再现剪刀差!城南怡心湖宝藏神盘总价145万起买清水三房

2021-11-17 14:48:54|来源:乐居买房
摘要| 城南怡心湖板块+地铁5号线+清水房,有一定剪刀差!但容积率高,有点刚!

  或许大家对锦云天府这个项目还很陌生,毕竟供应紧缺的怡心湖板块怎么突然腾空而出了一个纯新项目?住在区域附近的人一定知道万锦城项目,而锦云天府正是万锦城的最新二期组团。

万锦城项目占地299亩,信腾投资于2012年11月6日摘得,成交价280万/亩(划重点!拿地早,产权已过去近10年,楼面价便宜,相对价格有优势),项目整体分四期开发,一期、三期、四期住宅已交房入住,二期地块就是现在的锦云天府,占地约71亩,包含9栋31F的高层住宅,以及社区底商、独立商业。

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产品特色:9栋高层围合布局


  锦云天府实际位置位于中海右岸二期背后,北侧是格林城,西侧是万锦城一期、东侧为公交公司,地块较为方正,但是周边均有高层遮挡,所以视野不会特别开阔,但不临大路,相对较为安静。

曹孃孃9月份现场实探工地还未动工,10月份开始才如火如荼的开工,截止目前修到地面一层,置业顾问透露预计11月就会取证,那么工地肯定是要日夜兼程的赶工,才可以达到预售条件。

  整个项目共规划1785户,由9栋住宅围合式布局,形成大中庭景观,层高31F、2T5设计,容积率有点高,为4.96,整体的数据指标显示锦云天府偏刚需,与周边的中信城、保利叶语、万锦城等二手房小区居住舒适度差不多。

  项目大中庭景观,园林设计和公区配套中规中矩。从平面图可见,“一轴、一环、四主题空间”的布局,设计了全龄段社区空间,包括健身天地、长约410米的环形跑道、下沉式休闲广场、阳光会客厅等。

  首批次预计推出47/48/49号楼,共595套,清水交付,主推建面96/109/128/139/141㎡五种户型,套三起步,套四主力,从面积段来看,项目适合想要一步到位的首置客群。

  96㎡套三单卫位于49#、50#的外侧,南侧临中信城二期,由于2个小区楼间距较窄,该户型的视野不会太好。109㎡套三双卫位于剩下楼栋的外侧,经典竖厅设计,开间较窄,进深过长,采光会有所影响。

  128㎡套四双卫为42/45/48/49/50号楼端户,8.7 米大横厅设计,相对通透。139㎡套四双卫同样位于端户,布局与128㎡相似,户型更为方正,横厅尺度更大,带9.2米观景阳台。

141㎡套四双卫位于所有楼栋的内侧,临中庭,户型方正,7.8米横厅设计带7.8米景观阳台,三开间朝中庭,但动静分区不明显。

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主力户型:大横厅功能四


建面约139㎡是套数最多的一种主力户型,四房双卫设计,适合大部分家庭结构需求。139㎡户型位于所有楼栋的端户,通透性相对最好,但是劣势是厨房和公卫可能会被前后户型有所遮挡,采光会有一定影响。

  客厅和餐厅一体,标准大横厅设计,开间约7.3米,餐客厅还与厨房一脉相承,动线分明,公区尺度更开阔。餐客厅与厨房共同连接约9.2米景观阳台,通风采光和观景效果俱佳,将生活阳台融入观景阳台一体打造的近17㎡的阳台尺度,在同类型面积段产品中并不多见。

  整体户型非常方正,浪费空间少,独立的入户玄关,保证生活居家的私密性。主卧套房设计,带独立的卫浴及衣帽间,整个主卧面积约有25㎡,主人房居住舒适度高。两个次卧面积约10㎡以上,使用上没有问题。而书房尺寸不足10㎡,可以打造为开放式书房,这样客厅就更为通透,通风更好。如果是单独作为次卧,空间较为局促。由于项目清水交付,如果只是三口之家,可以将书房与旁边次卧打通形成一个空间较大的卧室。

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区域:双流区怡心湖板块


2018年,双流提出了“一港三心四组团”的发展格局,“一港”即双流国际航空港。“三心”是指杨柳湖、怡心湖、永安湖三大城市中心。从规划中可以看出,怡心湖、杨柳湖、永安湖(生物城板块)将会是未来双流区的三大居住核心板块。

  号称“二圈层之王”的怡心湖板块,与锦江生态带一街之隔,区位上位于双流区“略微膈应”,但依然不阻挡它成为大城南的明星板块。

  只要“南拓”就100%绕不开怡心湖,而怡心湖正好承接了高新、天府新区的外溢红利。

  怡心湖板块是双流区斥重金打造的高端居住区,集产业、居住、游憩等城市功能于一身,占地8.4平方公里,呈“7”字分布,被划分为4大板块,承载20大核心项目,每个区域都有其独特功能定位,A区为活力运动生活区、B区为湖滨中心商务区、C区为学研创综合产业区、D区是生态办公区。

  目前有奥园、首开、万科、中海、绿城、中铁建等众多品牌开发商聚集,怡心湖湖区也已正式开放,A区临湖而建的创智科技产业园区、万科梦想城、蔚蓝卡地亚现代城3大项目也在持续建设中,整个板块相应的配套快速跟上,未来集聚效应明显。

