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锦城华创万科·和园，东2.5环二八板块“双限地”项目，占地面积约33亩，容积率2.0，为洋房产品。项目首开约155㎡洋房、238-322㎡底跃，清水限价21000元/㎡，适合置业主城的改善群体。

东2.5环二八板块

锦城华创万科·和园位于成都市成华区，成华区是成都主城五区中面积最大的区域，也是目前成都楼市的土地和新房供应大户。近年来，随着成都“中优”政策的实施，区域内的商业、教育、生态、交通等资源配套都在不断完善和升级，居住环境得到进一步提升。

成华区区域内有339天府熊猫塔、东郊记忆、东客站等重要城市建筑，有万象城、Sm购物广场、中国铁建广场等大型商业体，有塔子山公园、北湖、熊猫基地等生态配套，以及地铁1-4、6-9号线，龙潭寺、东客站、二仙桥TOD等TOD规划，目前，成华区的二仙桥、八里庄、龙潭寺等板块是区域内的重点购房板块。

从板块来看，锦城华创万科·和园属于二八板块范围内，二八板块，是指二仙桥-八里庄，这是近几年成都主城区城市更新，腾笼换鸟的样板。

在主城区土地资源日益收紧之时，拥有东2.5环的先天区位优势，又腾退出上千亩可开发土地的二八板块，拥有强大的发展后劲。诸多优质的配套已经开始在二八板块聚集，例如成都七中英才学校（公立k12学校，今年开始招生）、华西二院成华区妇女儿童医院、二仙桥公园和完美文创公园等，整个板块的宜居属性被进一步提升。按照成都TOD发展规划，区域内还将落地首个双TOD项目，即八里庄TOD、二仙桥TOD，打造成都「TOD+高品质艺术空间」示范区。

目前，该区域已经有中车、中铁建、首钢、朗诗等品牌房企，区域热门楼盘有首钢璟辰里、中车共享城、朗诗乐府等，购买人群大多是刚需和首改。

低密纯居，6-10F板式洋房

锦城华创万科·和园占地面积约33亩，容积率2.0，绿地率35%，项目为无底商纯住宅小区，舒适度和纯粹性都比较高，楼栋之间打造了多个景观组团，以及“儿童空间”、“适老空间”、“邻里空间”等公共社交空间，从而实现栋栋抱园、户户观景。

整个项目呈阵列式布局，由9栋6-10F洋房组成，所有楼栋朝向为南北、东西，所以整体来看采光都不错。其中，1-5、9号楼均为南北朝向，1-5号楼都是两个单元，除1号楼总层高是6F，其余都是10F；6-8号楼为东西朝向，7号楼为物管用房，6号楼总层高10F，两个单元，8号楼总层高18F，两个单元，项目首批次预计将推出224套清水房源，房源位于1-4、6、8-9号楼。

总的来说，锦城华创万科·和园是主城三环内少见的低密纯洋房项目，但由于项目体量较小，园林打造空间有限，影响整体居住舒适度。户型方面，建面155㎡起步，产品面积段较大，面向改善和深改群体，户型整体采用LDK厅一体化设计，南向面宽13米，景观阳台开间近10米，180 º采光面，采光和通风性能好。

LDK厅设计，南向面宽13米

在户型设计上，项目仅规划了建面约155㎡的板式大平层以及少量约238-322㎡的跃层三个面积段产品。

其中，建面155㎡的和光户型为主力户型，四室两厅双卫，入户设有玄关，可做鞋柜和收纳空间；整体为LDK厅一体化设计，客餐厅一体化面积达约52㎡，沙发背后还预留了孩子的玩耍空间，形成“1.5厅”的理念，满足家人不同的使用需求；景观阳台开间达到了近10米，180 º采光面，连通客餐厅和主卧，形成生活动线，采光和通风俱佳；厨房为走廊式设计连接生活阳台，增加了利用效率和收纳空间大大增加，方便使用。

该户型南向面宽超过13米，将主要的房间都放在了南向，其中，主卧套房是设计面积约28㎡，带有独立卫生间和4米观景空间，与客厅活动区相连，一体化的连接让动线更为流畅，居住舒适度较高；老人房与主卧巧妙区隔，充分保障隐私，次卫位于主卧和老人房之间，干湿分区，科学实用；两个次卧面积分别为13㎡和9㎡，可作为儿童房和书房、衣帽间、影音室使用。

总体看来，该户型布局方正，设计合理，适合三代同堂的改善家庭，不足的是主卧缺少衣帽间，次卫面积较小，居住质量有所降低。

4地铁加持，交通网络发达

轨道交通方面，项目周边目前有地铁7号线和8号线经过，距离项目最近的是7号线二仙桥站，直线距离约1000米，8号线十里店站直线距离约1200米。另外，17号线二期（在建）和32号线（远期规划）的交汇点机车厂站，直线距离项目300米，号称会成为“成都最美地铁站”，开通将和项目实现零距离衔接。

