东2.5环上新了!155㎡起洋房,清水限价21000元/㎡

2021-11-19 17:04:29|来源:乐居买房
摘要|


锦城华创万科·和园,东2.5环二八板块“双限地”项目,占地面积约33亩,容积率2.0,为洋房产品。项目首开约155㎡洋房、238-322㎡底跃,清水限价21000元/㎡,适合置业主城的改善群体。

东2.5环二八板块

锦城华创万科·和园位于成都市成华区,成华区是成都主城五区中面积最大的区域,也是目前成都楼市的土地和新房供应大户。近年来,随着成都“中优”政策的实施,区域内的商业、教育、生态、交通等资源配套都在不断完善和升级,居住环境得到进一步提升。

成华区区域内有339天府熊猫塔、东郊记忆、东客站等重要城市建筑,有万象城、Sm购物广场、中国铁建广场等大型商业体,有塔子山公园、北湖、熊猫基地等生态配套,以及地铁1-4、6-9号线,龙潭寺、东客站、二仙桥TOD等TOD规划,目前,成华区的二仙桥、八里庄、龙潭寺等板块是区域内的重点购房板块。

从板块来看,锦城华创万科·和园属于二八板块范围内,二八板块,是指二仙桥-八里庄,这是近几年成都主城区城市更新,腾笼换鸟的样板。

在主城区土地资源日益收紧之时,拥有东2.5环的先天区位优势,又腾退出上千亩可开发土地的二八板块,拥有强大的发展后劲。诸多优质的配套已经开始在二八板块聚集,例如成都七中英才学校(公立k12学校,今年开始招生)、华西二院成华区妇女儿童医院、二仙桥公园和完美文创公园等,整个板块的宜居属性被进一步提升。按照成都TOD发展规划,区域内还将落地首个双TOD项目,即八里庄TOD、二仙桥TOD,打造成都「TOD+高品质艺术空间」示范区。

目前,该区域已经有中车、中铁建、首钢、朗诗等品牌房企,区域热门楼盘有首钢璟辰里、中车共享城、朗诗乐府等,购买人群大多是刚需和首改。

低密纯居,6-10F板式洋房

锦城华创万科·和园占地面积约33亩,容积率2.0,绿地率35%,项目为无底商纯住宅小区,舒适度和纯粹性都比较高,楼栋之间打造了多个景观组团,以及“儿童空间”、“适老空间”、“邻里空间”等公共社交空间,从而实现栋栋抱园、户户观景。

整个项目呈阵列式布局,由9栋6-10F洋房组成,所有楼栋朝向为南北、东西,所以整体来看采光都不错。其中,1-5、9号楼均为南北朝向,1-5号楼都是两个单元,除1号楼总层高是6F,其余都是10F;6-8号楼为东西朝向,7号楼为物管用房,6号楼总层高10F,两个单元,8号楼总层高18F,两个单元,项目首批次预计将推出224套清水房源,房源位于1-4、6、8-9号楼。

总的来说,锦城华创万科·和园是主城三环内少见的低密纯洋房项目,但由于项目体量较小,园林打造空间有限,影响整体居住舒适度。户型方面,建面155㎡起步,产品面积段较大,面向改善和深改群体,户型整体采用LDK厅一体化设计,南向面宽13米,景观阳台开间近10米,180 º采光面,采光和通风性能好。


LDK厅设计,南向面宽13米

在户型设计上,项目仅规划了建面约155㎡的板式大平层以及少量约238-322㎡的跃层三个面积段产品。

其中,建面155㎡的和光户型为主力户型,四室两厅双卫,入户设有玄关,可做鞋柜和收纳空间;整体为LDK厅一体化设计,客餐厅一体化面积达约52㎡,沙发背后还预留了孩子的玩耍空间,形成“1.5厅”的理念,满足家人不同的使用需求;景观阳台开间达到了近10米,180 º采光面,连通客餐厅和主卧,形成生活动线,采光和通风俱佳;厨房为走廊式设计连接生活阳台,增加了利用效率和收纳空间大大增加,方便使用。

该户型南向面宽超过13米,将主要的房间都放在了南向,其中,主卧套房是设计面积约28㎡,带有独立卫生间和4米观景空间,与客厅活动区相连,一体化的连接让动线更为流畅,居住舒适度较高;老人房与主卧巧妙区隔,充分保障隐私,次卫位于主卧和老人房之间,干湿分区,科学实用;两个次卧面积分别为13㎡和9㎡,可作为儿童房和书房、衣帽间、影音室使用。

总体看来,该户型布局方正,设计合理,适合三代同堂的改善家庭,不足的是主卧缺少衣帽间,次卫面积较小,居住质量有所降低。

4地铁加持,交通网络发达

轨道交通方面,项目周边目前有地铁7号线和8号线经过,距离项目最近的是7号线二仙桥站,直线距离约1000米,8号线十里店站直线距离约1200米。另外,17号线二期(在建)和32号线(远期规划)的交汇点机车厂站,直线距离项目300米,号称会成为“成都最美地铁站”,开通将和项目实现零距离衔接。

