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奥园锦官芳华，北三环新北天地板块改善盘，占地面积191亩，容积率2.4，产品为小高层。项目户型建面约99-126㎡，清水总价200万起，适合主城刚需、刚改购房群体。

北三环新北天地板块

奥园锦官芳华位于成都市成华区，成华区是成都主城五区中面积最大的区域，也是目前成都楼市的土地和新房供应大户。近年来，随着成都“中优”政策的实施，区域内的商业、教育、生态、交通等资源配套都在不断完善和升级，居住环境得到进一步提升。

成华区区域内有339天府熊猫塔、东郊记忆、东客站等重要城市建筑，有万象城、Sm购物广场、中国铁建广场等大型商业体，有塔子山公园、北湖、熊猫基地等生态配套，以及地铁1-4、6-9号线，龙潭寺、东客站、二仙桥TOD等TOD规划，目前，成华区的二仙桥、八里庄、龙潭寺等板块是区域内的重点购房板块。

从板块来看，奥园锦官芳华属于新北天地板块范围内。在城市规划的范围界定中，新北天地板块位于三环路以南、成渝铁路以北、蓉北商贸大道以东，规划面积20平方公里，该版块被成华区锁定为“继建设路之后的第二个百亿商圈”，板块内已有世界500强企业史泰博西区总部、中美“绿色”融创智谷、深圳康佳信息网络、富森美家居、城北宜家和金地全国文旅总部等27个重大项目签约。

目前，板块内已形成完善的生活配套，有地铁1、3、7号线通达全城；成都嘉祥外国语学校（成华校区）、成都七中嘉祥外国语学校（成华校区）、成都大学附属中学等全龄教育资源齐备；成都军区总医院、二医院、成都416医院等优质医疗资源云集；富森美家居、城北宜家等大型商场；还有海滨公园、升仙湖公园、动物园等生态资源。

低密百亩大盘，13F小高层

奥园锦官芳华总占地面积约191亩，容积率2.4，绿化率30%，共分为三期打造，一、二期由10栋小高层产品组成，三期信息暂未公布。

项目整体建筑排布呈南北走向，以围合式结合点式建筑布局，最大楼间距近200米，充分保障了景观视野的开阔性和通风舒适，同时，仅约2.4的低容积率，让项目拥有更多空间来打造园林景观，采用大中庭与宅间庭院结合，配置约2000㎡的“架空层泛会所”，提高居住舒适度。

目前项目一、二期全部房源已经全部取证，位于1号地块1-8号楼，2号地块1-2号楼，房源总套数为797套，均为总层高13F的小高层住宅，梯户比均为两梯四户，其中，1号地块1、2、4、7号楼为西北朝向，其余为东北朝向，8号楼为楼王，位于整个小区中心位置，1-3、7号临规划道路，会有噪音影响；2号地块只有2栋，均为东北朝向，2号楼临规划道路。

总的来说，奥园锦官芳华是主城少见的大体量纯改善盘，项目具有低密、多绿化的优点，产品配置为13F的T4小高层，符合改善标准。产品面积段99~126㎡，能满足目前多数购房者需求，户型设计上，有6.6米阔尺横厅、约16米大采光面、三卧室四开间朝南设计等亮点，居住品质高。

6m阔尺横厅，16m采光面

一、二期共推出4种户型，126㎡的四室两厅两卫、110㎡的三室两厅两卫、108㎡三室两厅两卫和99㎡三室两厅两卫。

其中，108㎡与110㎡户型的差距不大，均为整体明厨明卫，各个区域都带有窗户，无暗间，这里着重讲解更为实惠经济的108㎡户型，该户型为6.6m的大横厅设计，连接超大景观阳台，15.8m采光面，空间通透，采光充足；客餐厅相互连接，厨房位于餐厅的对面，U型厨房设计，清晰的动线布局能够让狭窄的厨房最大程度的发挥其空间价值，厨房设有一功能阳台可以用作杂物储存，增大了厨房的使用面积，也增加了厨房的采光面，改善了其本来阴暗的环境；设立了两个卫生间，面积虽然都不大，但保证上班早高峰时期家人都能有效的使用卫生间，且每个卫生间都设置成干湿分离，使用更加科学卫生。

三个卧室分布在客餐厅两侧，主卧3.3x3.7㎡，次卧3.0x3.2㎡，次卧2.9x3.2㎡，卧室面积都超过了9平米，且每个卧室都有独立赠送飘窗，不仅拓宽了卧室的使用面积，也增加了采光、通风面积，主卧还带有独立卫生间，提升了居住舒适度。

整体来看，108㎡户型景观阳台开间约6.6米，进深约1.8米 ，每一个卧室都带大飘窗，基本上可以满足二人世界到三口之家，再到二胎家庭的居住需求，居住舒适度相对99㎡的户型更高，又比110㎡户型更加实惠。

