东部新区TOD住宅,哪些人买的到还适合买?实探即将取证蔚澜之城

2021-11-18 15:26:13|来源:乐居买房
摘要|


东部新区-空港新城

        在2020年5月6日,成都东部新区正式挂牌,继宜宾三江新区后,成为四川省批复设立的第二个省级新区。总体规划覆盖13个镇(街道)、729平方公里,规划面积920平方公里管理范围。相较于不少人已熟知的天府新区,东部新区成立时间较短,迄今仅一年多时间,对于区域的关注度、认知度都还在发展阶段。作为高起步定位区域,东部新区的建设也是如火如荼,从交通到各类基础配套,重要项目都已在或运营或加速建设状态。

东部新区TOD住宅实探图源网络

而三岔TOD位于其中三岔街道所在的空港新城板块,区域聚合布局了天府奥体公园、三岔TOD、成都高新航空经济区3个重点片区。三岔TOD位于其中绛溪南组团,紧邻天府奥体公园,依托天府国际机场临空优势,主导发展总部经济、高校经济,以及跨境贸易为核心的临空服务产业。

在2019年新开工的62个项目中,基础设施、公共服务配套项目空港新城“主力”。大区域推进了近600万平方米人才公寓、560万平方米社区工程建设。三岔TOD正是其中发展的核心组团之一,作为城市级TOD站点,三岔TOD将形成一个规模不小的“功能城市”。

东部新区TOD住宅实探图源成都高新

从三岔TOD到天府机场物理距离约10公里,到兴隆湖约25公里,区位相比于成都主城更靠近简阳。但从通勤时间维度看,通过已开通的18号线地铁仅两站即达,紧邻三岔湖生态区。实地来看,三岔TOD已成为不少地缘人群的交通集散点,生态打造已初步形成规模,首期住宅组团也即将面市。


城市级TOD


三岔TOD是首批城市级站点,整体研究范围达到了2080亩,总体规划将打造一座集零售商业、写字楼、酒店、公寓、住宅、学院等多元业态于一体的公园大城。

东部新区TOD住宅实探远期规划效果图

而现在已在建的是三岔TOD一期,总体占地约148亩,绿地率达到30%,配置有商业、住宅等多元产品,距离地铁站距离也较为适中。从车站出来,先期打造的三岔TOD景观示范区一目了然,生态丰富,绿化环绕。沿景观示范区可以看到整体已基本和周边公园连成一片,公园城市社区氛围感浓厚。

在总体规划上,TOD的“人境交互体验”很充分,布局城市绿轴、线下公园、退台景观、下沉庭院、空中观景平台、屋顶绿化等多维度无边界的生态景观,这一点和成都主城的高线公园项目类似,未来归家场景生态环境优越。 


住宅三个地块占地面积约82.8亩,容积率2.5,共计21栋楼758户,产品形态包括高层、洋房、商业等。

东部新区TOD住宅实探组团分布参考示意

目前4/5号地块修建进度都较快,楼栋主体大部分已完工。首批将推出的是5号地,共8栋住宅,涵盖部分商业。1、2、5、6、7#楼17F,3、4#楼26F,8#楼16F。


东部新区TOD住宅实探

3、4号楼(上图临路两栋住宅)分布的是户型起步建面131-147㎡,2梯3户,剩余小高层为板式2梯2户,分布161-191㎡大户型。131㎡户型虽竖厅设计,但阳台连通书房空间,采光充足。

建面约147㎡四房,采用横厅布局,整体为动静分区设计,会客就餐区在一侧,休息居住区在一侧,客餐厅等活动动区连成片,会客方便。对于家庭成员较多的改善客群来说,这样分布居住私密度和安静度确实比卧室分散布局的设计更好。

东部新区TOD住宅实探东部新区TOD住宅实探

主卧采用了套房设计,带独立卫浴空间,同时距离动区也最远,主人房的私密性与舒适度都较高。

在具体空间上,此类改善户型更强调动区的空间感,实地来看,阳台7米开间,部分进深2.4米,尺度舒适感都较强。区别于一般户型“鸡肋”小生活阳台,建面147平米户型生活阳台长约2.5米,宽约1米,实际利用效率也较高。

动区呈LDK布局,总体约30㎡的空间虽然比之动辄四五十平的豪宅有差距,但加上阳台空间已较为阔绰,更显得具备实用性。

东部新区TOD住宅实探交付样板间实景

静区3个房间的面宽都大于3米,所有卧室间都都大于10㎡,尤其主卧套房超过20㎡空间带飘窗设计,空间感较强,仅书房开间为2.8米,但即使再改造成卧室也基本满足日常需求。

而户型较多的161㎡更是南北双阳台,通透感很强,即使低层的样板间舒适度也很高。

东部新区TOD住宅实探161㎡装饰样板间阳台实景

二圈层价格买东部新区首开住宅

三岔TOD项目首期即将入市,预期在1.5-1.6万/平米(具体价格以公示为主),这个价格和不少二圈层区域项目接近,虽不好买双流怡心湖、温江光华新城,龙泉驿大面板块这些热门板块新盘,但选一个好的次新房还是问题不大。

而目前周边几无新盘参考,单纯地缘有一定对比度的可能只有临三岔湖旁边的蓝筹带社区。从关联区域来看,18号线所连通的天府新区兴隆湖板块,商务区板块都以高端改善为主,2-3万较为常见,如兴隆站旁德信弘阳湖畔云璟单价约32000元/㎡,涵盖装修标准约3776元/㎡,总价约500-600万;相较简阳城区等部分改善新盘跨度又较大,如新希望·碧桂园·旭辉锦官天宸单价约12000/㎡,又有明显价差。

三岔TOD目前的地缘唯一性较强,近期东部新区两宗距离较近的地块,拿地楼面价约8000-9000元/㎡,随着后市区域项目亮相会更有参考意义。

大成都购房资格

现在三岔项目只要拥有成都户口或一年社保即可购买,相较于三圈层资格基本一致,对于买入门槛还是不高的。从产品看,较低密度的居住体验,改善的户型尺度,加上TOD级的公共出行及配套规划,硬实力较强。而从区位板块来看,三岔TOD是东部新区重点打造的先期发展板块,未来规划的投入程度较高,区域潜力发展偏离度不高,而首期住宅交房预期是2023年,商业、办公等其它产品呈现周期会较晚,但差距不会太大,如果是有3-5年的长期看好,无论地缘还是主城外溢需求都值得先期考虑。

而如果是城南18号线沿线工作刚需群体,相比于现在高新区,天府新区选择较少的新房市场,较优质的居住品质也值得一试。

东部新区TOD住宅实探



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