答案是不一定，但现在答案是一定的。

  成都人热衷买新房，一度处于卖房市场的二手房，即使有价无市状态尴尬，“降价销售”却也并不常见。在指导价公开初期，对售价颇高（如成交价一度近6万元/㎡中大文儒德）的二手房来说，指导价确实可以“浇灭”一些热度，但大部分中等价位楼盘来说，指导价的意义不过是让这些房源不能再明面上上架，全靠中介直接给买家推荐房源，买家获取信息局限，无法进行多方比对。并且，未上榜被“指导”的二手房，小算盘更是敲得震天响，显而易见的贷款优势，让“提价”成为不少房主一致的选择。

  但指导价一锤接着一锤后，市场的反应无疑是最为明显的，热度肉眼可见的冷了下来——你可以提价，但你小区的其他房东却在理性降价，你一面念叨他们是“渣队友”，一面犹豫自己是硬抗还是也跟着降降——你这边还在犹豫到底降不降，购房者那边也在纠结到底买不买。

  二手房市场买卖双方博弈更加明显，观望情绪更浓。

  “之前房东们心理价位高，现在接受还价还愿意分摊税费。”

  首批次公开二手房指导价就被“盯上”的高新金融城、天新麓湖、锦江攀成钢等热门板块，二手房门店生意始终惨淡，有中介表示“客户线上看不到房子，以为没有房子在卖。我们店6月成交1单，还是个指导价之前就定下来的小套。”  

  南门一中介小哥近期向四川乐居表示“年初时候房东还动不动就涨价，还让我们把几个意向客户集中到一个时间看房，意向客户多了一晚上提价几万都正常。指导价出来那阵子肯让步的房东不多，坚持按照之前的价格找买家，或者让直接下架不卖了。不过这段时间很多房东都接受谈价，不少房子也确实降了价。不满5的房子，房东这边还愿意分摊一半税费了，这种情况在年初时候都不敢想。”

  “上半年客户慌着定房，现在基本都是逛着看。”

  买方心理价位低，温江一位曾拿过销冠的中介谈到：“高出指导价的部分不能贷款在首付阶段就给齐，房东也不让步，原来都定好要买的，指导价后谈崩了的太多了。年年行情都有波动，咱们心里也都有数，不过今年开单确实很难，光我今年就丢了3单，店里很多同事都转行了。”

  “上半年时候客户定房还是快，很慌那种感觉，基本看几套就约房东交定金了，这几个月客户基本都要犹豫逛着，签单比较费劲。”城东某二手房门店中介如是说。

  但对于踩在指导价节点上卖房置换的人来说，无疑是不小的打击。西门某次新小区房东表示“我卖房也是想置换，指导价出来前买家刚交了定金，指导价出来后买家首付上要多付我们近三十万，人家拿不出，只能终止合同，到现在也没找到下一个买家，本来看好的房子也没法买了。”

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  成都推出二手房成交参考价格，本质上其实是为了调节市场供需，是一种银行贷款层面的参考而已。不过目前“限价”+“限贷”的组合拳方式，影响力其实要比我们想象的大得多。

  一方面有效止涨。

  高于指导价过热的挂牌房源下架，房源信息滞后甚至缺失，一定程度上可以推迟或者减少购房需求；银行参考二手房指导价格释放房贷，绝大部分买家都需要提高首付比例，仅就提高首付比这一点而言，买房人因资金不足反而不着急买房，卖房人想卖却卖不出就不能随意提价。

  由于房贷放款周期明显比以前长了很多，考虑到房贷周期长，很多卖方在降价的同时要求“全款优先”、“全款可议价”、“首付至少一半”，一定程度上还是增加了首付有限购房者的买入成本。不能贷款就不能加杠杆，不能加杠杆的人多了，间接减少买方数量，提高了二手房变现难度，这个时候房东如果想卖，就只能降低价格。

  一方面有效止慌。

  新房限地价、限房价、竞配建、审查资金来源、现房销售、摇号政策倾斜、双限地项目集中入市、严禁炒作学区房，配合二手房参考价出台、房贷收紧等几套组合拳下来，提前锁定了成都未来新房房价、高位二手房价格回落。政策让更多搜刮六个钱包、“勒紧裤腰带”上车、不考虑后果的恐慌性购房人群，有了“呼吸时间”进行理性思考、进行选择，减少购房者恐慌性购房所带来的不稳定因素。让房价保持稳定，市场健康发展。

  买房不应该追涨，目前成都新房市场急速供应，高性价比项目频出，红盘集中取证，顺销盘也推出了不少优惠。

  二手房在都呈现出量增价稳的状态，价格都比较透明，议价空间并不大，加上市面上的经纪公司也比较多，中介行业“内卷”明显竞争激烈，很多经纪人都是将房东的底价直接抛给客户，以便吸引客户选择自己来成交。

  “泡沫”被挤出，在市场最理性的时候购房，更有可能用合理的价格买到心仪的房子，对于部分购房者而言，当下也不失为一个买高性价比新房及低位二手房的好时机。

  不过需要谨慎的是，由于高于指导价房源不能上架，部分上架房源也看不到实际卖价，买家在选购二手房时需完全依赖中介资料及数据，仍旧存在某平台单方面溢价的可能，在选购二手房时还需多方对比。

  附二手房税费一览▼

  特别说明：以上表格由乐居根据公开资料整理，仅供参考，最终以相关部门实际核算为准。

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  写在最后|

  据中国东方资产管理股份有限公司在京发布《中国金融不良资产市场调查报告（2021）》披露，大型国有商业银行、股份制商业银行房地产不良贷款余额显著上升，由2019年486亿元升至2020年729亿元，增幅50%。同时期，房地产贷款余额由4.64万亿元升至5.17万亿元，增幅11%。对比近三年调查结果显示，商业银行处置不良贷款的紧迫性呈逐年上升趋势。

  房地产去杠杆、挤泡沫、防范系统性风险势在必行。在“房住不炒”之下，一二手房价倒挂较为严重、新房市场被严重破坏的城市，或都会进入二手房指导价时代，这将是一场针对乱象釜底抽薪的“持久战”。