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地铁5号线、19号线双地铁环绕


  地铁:项目距离地铁5号线南湖立交站和二江寺站步行距离约1.5公里(百度步行测距),由于二江寺地铁站全部位于剑南大道东侧,南湖立交站更为便捷。地铁5号线可与1号线、8号线、9号线、2号线、4号线快速换乘,通达全城。另外项目区域内还有19号线二期温家山站,步行距离大约1.8公里左右,19号线二期预计2022年底开通使用,可快速到达双流机场以及天府新区CBD核心区域。

  公交:项目门口就是万顺路站,目前开通的公交较少,主要有819、820线路;业主也可以骑个自行车到达剑南大道上的南湖立交站。

  自驾:四横六纵立体交通网络:三环路、绕城高速、华府大道、五环路横向交通;红星路南延线、天府大道、益州大道、剑南大道、华府大道、成雅高速六条纵向交通,出行非常方便。

  根据曹孃孃经验,业主常走的主要还是华府大道+剑南大道组合,可快速到达市中心,不过剑南大道的车流量一直都很大,上下班高峰时期通行缓慢,好在剑南大道没有全是下穿隧道代替红绿灯,虽然通行缓慢但仍然是通往市区的最佳路线。

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城市界面成熟 配套齐全


教育:锦云天府旁边的幼儿园分布较多,项目一街之隔便是双流区协和幼儿园和双流怡心八幼,1.5公里内还有双流怡心三幼、双流怡心一幼。周边还有双流协和实验小学、棠湖怡心实验中学等中小学,后者是一所由政府投资建设并由棠湖中学领办的高起点、高规格、高品质的九年一贯制学校。

医疗:项目周边有天府新区第一人民医院、四川省人民医院(天府新区院区)、华西医院天府分院、成都市第七人民医院(天府分院)等,医疗资源丰富。

  公园:锦云天府勉强算上怡心湖板块,但其实早期是属于华府板块,所以并不真正临湖,距离怡心湖区约2公里左右。国庆期间,怡心湖区正式对外开放,怡心湖作为产城湖,不仅有观赏休闲价值,更重要的是随着各项配套产业落地,未来的怡心湖是集合居住、休闲、产业于一体的产城湖。项目距离南湖公园也非常近,娱乐休闲设施非常成熟。

  商业:项目自带约6万方的风情商业街,旁边便是中海寰宇坊商业综合体,生活配套完善。从现场走访来看,万锦城自身的商业综合体一直是空置状态,而万锦城自身底商大多用于设置为快递储物。项目远距离周边红星美凯龙、银泰城、欧尚等商业环绕。待怡心湖产业规划全面落地,区域的医疗、教育、购物、娱乐、度假等配套将更加完善。

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有一定剪刀差,预计1.5万-1.6万


锦云天府首批次最快预计11月取证,据置业顾问透露,清水价格约1.5万-1.6万,小户型单价更高一些,预计总价160万起,首付50万起即可买入城南怡心湖板块。项目拿地早,清水推出,价格上具有优势,户型适中,总价门槛不高,非常适合想要一步到位的刚需客群。

区域内几乎没有新房在售,中铁骑士府邸2020年底清水单价1.4万-1.6万三倍熔断,二江寺站TOD 两江映月一把梭哈清水单价1.6万-1.8万三倍熔断。而目前只有西派国樾五期最后房源待推出,虽然价格未出,但西派国樾于2018年10月26日首开,彼此的开盘价就是18500元/㎡,是整个区域的标杆项目。一向只做大户型的西派国樾5期户型122㎡起步,虽然户型“降级”,但依然定位刚改,锦云天府针对的是刚需首置客群,无法对标。

  2016年12月29日,中国铁建地产率先以楼面价8950元/平进驻怡心湖,随后中海、绿城、金地、万科、奥园、首开等品牌房企陆续入驻。2019年6月,奥园地产楼面地价14820元/平米,也就是目前已售罄的奥园半岛ONE;交投地块(呈现项目:交投星月湖畔)楼面地价12350元/平米,2020年11月,首开地块(呈现项目:首开天府琅樾)楼面地价13510元/平米,表面地价不高,但加上20%配建,实际楼面价可想而知。短短5年时间,地价与房价齐升,怡心湖板块早已褪去了刚需印象,晋升为城南高端居住板块,潜力巨大。

  周边二手房主要以2013年-2015年交付入住的刚需项目为主,如保利叶语、万锦城、中海右岸、南湖逸家、九龙仓时代上城、德商华府天骄等项目,根据成都第二批二手房指导价显示,区域二手房均价1.7万-2万,但是实际二手房成交价早已突破2万+。

而锦云天府算是区域内最后的刚需机会,预估清水单价1.5万-1.6万,比二手房指导价格还便宜,值得刚需搏一搏。不过值得注意的是,现在房企不断爆雷,项目能否顺利如期交付可能是大家最应该关心的。

  △成都第二批二手房小区参考价(双流部分楼盘)

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实地踩盘总结


     优势

  怡心湖板块 区域潜力大

  项目位于城南怡心湖板块,坐享怡心湖产城湖红利,区域发展好,周边配套完善优质。

  交通便利 配套完善

  地铁5号线覆盖,虽然不是正地铁房,但是步行20分钟即可到达地铁站,位于剑南大道旁,交通便利,周边配套比较完善。

  清水交付 总价可控

  96-141㎡户型,大小适中,家庭够用,总价门槛可控。特别是清水交付,价格有优势。这一点来说确实是宝藏楼盘。

       不足:

  项目层高31F、2T5设计,容积率有点高,为4.96,整体的数据指标显示锦云天府偏刚需。

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