还有房！117㎡起，二环双楠板块清水改善盘在售-项目解析-成都乐居网

还有房！117㎡起，二环双楠板块清水改善盘在售

来源：乐居买房2021-10-29 14:21:25

双楠悦天地，主城二环双楠板块改善盘，占地面积约45亩，容积率2.79，有住宅和商业产品。项目户型建面117-176㎡，清水均价22218-27212元/㎡，适合首改购房群体。

武侯区双楠板块

双楠悦天地位于武侯区，作为成都老五城区之一的武侯区，常住人口185.52万人，被锦江、清水河、江安河三水环抱，环境宜人。

近年来，武侯区立足优势和潜力区域，形成人南中心、武侯新城中心、太平寺中心“三心引领”的多点发展格局，同时从轨道交通、生态环境、产业布局、教育实施等方面大力促进城市发展，区域内居住品质、配套服务、物业等一系列生活方式要求逐渐提档升级。

虽然区域面貌有所升级，但武侯区的住宅市场一直处于缺货状态。据锐理数据统计，2017年至今年五月份，区域共供应土地26宗，成交20宗，合计净用地面积约1443.27亩。特别是从2020年至今年4月，武侯区新增商品住宅供应仅4727套，在主城六区中仅高于锦江区，在如此形势下，入住主城武侯区的机会将愈加难得。

从板块来看，双楠悦天地属于双楠板块，该板块左临浣花溪、右毗红牌楼，内接武侯祠、外连武侯新城，是成都主城成熟的居住区。双楠板块位于西二环，区域内有全球销量第一的伊藤洋华堂，地铁3、7号线多座站点，二环路、武侯大道等交通干线，教育、医疗、生态资源丰富，生活便利，非常宜居。

双楠板块发展时间较早、开发程度较高，所以区域内待开发的住宅用地很少，在售、待售的新房数量更是屈指可数。土地方面，从2007-2016年，双楠板块仅有12宗地块成交，而这12宗土地中，只有8宗规划有住宅用地，2016年后，双楠板块便再无新地块入市。在武侯区公布的2020-2021年拟上市的24宗共计1774亩土地资源中，双楠板块土地依然难觅踪影。

新房方面，在90年代中后期，“五大花园”作为较早的商品房在双楠板块亮相，后来，置信集团进驻板块，双楠的城市面貌逐渐得到改观，“置信花园城”占领了一席高地。2006年，鹭岛国际社区和中海龙湾半岛进驻，区域开启高端改善时代，高端小区不断涌现，配套设施渐渐完善，宜居属性增强。此后的十余年，区域新房供应都是空白。直到2020年，双楠悦天地的出现才打破了区域新房市场的沉寂。

规模小密度高，产品业态多

双楠悦天地总占地面积约45亩，项目整体容积率为4.56，住宅容积率2.97，绿化率30%，产品包括住宅、商业、公寓多种业态，住宅与商业之间完全隔离，保证了隐私性。

项目呈围合式布局，最大程度提升了楼面距和中庭面积，整个小区共规划有10栋楼，1-8号楼为住宅产品（17-20层），9号楼为公寓产品，10号楼为公寓式酒店，还有一个3层+地下1层的商业体，规划有大型超市和电影院。

本批次房源位于2、4、5号楼，已进入顺销，产品面积段117-176㎡。其中，4号楼总层高17层，梯户比为2梯4户，位于地块西侧，邻近高架；5号楼总层高19层，梯户比为2梯3户，位于小区内侧，但西北部视线或将受到10号楼遮挡；2号楼总层高20层，共有两个单元，都是2梯4户，位于南侧，位置较好。需要注意的是，3、5号楼楼下就是商业街，可能会影响居住舒适度。

整体来看，双楠悦天地容积率较高，项目规模体量小，内部的绿化面积和公共配套相对较少，居住舒适度不高。户型方面，本批次房源建面117㎡起步，是改善的入门户型，双向电梯入户，所有户型都有约8-18㎡的赠送面积，得房率高，且本批次房源不临二环高架，大部分户型朝向中庭，噪音污染相对较少。

双向电梯入户，得房率高

本批次户型建面约117-176㎡，户型多样，涵盖套三和套四，所有户型都有约8-18㎡的赠送面积，整体得房率较高，且均为清水交付，装修风格不受限，能够满足不同客群的购房需求。