距地铁站1km，自驾出行方便

项目距离已开通的地铁3号线熊猫大道站约1公里，乘坐3号线可以直达春熙路商圈和市中心，此外项目周边规划了10号线白莲池站（规划中）、32号线熊猫基地站（规划中），远期还规划有16号线及9号线双巴堰站（规划中），未来轨道交通将更加密集和便利。

周边一公里范围内共有8个公交站，直线距离最近的白莲池站只有287米，途径公交线路有198路、198区间、1122路，附近还有18路、85路、87路、136路等公交车经过。

项目紧邻熊猫大道，经熊猫大道车程十几分钟可直达熊猫基地，同时还能享受到二环路、中环路、三环路、蓉都大道、成绵高速、蜀龙大道等横向及纵向的交通配套，自驾比较方便。

生态环境优越，教育商业丰富

周边有第十二幼儿园、金太阳双语幼儿园、市新北实验小学、海滨小学、熊猫路小学、熊猫路中学等多所学校，距项目约1.5公里处，有成都嘉祥外国语学校国际(成华)校区，它是一所K12制的学校，作为嘉祥在成华的新校区，它直接覆盖幼儿园、初、高中，教学水平有口皆碑，是区域的一大配套加分项。此外，在嘉祥东侧，一里塘社区4、5组小学及配套设施正在修建。

两公里内有西部战区总医院、四川省地质医院、四川省工人疗养院、成都第三人民医院、成都成华三松医院五所高品质医疗配套，其中，西部战区总医院（成都军区总医院）是“西南地区规模最大、等级最高的战区总医院”，也是有着65年历史的三甲综合医院。一公里范围内还规划了成华区人民医院（规划中）、国际医院集群（规划中）两所甲级医院。

项目四面皆被大型公园绿地所包围，北侧是800亩东风渠生态长廊，东侧是800亩白莲池文化公园，南侧是400亩海滨公园，西侧是107亩市政公园，稍远一些还有北湖公园、成都植物园、凤凰山公园等一众城市绿肺。

项目楼下就是已经呈现的约6.5万方的白莲池文化公园示范区，有湿地栈道、亲子林间乐园、约20亩人工湖等十余个景观环环相衔，生态环境十分优越。

宜家家居及富森美离项目都在1.5公里范围内，项目南侧与熊猫大道一街之隔的蓝光金悦府也有家居类及餐饮类等商业配套，项目自身还带有约6000方的社区商业，将来交房后日常的购物需求在小区内部即可满足。此外，项目南侧隔熊猫大道对面规划有约12方的海滨广场商业，项目东侧规划的祥源文旅城是TOD类型的综合体项目，将来也会有更多的商业补充。

总价200万级，上车门槛低

项目所在地块由奥园于去年7月收购成都通威实业有限公司股份所得，收购后变更为城镇住宅用地、商服用地，项目首批次推出一二期797套房源，目前已进入顺销期，已取证房源还剩90余套在售，单价17046-22998元/㎡，总价200万起，清水交付。

周边在售新房住宅有深业四季华庭，开盘带装修销售单价20792-24642元/㎡，目前惠后总价约240万/套起；城投置地梧桐栖（人才公寓项目），产品为高层和洋房，开盘均价16330元/㎡，目前总价月300万/套起；奥园云璟，产品为高层和叠墅，开盘带装修价格约23104元/㎡，目前在售高层总价325万/套起。

奥园锦官芳华和同区位的新房相比，上车门槛较低。

价格潜力方面，从区位来看，项目位于主城三环外侧，生态资源优质，但区域内配套整体还有待提升，周边待开发土地较多，未来发展前景有一定的不确定性；从产品本身来看，项目为总价200万级改善盘，13F的T4小高层，产品面积段适中，整体来看性价比较高，但项目从今年1月取证到目前还处于顺销中，可见购房者对该项目的接受度不是很高。

综上，虽然对比同板块内的新房，奥园锦官芳华有购入门槛较低的优势，但如果和周边二八板块等热门区域的新房横向比较，就会发现有不少同价位段，但产品和配套更好的项目，所以奥园锦官芳华的价格潜力比较有限。

项目亮点：

主城三环百亩改善盘

项目占地约191亩，容积率仅2.4，是主城三环比较少见的超百亩低密大盘。

2T4小高层，产品纯粹

一、二期只有10栋小高层，均为13F、2T4户，产品比较纯粹，居住舒适度较高。

户型面积段符合大众需求

户型建面99~126㎡，建面符合目前多数购房者需求。

总价低，购房成本可控

项目缺点：

由于户型面积段小，清水交付，总价可控，200万/套起，购房压力小。

周边城市界面较差，居住氛围还不够浓厚；

目前区域内布局商业以家居类为主，购物娱乐类的商业较少，日常生活较不便。