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供应紧缺的锦江生态带再出新货!6+1上中下叠拼低密墅区来了!
来源:乐居买房2021-10-15 16:22:32

 板块:天府新区锦江生态带

     锦江生态带最早规划于2014年,属于天府新区当时重点规划发展的“一城”、“一区”、“一带”中的“一带”区域。虽然后面规划有稍许变化,但一点也不影响锦江生态带的核心地位,当属天府新区最为成熟又宜居的首发区域。

  天府新区“一城、一区、一带”规划,图源成都发布

  整个锦江生态带片区分为小街区、小组团来打造,北起牧华路,南至成昆铁路货运外绕线,紧邻南湖和怡心湖板块。总长度约10.8公里,规划面积约13平方公里。目前锦江生态带西侧基本开发完毕,祥鹤一街到祥鹤五街高楼林立,从商业综合体到学校资源密集分布,配套成熟。晚上9点到祥鹤一街至祥鹤五街走一走,绝对是灯火通明,烟火气十足。

  锦江生态带规划起步早,几乎与天府新区同频开发,前有川发、中海、万科、保利、德商、首创等品牌房企布局,如今万科翡翠公园、德商御府天骄、中海锦江城、首创禧瑞锦江、万科保利翡翠和悦均已交付入住,西侧基本开发完毕;位于中海锦江城旁还有一宗去年入市的116亩地块,由成都天府新区置业有限公司以7878元/㎡的价格拿下,楼面地价看起来不高,可是配建条件较为苛刻,需总投资不低于8.4亿元的安置房建设。

      东侧还有在建的四川泰康西南医院、富森美.家的乐园、佳兆业印月等项目,值得一提,佳兆业印月是今年3月份拍出的地块,楼面价12897元/㎡+41%无偿移交(单看楼面价不高,但移交41%+2宗地代建,实际楼面价高一倍有余)。而早期入局的川发楼面价才1230元/㎡飙到现在的12897元/㎡,锦江生态带让刚需们已高攀不起。根据之前天府新区拟供应土地计划显示,位于云龙路以东益州大道以西,还有7宗合计约372亩地块待入市。南侧有在建的中粮观澜祥云已售罄,目前暂无新房在售。

  △锦江生态带拟出让土地信息

区域新品:6+1上中下叠拼

佳兆业印月总占地约76亩,容积率2.0,规划有17栋叠拼+3栋高层(3栋20F的高层建好后移交给政府),所以项目对外销售的全部为叠拼产品,总规划户数约294套,主力为6+1的上中下三叠设计,建面约200-287平米,居住圈层纯粹。

  项目所有的楼栋阵列式南北布局,主采光面一律朝南,光照最大化;楼栋错落式排布, 1:1建筑楼间距,楼间距大部分在22-29米左右,配合小区6大主题景观,保证每一栋楼都有不错的景观面。

外立面采用比较流行的低饱和度灰和皓月银铝板,搭配大面积LOW-E玻璃设计,与流线型设计相呼应,营造立面流光感,颜值颇高。

  一般的叠拼小区楼下并没有多少景观打造,往往下叠的入户庭院就是楼栋的隔离带。佳兆业印月楼间距大约在22-29米,沿轴线开出一弧、一环、五园、六巷的造景节点,在建筑之下,分布有6大主题景观,业主推窗即景。

  项目主推建面约200-287㎡叠拼产品,上中下三叠设计。边户和中户的户型略微有区别,以下叠为例,边户的下叠户型一楼三面庭院,而中户的下叠户型只有南北双面庭院。从户型大小来看,边户和中户面积差不多,只不过排布上略有不同。

比较独特的是,佳兆业印月为6+1层,上叠五、六、七层共建面约200-203㎡,顶楼设计有主卧套房+顶楼花园。中叠是常规的负一楼+三四层共约224-240㎡,下叠是负一楼+一二楼共约283-285㎡。

  下叠户型解析:三面庭院 270°观景

边户A1下叠户型,建筑面积约283-285㎡㎡,是佳兆业印月最大的户型,分为负一层,一层、二层,再加上赠送的三面庭院,整体的空间使用是最全的,也极具个性化打造。

  负一层建面积足够开阔大气,可根据主人的生活习惯,打造成为不同主题的使用空间。平日里可以作为家庭的多功能室,既可以做茶室、棋牌室,也可以作为小朋友的儿童乐园。

  一楼为家庭成员交流沟通最多的区域,集纳了入户玄关、庭院、客餐厅、厨房、老人房等空间。特别是三进式花园入户,打造归家仪式感。建面约52㎡方厅,打造开阔的会客、交流区。

  二楼为起居室,一共设置四个卧室, 约27㎡的主卧套房设计,带独立衣帽间、独立卫浴,再加上约10㎡的阳台,清风徐来,通透性好。旁边的次卧还可与主卧打通,作为书房或者休息室,打造奢阔主卧套房,亦可单独设置为卧室。另外2个次卧带飘窗,中规中矩,面积10-12㎡左右。

天府新区首熟区教育商业配套优质

  轨道:

地铁五号线和地铁十九号线(在建)的交汇站怡心湖站,是锦江生态带的交通枢纽站,上达高新区、主城区,下达天府新区CBD区非常便利。佳兆业印月距离怡心湖地铁站步行约2.6公里,项目靠近牧华路,距离南湖立交站更近一些,步行约2公里。

