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  当前，各方对于发展住房租赁市场的重要性已经形成共识。从2020年底的中央经济工作会议到2021年政府工作报告，“租赁住房”都是涉房内容的焦点，被赋予了解决好大城市住房突出问题，缓解新市民、年轻人等住房困难的重任，重视程度空前。

  2021年也是各地加快补齐租赁住房短板的关键一年。今年以来，针对租赁住房的专项用地供应、税收优惠等政策利好频频释放，金融支持力度呈加大态势。这从持续高压的房地产金融监管对住房租赁仍留了一道口子就可见一斑。

  人民银行、银保监会去年底就《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》答记者问时明确表示，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。并表示“目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围”。

  不过，笔者与多位业内人士的交流了解到，截至目前，将住房租赁贷款从房地产贷款占比计算中剔除的实施细则尚未落地。在“三道红线”指标的现实压力下，政策执行层面尽快明确住房租赁贷款的计算口径和实施细则，不仅更能彰显发展住房租赁的政策“诚意”，也有助于增强房企从开发业务向住房租赁业务转型的信心。

  保障性租赁住房是“十四五”住房建设重点，也是发展住房租赁市场的重中之重。今年7月份，国办印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确将通过进一步完善土地支持政策、简化审批流程、给予中央补助资金支持、降低税费负担等，支持保障性租赁住房发展。国家发展和改革委同日印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，则将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入基础设施REITs试点项目。

  调动社会资金参与保障性租赁住房建设和运营的积极性，增加租赁住房有效供应，是政策实施希望达到的效果。在保障性租赁住房REITs试点的大门打开后，符合条件的优质资产项目又增加了一条融资渠道。不过，也有投资方分析认为，政策层面对市场参与保障性租赁住房建设管理运营给予支持，将以未来的租金监管为前提。若后期运营中租金涨幅受到管控，投资成本难以消化，资金方参与意愿将大大降低。因此，市场参与热情是否持续还待观察。

  与房地产开发业务相比，住房租赁投资具有资金需求量大、投入周期长、回报率低的特征。一些行业从业人士据此指出，发展住房租赁市场需要“大钱、长钱、便宜的钱”。然而，从资金供给来看，市场不缺少“大钱”，“长钱”不少，“便宜的钱”也能找到，但三者可以兼而有之的“钱”，很可能不会选择进入住房租赁市场。

  资金是否选择进入住房租赁市场，说到底是一个“算账”的问题。在以租金为主要收入来源的情况下，较低的投资回报率使得住房租赁业务对各路资金的吸引力相对较低。有机构曾测算，轻资产住房租赁企业的平均利润水平仅在2%~4%，经营现金流回正周期至少需6年以上。重资产住房租赁企业的回收周期则更长，达到数十年。

  据了解，部分重资产住房租赁企业从银行获得的低息贷款（年利率在4%以下），贷款期限均为5年期以下。而5年期以上的贷款则要承受在基准利率上加点较高的贷款利率，这也意味着，在相当长的时期，租赁项目的收益率不能覆盖借贷资金成本。

  应该看到，随着租购并举制度加快建立，商业银行对住房租赁的信贷支持力度较过去已经明显加大。在传统的房地产开发贷业务之外，住房租赁市场正成为不少商业银行贷款业务新的发力点。多数商业银行都推出了面向租赁企业和租户的信贷产品。公开资料显示，截至2020年末，建设银行累计发放475.6亿元住房租赁贷款，支持住房租赁企业232户。截至今年9月末，建行对公住房租赁业务贷款余额1162.76亿元。农业银行则在2018年初推出了“法人租赁住房贷款”，贷款对象涵盖租赁住房的开发建设主体、购置并购主体、专业运营主体和其他出租主体。

  总体而言，商业银行提供的贷款如何更好地匹配住房租赁行业的特点和市场真实需求，已经成为一道急需解决的题目。租赁住房是与商品住房、保障性住房完全不同的住房类型，相关贷款政策和标准不能套用其他住房类型，面向租赁住房的金融政策制度和标准还应加快完善。

  作为资金供给方，以商业银行为代表的金融机构也要考虑财务上“算账”的问题。在住房租赁市场发展的起步期，政策支持的一个可行方案是，人民银行给予金融机构低成本的支持资金，并明确资金专项用于支持住房租赁市场。只有降低了金融机构的资金成本，他们才真正有动力支持住房租赁市场发展，并且在贷款定价上体现出来。