<>

首付68万起买入武侯89㎡1T1套三!西部智谷旁大围合社区取证!

2021-11-25 14:23:23|来源:乐居买房

  前言|聚亿玺悦府,武侯新城北区双限地项目,大围合式社区,清水最高限价23300元/㎡,板块内唯一没有做高低配的新盘。产品主力建面约89-297㎡,户型跨度大,覆盖客群广,从刚需到高改均可以选到适合的房源。

武侯新城北片区机投板块

  武侯新城位于西南方向的三环外,从制造业到高端科技产业,从城中村到武侯科技园,武侯新城完美演绎了什么叫逆袭之路,成功打造武侯新城“第三豪宅区”招牌。目前,已有武侯金茂府、中粮武侯瑞府、中国铁建西派城、当代璞誉等大批高端住宅陆续呈现交付,高端品质拔高区域调性,成为不折不扣的“富人区”。

  武侯新城定位为西部数字经济创新融合先导区、西部电子商务总部基地、西部电子商务运营中心,主要发展电子商务、科技研发、总部经济三大主导产业,重点打造电子商务产业生态圈、女性时尚产业生态圈。目前,武侯新城已入驻有京东、联想、川大智胜等大型企业。

  同时,武侯新城的交通配套日趋完善。地铁3号线、9号线双地铁覆盖,四通八达,直达城市繁华核心区域,抵达城南孵化园仅6个站,加快了与城南的工作接轨。

  目前武侯新城南区几大高端住宅的销售陆续接近尾声,接下来更多注意力将集中在武侯新城北片区机投板块。

  武侯新城北片区目前有两大产业区加持:西部智谷+悦湖科技城,同时该片区也是是北区重点发展住宅和城市配套的居住区域,不过目前片区内二手房较多,新房供应始终处于低位。

  北片区第一个入市的项目是2018年亮相的鑫耀美泉悦府,共计开出三批次,2020年8月左右清盘,高层售价在13000元/平米左右,叠拼售价约1.8-2.4万元/平米,性价比高,中签率次次走低,最后一批次普通中签率不足5%。板块内第二个入市的项目是整体容积率仅约1.5的西樾锦宸(2020年),此后中南华宇君启、兴城人居柏荟城才陆续亮相。

  从近两年土地出让数据来看,北片区土地整体容积率偏低,目前呈现的项目有德商石榴春和天骄(双限地)、正荣润锦府(双限地)、绿城桂语朝阳……以及我们马上要谈到的聚亿玺悦府(双限地)。大部分项目均为容积率2.0的改善配置,未来的机投板块或许将接棒改善担当,不过从目前实地来看,主干道来往车辆较多,大货车横行,道路拥堵问题严重。板块内老旧小区较多,城市样貌也较为一般。

  后续武侯新城北片区内仍有大量土地拍卖,落地规划更高能级的城市配套,区域也将迎来住宅推量的爆发。

板块内唯一没有做高低配新盘

  聚亿玺悦府项目位于武侯区业兴北路1号,北靠绿城桂语朝阳(占地面积55亩,17栋高层+叠拼产品),南临正荣·润锦府(占地面积44亩,12栋板式洋房+小高层),西侧是西樾锦宸(占地面积97亩),东侧是武新花园和成都市第二十二幼儿园。

  与周边新项目相比,聚亿玺悦府地块不大,占地面积仅有32亩,但该项目打造的楼栋也较少,仅有6栋高层(4#为会客中心),楼层也不高,为9+1F、15+1F和16+1F小高层,该项目也是板块内唯一没有做高低配的新盘。

  项目容积率2.0,绿化率35%,共计376户,一梯一户纯板式住宅,顶层有少量顶跃,一楼三面环绕式大面积花园。

  整体大围合设计,打造出了一个12000㎡围合式花园中庭,内部设置有约500米的橡胶跑道。

  项目户型跨度大,主力建面:约89-111㎡三房两厅双卫,约123-129㎡四房两厅双卫,约115-163㎡横厅顶跃,约203-297㎡双首层底宅。最大约10m横厅、户户超大全落地窗,270°采光。覆盖客群广,从刚需到高改均可以选到适合的房源。