其中，建面约137㎡的A1户型是主力户型之一，三室两厅两卫，该户型位于2号楼，朝向中庭。从户型设计上来看，双向电梯入户，私密性较好，入户空间具有储物功能；客餐厅为传统的竖厅设计，客厅面积约41㎡，空间方正大气；景观阳台长5.7米，与客厅相连，形成生活动线，通风采光效果好；厨房为L型设计，空间利用率高，带有约3.8㎡生活阳台，方便实用。

三个卧室和客餐厅动静分区，主卧采用大套房设计，有步入式衣帽间和独立卫生间，卫生间采用干湿分离。两个次卧相邻分布在一侧，面积均超10㎡，可作为儿童房和老人房使用。

整体来看，该户型实得面积较大，布局紧凑方正，主采光面超15米，有良好的采光和通风，是首改购房群体的一个不错的选择。不足的是，餐厅和客厅过渡的走廊部分，有面积浪费。

地铁密集，自驾和公交出行便利

周边有地铁3号线、4号线、5号线、7号线等多条运营线路，还有10号线三期（在建）、17号线二期（在建）两条在建线路，轨道交通方面优势较大，但项目距离地铁口较远，最近的是3号线红牌楼站，直线距离约870米，其余地铁站均在1公里外，需借助共享单车等交通工具到达，步行要花费一点时间。

公共交通方面，周边1公里范围内公交站点密集，有10余个站点，项目门口就是二环武侯大道口站，可乘坐45路、100路、194路、201路、368A路、368路、1034路等公交线路。此外，项目距离二环BRT红牌楼西站仅约300米，出行方便快捷。

项目门口就是二环高架路和武侯大道两条主干道，通过这两条路可以快速通达全城，自驾出行非常方便，但上下班高峰期会出现拥堵情况。

教育资源聚集，配套成熟丰富

500米内就有石室双楠实验小学、棕北中学西区实验两所学校，1.5公里内还有成都市第十幼儿园、成都金贝贝幼稚园、龙江路小学、西川中学、武侯实验小学等多所学校，基本聚集了武侯区大部分的优质教育资源。由于项目在建中，具体学区划片要等交房以后才能确定。

周边分布着多处优质医疗资源，2公里范围内有成都双楠医院、武侯区人民医院、四川省骨科医院等，直线距离四川大学华西医院约3.5公里，医疗健康有保障。

项目旁正在规划有占地面积约2545㎡的“未来园”，大概相当于6个标准篮球场的大小，1.5公里处有浣花溪公园，是成都迄今为止面积最大、投资最多的开放性城市森林公园，被评为成都市唯一的五星级公园，3.5公里处还有清水河公园，周边生态环境优越，宜居舒适。

业绩长期蝉联全球伊藤分店第一的伊藤洋华堂（双楠店）直线距离项目仅300米，2公里内还有大悦城、龙湖双楠天街，日常消费和大型购物都能满足。

此外，项目规划了2栋商办楼和4万㎡的商业街，将打造成“双楠商业新中心”，计划引进四星级以上酒店、艺术话剧院，及精品超市等。足不出户就能享受到休闲、购物、娱乐、餐饮一站式的综合服务，未来区域内商业资源更加丰富。

总价269万起，买入门槛较低

2020年8月14日，双楠悦天地首批次开盘，推出1、6、7、8号楼，共314套房源，建面约111-177㎡，清水价格为20979-26551元/㎡。本批次在售房源于2021年8月26日取证，建面约117-176㎡，清水单价22218-27211元/㎡，总价约269-435万/套，相比上批次来看涨幅不大。

由于板块内暂无其他在售/待售新房，所以只能参考一下二手房价格，周边品质比较接近的有丽都世家、鹭岛国际等小区，二手房价格在2-3万/㎡左右。其中，鹭岛国际挂牌价在2.6-2.7万/㎡左右，相比之下，双楠悦天地作为新盘项目，虽然和周边二手房剪刀差不大，没什么价格优势，但胜在性价比较高，总价相对较低，是买入主城二环的较低门槛。

价格潜力方面，从地段来看，项目位于主城二环成熟生活圈内，配套齐全，生活氛围浓厚，具有一定的区位优势；从产品本身来看，区域内新房断供，双楠悦天地作为目前唯一在售的新房项目，是区域内为数不多的上车机会，产品户型设计没有明显的缺陷，房源为清水交付，没有精装溢价，但由于整个项目被两条高架包围，噪音影响较大，所以去化率不理想，目前还在顺销中。

从价格来看，项目与周边二手房剪刀差不大，环顾全城，此前二环周边开出的西派浣花、保利时代、人居东湖长岛等改善项目，价格也集中在2-3万/㎡左右。综上，双楠悦天地的价格潜力十分有限。