公共交通方面，项目周边1公里范围内有10余个公交站，距离最近的是蜀龙路西站，直线距离仅200多米，途径的公交线路有14路、180路、夜间17路。

贯穿项目的蜀龙路，是城东的交通主干道之一，北接新都，南达建设路。项目所在的“二八板块”拥有“三横三纵四轨道”的交通网络，其中，三横是二环、中环和三环；三纵是蜀龙路、成华大道和府青路，畅通全城，自驾出行十分方便。

配套齐全，教育资源优势明显

项目有丰富的教育资源，满足全龄段的需求。幼儿园有成都市第28幼，由中车配建并移交给政府，就在项目一期旁边，此外周边还有成都市第13幼和百越锦城幼儿园等；中小学方面，则有万汇学校、七中英才学校、成都嘉祥外国语学校(成华校区)，都在项目周边1公里范围内。

其中，万汇学校与项目仅一路之隔，是一所“民办公用”的9年一贯制义务教育学校，私立师资，公立收费标准；七中英才学校位于项目三期隔壁，由成都七中直接领办，涵盖了小学、初中、高中的K12公立学校，目前已确定面向成华区全区招生，项目在就读资格上无优势；成都嘉祥外国语学校(成华校区)直线距离项目约500米，该学校的升学率在整个成都的排名都非常靠前。总体来说，项目的教育资源优势十分明显。

周边的医疗配套也比较完善，有成都第六医院、八里医院、誉美医院、416医院、成都理工大学医院、华西二院成华妇女儿童医院(在建)等医疗资源。其中，在建的华西二院成华妇女儿童医院是三级甲等标准的公立医院，预计在2021年10月1日前投入使。

项目邻近二仙桥公园，周边还有红仓·完美文创公园等，其中二仙桥公园总占地200多亩，一期已经对外开放，是一个以铁路遗址为主导的公园，内部保留了原有铁路轨道等元素，独具“工业风”特色，成为不少年轻人的打卡去处。

二期即将建成，延续了一期的“工业风”元素，并设置了大量健身器材、儿童互动设施、齿轮创意座椅等，能充分满足居民游览观赏健身锻炼的需求。 

目前，项目周边已呈现的大型商业配套较少，主要以社区底商和沿街商铺为主。项目对面的中车共享城项目带有15万方的商业体量，能满足日后5分钟生活圈基本要求。另外，项目2公里范围内还有建设路、理工大和东郊记忆三大商圈，有中国铁建广场、龙湖滨江天街等大型商业体，可以满足日常的吃喝玩乐需求。

清水限价2.1万/㎡，总价高

锦城华创万科·和园是一个“双限地”项目，最高清水限价均价21000元/㎡，由于暂未取证，具体的一房一价暂定。

项目对面的中车共享城三期已于10月29日取证，清水均价19819元/平米，带装修单价为13904-25307元/㎡；项目周边的朗诗乐府参考均价约2.8万元/㎡（带装修），新希望万科知园上批次均价为21087元/㎡（清水），首钢璟辰里参考单价为23800-29250元/㎡（带装修）。项目周边的二手房多为老小区，均价在16000元/㎡。

相比周边新房楼盘，锦城华创万科·和园的单价优势不大，且由于户型面积段较大，导致总价较高，所以在刚需购房群体中不具有竞争力，适合资金比较充裕的改善群体入手。

价格潜力方面，从地段来看，项目位于主城2.5环的核心地段，周边配套成熟，交通发达，项目所处的二八板块是成华区近几年重点打造的片区，教育、医疗、商业等配套资源都在不断聚集和完善，例如完美世界、TOD、合信K101等大型项目的打造，未来几年区域将会迎来更大的变化，也会给项目带来价值方面的提升。

从产品本身来看，虽然项目是低密纯住宅小区，纯洋房产品，但由于项目体量过小，改善属性被限制，包括园林景观、楼间距等都达不到高端改善标准，产品面积段又过大，买入门槛较高，刚需购房者够不着，改善购房者又有更好的选择，所以，整体来看，锦城华创万科·和园的升值空间有限。

项目亮点：

区域发展潜力大

位于主城2.5环核心位置，区位具有先天优势。二八板块是城市发展和房地产市场的热门区域，发展正在加速，潜力较大。

交通和教育优势突出

交通、商业、学校和公园配套都不缺，项目未来有4条地铁，周边交通路网完善，出行十分方便。周边还有三大学校，且教学质量不错。

低密纯住宅洋房社区

项目容积率仅2.0，没有底商，是一个纯住宅小区，居住舒适度和纯粹性都比较高。

项目不足：

项目所在的二八板块内分布有众多老小区和待拆老旧危房，影响城市界面；

体量小，缺少大面积的园林景观，户型设计上有一些瑕疵，影响居住舒适性。