  建面89平米户型位于5栋二单元,数量较少,对于刚需来说,面积较小总价可控,并且89平米就能实现一梯一户独立入户+南北通透+三面采光+三室两厅两卫,目前主城都少见。

  建面129平米C2户型,四室两厅两卫设计,房源数量较多,可挑选的位置丰富。一梯一户独立入户全落地窗大横厅设计,该户型南向面宽14.3米,三面采光,双卧朝阳,南北通透。动静分区的设计,但过道太长,浪费面积大。

  不过作为双限地产品,该项目也不可避免的会有双限地产品共同的问题——景观阳台“消失术”,即景观阳台全部计入产权。

  目前成都市场上不少项目很多由于拿地时间较早,地价便宜,户型赠送面积上也更大气,不仅双阳台半赠送,甚至次卧都会赠送一半的面积。对于市面上将陆陆续续亮相的双限地项目来说,受制于成本因素,“无赠送”将成为统一方案——景观阳台改名叫“观景厅”,要算全面积,从业主角度看,得不到赠送面积的实惠,实得面积也被压缩,实际利用率也不高。

  在众多“双限地”的引导下,未来会有不少开发商减小户型尺度,或利用高低配实现货值最大化,保证高层的快销。而聚亿玺悦府虽然产品上从刚需覆盖到高改,拓宽了项目客群属性,覆盖更多种类的购房者,但能保证社区无高低配设置,纯居社区的圈层感、居住舒适度、稀缺度不言而喻。

地铁步行较远 周边道路杂乱

  聚亿玺悦府与离9号线机投桥站步行距离约1.4公里,可同站换乘17、9号线双地铁交通,通达全城,9号线还可直接通达城南金融城、孵化园等城南高密集人群工作圈。

  项目与3号线武青南路步行距离2.3公里、双凤桥站(TOD)步行距离约3.7公里;与17号线白佛桥站直线距离约1.7公里。

  地铁站点数量不少,但距离太远,需要依靠共享单车/公交。距离地铁的远近,影响居住出行便捷度的同时,也会影响后期房屋的升值能力。

  周边距离最近的公交站兴业北路南站。周边还有西部智谷公交站(停靠有8路、53路、89路、123路、176路、208路、242路等公交线路),一公里范围内还有武青西四路、武兴五路北、五科西四路等公交站,通达全城。

  周围有大量的老旧小区,等待拆迁,城市界面较老旧,道路比较狭窄,分布较为混乱,另外道路上大货车出行较多,主要是服务于周边房产项目和TOD的打造,不过后期应该会有一定的改善。

多所学校环绕 教育资源丰富

  在武侯新城北区,陆续兴建的多所学校是亮点。永康路南侧一公里内学校达7所,涵盖幼儿园到中学,其中在建4所:武青西一路小学、武青西二路幼儿园、武青西三路中学以及武青西三路小学。

  武青西一路小学已招生,同时,还将引进龙江路小学或同档次的品牌教育资源。周边已有北二外、川大附小、西北中学外国语学校等。

  (注:上述学校仅用于标明项目与该学校距离较近,并不意味着对该教育资源有任何承诺,具体入学政策以政府或校方公布的招生信息为准。)

  项目附近的医疗资源是非常完善的,临近武侯第三人民医院、武侯西南医院、成都市武侯区第二人民医院、米诺娃妇女儿童中心医院、华佛国际妇产医院、四川现代医院(高端私立医院)等。距离成都市妇幼保健院约3公里。

首付68万起买入1T1套三

  2020年12月29日,成都土拍市场最后一拍,武侯区三宗“双限地”入市拍卖,三宗地均采取“限定可售商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞配建并无偿移交统筹面积比例”方式进行拍卖。三聚亿最终斩获武侯电商产业功能区内三号宗地,打造聚亿玺悦府,成交楼面地价15100元/㎡,溢价率14.4%,配建并无偿移交住房面积比例2%。