公共交通方面,项目周边1公里范围内有10余个公交站,距离最近的是蜀龙路西站,直线距离仅200多米,途径的公交线路有14路、180路、夜间17路。

贯穿项目的蜀龙路,是城东的交通主干道之一,北接新都,南达建设路。项目所在的“二八板块”拥有“三横三纵四轨道”的交通网络,其中,三横是二环、中环和三环;三纵是蜀龙路、成华大道和府青路,畅通全城,自驾出行十分方便。

配套齐全,教育资源优势明显

项目有丰富的教育资源,满足全龄段的需求。幼儿园有成都市第28幼,由中车配建并移交给政府,就在项目一期旁边,此外周边还有成都市第13幼和百越锦城幼儿园等;中小学方面,则有万汇学校、七中英才学校、成都嘉祥外国语学校(成华校区),都在项目周边1公里范围内。

其中,万汇学校与项目仅一路之隔,是一所“民办公用”的9年一贯制义务教育学校,私立师资,公立收费标准;七中英才学校位于项目三期隔壁,由成都七中直接领办,涵盖了小学、初中、高中的K12公立学校,目前已确定面向成华区全区招生,项目在就读资格上无优势;成都嘉祥外国语学校(成华校区)直线距离项目约500米,该学校的升学率在整个成都的排名都非常靠前。总体来说,项目的教育资源优势十分明显。

周边的医疗配套也比较完善,有成都第六医院、八里医院、誉美医院、416医院、成都理工大学医院、华西二院成华妇女儿童医院(在建)等医疗资源。其中,在建的华西二院成华妇女儿童医院是三级甲等标准的公立医院,预计在2021年10月1日前投入使。

项目邻近二仙桥公园,周边还有红仓·完美文创公园等,其中二仙桥公园总占地200多亩,一期已经对外开放,是一个以铁路遗址为主导的公园,内部保留了原有铁路轨道等元素,独具“工业风”特色,成为不少年轻人的打卡去处。

二期即将建成,延续了一期的“工业风”元素,并设置了大量健身器材、儿童互动设施、齿轮创意座椅等,能充分满足居民游览观赏健身锻炼的需求。 

目前,项目周边已呈现的大型商业配套较少,主要以社区底商和沿街商铺为主。项目对面的中车共享城项目带有15万方的商业体量,能满足日后5分钟生活圈基本要求。另外,项目2公里范围内还有建设路、理工大和东郊记忆三大商圈,有中国铁建广场、龙湖滨江天街等大型商业体,可以满足日常的吃喝玩乐需求。

清水限价2.1万/㎡,总价高

锦城华创万科·和园是一个“双限地”项目,最高清水限价均价21000元/㎡,由于暂未取证,具体的一房一价暂定。

项目对面的中车共享城三期已于10月29日取证,清水均价19819元/平米,带装修单价为13904-25307元/㎡;项目周边的朗诗乐府参考均价约2.8万元/㎡(带装修),新希望万科知园上批次均价为21087元/㎡(清水),首钢璟辰里参考单价为23800-29250元/㎡(带装修)。项目周边的二手房多为老小区,均价在16000元/㎡。

相比周边新房楼盘,锦城华创万科·和园的单价优势不大,且由于户型面积段较大,导致总价较高,所以在刚需购房群体中不具有竞争力,适合资金比较充裕的改善群体入手。

价格潜力方面,从地段来看,项目位于主城2.5环的核心地段,周边配套成熟,交通发达,项目所处的二八板块是成华区近几年重点打造的片区,教育、医疗、商业等配套资源都在不断聚集和完善,例如完美世界、TOD、合信K101等大型项目的打造,未来几年区域将会迎来更大的变化,也会给项目带来价值方面的提升。

从产品本身来看,虽然项目是低密纯住宅小区,纯洋房产品,但由于项目体量过小,改善属性被限制,包括园林景观、楼间距等都达不到高端改善标准,产品面积段又过大,买入门槛较高,刚需购房者够不着,改善购房者又有更好的选择,所以,整体来看,锦城华创万科·和园的升值空间有限。

项目亮点:

区域发展潜力大

位于主城2.5环核心位置,区位具有先天优势。二八板块是城市发展和房地产市场的热门区域,发展正在加速,潜力较大。

交通和教育优势突出

交通、商业、学校和公园配套都不缺,项目未来有4条地铁,周边交通路网完善,出行十分方便。周边还有三大学校,且教学质量不错。

低密纯住宅洋房社区

项目容积率仅2.0,没有底商,是一个纯住宅小区,居住舒适度和纯粹性都比较高。

项目不足:

项目所在的二八板块内分布有众多老小区和待拆老旧危房,影响城市界面;

体量小,缺少大面积的园林景观,户型设计上有一些瑕疵,影响居住舒适性。

标签: 容积率 房产 洋房

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