  由于地铁5号线位于剑南大道上,距离锦江生态带版块的小区、学校距离均有点远。不过未来区域区域还规划了地铁21号线、16号线、26号线等线路,相信在站点出入口设置上更加人性化,服务片区群众的轨道交通出行。

  公交:

牧华路上有512路;811路;820路,祥鹤二街上有TG07路,瑞祥路上有T202路;T210路;T40路;锦江生态带版块大部分楼盘均已交付入住,公交分布密集。不过最为便利的还是地铁出行。

 自驾:

  锦江生态带交通道路完善,纵向有剑南大道、天府大道,益州大道,均是整个大城南的主要城市干道;横向有牧华路、沈阳路,以及祥鹤一街到五街,通达全城交通便利。随着天保湾大桥、云龙湾大桥的建成,沈阳路和益州大道南延线也拉近了锦江生态带与天府中央商务区的距离。

 教育:

  教育方面,由于片区居住人口众多,可以说是天府新区学校密度最大的区域。板块所处的学校范围是B区,区域内全龄教育资源不光选择范围广、质量都还不错。整个锦江生态带内有天府新区第十小学、天府新区第三小学、天府新区华阳小学、天府四中等学校,另外还有多所幼儿园,如祥鹤二街幼儿园、云龙东街幼儿园、天府新区第四幼儿园、天府新区第二幼儿园、鹤林社区幼儿园等。

  医疗:

  四川泰康西南医院位于锦江生态带西片区,牧华路与益州大道交界口南侧。四川泰康西南医院为一所三甲标准的大型医院,就在上个月医院综合大楼南北两栋塔楼已经封顶。待医院建成,将大大提升片区内的医疗配套水平。

  △项目效果图(据图天府发布)

  目前,距锦江生态带最近的优质医疗配套只有3公里开外的天府新区人民医院(四川省人民医院天府院区),再远一点的有宝石花医院、成都第七人民医院以及玛利亚妇产儿童医院,主要依托华阳医疗资源。

  另外,位于科学城的华西天府院区10月13日正式开院,虽然距离锦江生态带稍远,但作为大型综合医院,也是片区居民的一个好的选择。

  公园:

  整个板块被各类生态资源环绕:北有南湖公园、南有天府森林公园(在建)、西有怡心湖、东有锦江。公园环绕,生态资源种类繁多。

 商业:

目前板块内已开业的商业有鑫苑摩邻天地、中海天府环宇坊、万科生活广场、红星美凯龙,另外还有中海水街以及大量社区底商,完全能满足大家的日常生活和购物需求。

  △ 已开业的中海环宇坊 | 实拍图

  △ 万科生活广场 | 实拍图

  另外,富森美·家的乐园位于锦江生态带西片区,规划为总建筑面积约24万平方米的大型家居综合体,建成之后又是片区一大休闲购物好去处。

价格分析:总价600-1000万/套

佳兆业印月销售中心于9月19日正式对外亮相,距离拿地只有短短半年时间,今年3月佳兆业以楼面价12897元/平+41%的无偿移交统筹住房竞得,实际楼面价高一倍有余。根据置业顾问透露,建面约200-287㎡叠拼产品预计总价800-1000万/套,样板间预计10月底开放。

  同为天府新区的奥园麓语ONE建面约200-280㎡,清水总价550万-750万/套,目前基本售罄;德信麓湖云庄一批次全部售罄,建面约180-300㎡,装修总价600万-1000万/套。

  与锦江生态带一街之隔的怡心湖板块,奥园半岛ONE别墅进入尾盘销售期,建面约168-264㎡,清水总价500万-800万/套;同为纯新盘的首开天府琅樾建面约220-300㎡,预计清水总价600万-800万/套。

  由于楼面价的节节高升,佳兆业印月叠拼产品总价比周边竞品略高。

  锦江生态带作为天府新区的首熟区,交通、教育、医疗配套完善。同时西侧和南侧还有不少土地待推出,区域楼面价也从早期入局的川发1230元/㎡飙到现在佳兆业的12897元/㎡+41%配建,区域未来的发展潜力巨大。

  根据二手房指导价,周边小区德商御府天骄23143元/㎡,万科翡翠公园24081元/平米,但实际成交价在3万左右,而当年的新房成交价不过万元出头,短短几年升值近3倍,可以见得大家对锦江生态带的认可。

佳兆业印月作为纯粹城市别墅,既有完善配套,又有深度改善,适合深改客群。

  项目亮点不足总结

 亮点:

  位于锦江生态带成熟区

  项目位于锦江生态带成熟区域,交通、教育、商业等配套成熟优质,居住舒适度高,板块价值潜力大。

 低密纯别墅住区 居住纯粹

  项目容积率2.0,全部楼栋南北朝向,户型通透性好,居住纯粹,是区域目前唯一在售的别墅产品。

  佳兆业千亿房企 品质保证

  佳兆业为千亿级房企,开发商背景雄厚,在成都开发了多个品质项目,项目品质有保证。

  不足:

  由于楼面价“面粉”价格高,项目总价预计800-1000万/套(以实际预售为准),比起周边别墅产品,价格略贵。


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