  该项目已取证,清水均价23299元/㎡,共计270套房源,面积从89.4-297.51平米不等。最低总价227.21万/套,为建面89平米套三,首付三成68万,清水单价25415元/平米,门槛不高,加上改项目面积段较大,总价可控,非常适合刚需及改善客户。

  目前项目周边在售新房较多,如武侯新城南区的中南华宇君启、武侯金茂府等新房,均价在26000元/㎡左右。武侯新城北区,两个同一时间拿地的双限地项目正荣润锦府,约18603-25520元/㎡,户型建面126-373㎡;德商石榴春和天骄,户型建面约121-242㎡,高层275万/套起,叠拼410万/套起。

  北区还有鼎仁天越,建面92-110㎡小户型设计,总价200万起,性价比高,比较适合预算不太够又有换房需求的刚改人群。以及绿城桂语朝阳,9月和10月连续两次取证,高层户型建面约109-139㎡,清水均价约24800元/㎡,叠拼户型建面约177-242㎡,清水均价29854元/㎡。

  聚亿玺悦府项目处于武侯新城北区,虽然区域内的各项生活配套,不如南片区的醇熟,但由于众多知名房企的入住以及3大TOD规划落地,周边配套正在加速成形,且区域内还有未开发空地,商业资源富集中,可发展性强,后期潜力不容忽视。

  并且,聚亿玺悦府地块,是主城区稀缺的优质住宅地块,紧邻区域最核心的“9号线大街-西部电商云谷”以及西部智谷,产业人才置业需求旺盛,未来也有较大升值空间。

  据克而瑞四川数据,聚亿玺悦府3公里范围内,新房产品供应主力面积区间为150-200㎡,其次为110-130㎡和130-150㎡,成交主力面积区间为150-200㎡和130-150㎡,以改善产品为主,面积较大且单价较高,改善入手门槛不低。而在“双限地”的背景下,未来会有不少开发商像聚亿玺悦府一样丰富产品面积段,户型区间跨度加大,覆盖客群更广。

  二手房方面,项目周边二手房源房龄较老,如武新花园、诚品上院、杜鹃花园、西武花园等项目,成交不活跃。聚亿玺悦府等新项目,户型面积段合理,总价不高,小区有品质,市场认可度不错,后期在置换的时候也更容易出手。

打个总结:

  •   武侯重点居住和发展区域

  北区功能划分明确,是重点发展住宅和城市配套的居住区域,同时还有西部智谷及悦湖两大产业区加持。

  •   双限地项目,性价比较高

  清水最高销售均价23300元/平米,控制购房总价,买入门槛相对不高,且项目为清水交付。

  •   270°落地窗 纯板式 双首层

  纯板式建筑格局、270°环景玻璃幕墙,主城少有的9-16层纯花园洋房,设计双首层布局,一楼三面环绕式大面积花园。

  •   产品面积段丰富覆盖客群广

  聚亿玺悦府虽然产品上从刚需覆盖到高改,拓宽了项目客群属性,覆盖更多种类的购房者,但能保证社区无高低配设置,纯居社区的居住舒适度不言而喻。

  •   板块内后期居住氛围浓厚

  项目不临大路,周边多为住宅小区,环境相对安静。临近的人居、中南项目已修好,多个改善项目也同期施工。并且板块内教育资源充足,聚亿玺悦府项目隔壁就是成都第十幼儿园。

  不足:

  目前整个板块还涉及大量的拆迁工作,大量土地待推出,目前环境欠缺。

  周边道路上大货车居多,主要是服务于周边房产项目和TOD的打造。周围也有大量的老旧小区等待拆迁,城市界面较老旧,拆除改造需要一定的时间周期。

  项目处于航线范围,会有一定的飞机噪音影响。

参与讨论 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论

楼盘服务

问答服务 选房攻略

问答服务 选房攻略

看装修更多

展开收起