天府新区10大购房板块
2014年天府新区正式获批为第11个国家新区，占据成都“南拓”重要战略位置。经过七八年的快速发展和建设，交通、产业、配套相继落地，各个板块的价值逐渐凸显。
根据产业、新房供应等综合因素，天府新区可划分10大板块！
天府总部商务区沿天府大道分为东、西两个板块。东区以产业为主、居住功能为辅，大家熟知的中交国际中心、中铁卓越中心、西博城、天府国际会议中心都汇集于此板块，整体呈现度好。西区居住环境更纯粹，加之天府七中学校加码，高端住宅云集，称为天府CBD“F4”的蔚蓝卡地亚花园城、保利和光屿湖、首开龙湖云著、万科天府锦绣就汇集与此。
麓湖板块西侧为湖区，东侧为公园区，主打宜居环境，大部分项目已于2020年售完，目前还是老大哥麓湖生态城在售。
锦江生态带、南湖板块成熟度最高，生活氛围浓厚，在售项目不多，主打生态宜居，目前仅川发天府上城、佳兆业印月有房在售。
动则四五百万起的天府新区对于刚需来说实在太难，唯有锁定麓山板块和天府前湾板块，这是目前买入天府新区的价值洼地。
过去几年雅居乐花园和碧桂园海昌天澜撑起整个麓山板块，今年海伦堡玖悦府、中信城开麓山上院入局，刚需网红项目重新搅动麓山板块这摊死水。
天府前湾板块没有麓山板块的纯刚，产品相对低密；价格相对麓湖、CBD核心区域更温柔，算是天府新区承前启后的板块，适合刚改人群。目前德商、佳兆业、万科等大牌云集，还有大量土地待推出。
天府前湾：公园+住宅”高端纯居板块
天府前湾是天府新区开发最新的板块，直到2020年才正式命名，之前一直被称为万安南板块，规划范围北至麓山大道、南至武汉路、西至梓州大道、东至利州大道，总面积12.20平方公里。
天府前湾上承城南产业布局，下连天府中央商务区、同时连通起麓山、麓湖等核心区域，定位“公园+住宅”高端纯居板块，延续天府新区公园城市理念。2020年至今，天府前湾5宗土拍地块容积率2.0，并要求配建公园，比佳兆业麓山壹号、天府麓城、德商花样年碧云天玺均有公园配建。
天府前湾目前成熟度较高的社区只有麓山国际社区，这个老牌的高端低密代表，占据天府前湾约1/4位置。近两年交房的就只有合能铂悦华庭、合能枫丹铂麓，以及一些安置房小区。目前整个板块新房建设如火如荼，从麓山大道由北到南，麓府公馆、麓云、万科星耀天府、佳兆业麓山壹号、天府麓城、万科天府公园城、奥园麓语ONE、德商花样年碧云天玺。区域还有大量土地待规整，所以目前板块形象欠佳，区域配套起步较晚。
区域配套起步较晚 城市界面不佳
教育配套：根据2020年天府新区划片，天府前湾板块属于D学区，现招生学校已有5所，但是不那么有名气，目前看起来最好的就是天府三中以及小学部，学校占地86亩，学校面貌较好。当然区域内规划新建多个公立幼儿园、小学。
医疗配套：天府前湾板块内医疗资源匮乏，大型医院往南依赖天府cbd区域万达国际医院（在建）、华西医院天府院区（在建）、省二医院（规划中）。
公园配套：天府前湾定位宜居生态板块，，尝试在“公园中建城市”，借鉴上海前滩“三分之一土地用于绿化”的经验，创造“深绿”、“浅绿”与“浅黄”绿色开放空间，让公园、绿地、社区有机相连，完成“城市里建公园”到“公园中建城市”的生活进阶。
周边还有麓湖生态城红石公园、天府中央公园、麓山国际高尔夫球场、鹿溪河生态区、万安体育公园等，天府新区定位“公园城市”，生态资源非常丰富。
商业配套：目前区域内无大型商场，最近的为麓山大道上的山姆会员店以及和悦广场，以及麓山小镇、麓府商业街、建发第五大道商业街等社区商业。项目距离天府新区CBD商务区较近，未来可驱车至CBD各大商场，以及航空世界商圈等。
天府前湾起步晚，但是起步高，这句话适用于整个区域配套，虽然城市界面现状不佳，但根据规划，未来是一个宜居高品质居住区，这需要时间来验证。
地铁6号线为区域交通大动脉
天府前湾拥有三横四纵立体交通网络，梓州大道、利州大道、遂州路纵向可快速连接高新区和天府新区CBD区域，横向麓山大道、沈阳路、武汉路快速连接麓湖板块、麓山板块。
地铁6号线北向连接金融城、新川科技园，南向连接天府中央CBD、兴隆湖科学城，是整个板块的交通大动脉。地铁6号线在天府前湾区域内有多个站点，且包含两处TOD站点，加上地铁一号线部分站点亦可辐射到天府前湾区域，轨道交通配置相当优越。另外，从天府前湾的城市设计中，轨道、公交、绿道将实现无缝接驳，200米公交站点覆盖，高密度的路网覆盖和高效交通方式转换。
▲“轨道+公交+绿道”的绿色出行方式
土地集中供货 多盘陆续入市
截止目前，天府前湾板块聚集了建发、蓝光、德商、花样年、中德、佳兆业、合能、奥园、万科等多个品牌开发商，从2020年至今，天府前湾板块总共成交5宗住宅用地，项目均已呈现陆续入市，其中佳兆业麓山壹号、德商花样年碧云天玺进入尾盘销售阶段。另外区域内还有万科天府公园城项目，打造约65万方全场景大城以及刚需项目麓云，还有最后两栋楼待推。
区 域 典 型 项 目
佳兆业麓山壹号：容积率2.0小高层 大三房品质改善
佳兆业麓山壹号项目整体规划约120亩，以60亩湿地体育公园，配比60亩社区打造低密居住区，几乎是1:1公园住宅等比建造，下楼即享“湿地公园+全业态体育公园”双公园。
▲佳兆业麓山壹号总平图
项目容积率2.0，产品涵盖大平层与商墅两种形态，商墅与住宅板块分开，商墅背后还规划一所幼儿园。其中住宅规划14栋14~17F的纯小高层，90%楼栋南北朝向，所有楼栋均为2梯2户纯板式设计，户户前后通透、三面采光。
项目主推143㎡、169㎡两种户型，全部设计为大三房，这有别于市场上其他产品。目前一些改善住宅140㎡户型基本能做到套四双卫，甚至一些刚需楼盘120㎡也能设计为四房，更符合现在市场上主流的“功能性改善”，比如二胎家庭。而佳兆业麓山壹号143-169㎡的户型仅设计为大三房，这是市面上少有的品质型改善楼盘，整个居住尺度非常舒适。
动态：佳兆业麓山壹号于2020年12月首批次入市以来，虽然每批次都顺销，但截止目前，住宅仅剩少量房源在售，已经进入尾盘销售阶段。143㎡户型分布在2/4/11/12号楼，楼层剩余1-4层、17层以及顶层房源，单价26500元/平米，总价约360万左右（装标3778元/㎡）。169㎡户型位于楼王位置11号楼，这个户型单价3万+，总价500万+，这个价格略微尴尬，在成都可选择的空间就多了，169㎡性价比不高，刚改要不起，改善看不起。
德商花样年碧云天玺：容积率2.0低密洋房社区
德商花样年碧云天玺整个项目占地约118亩，容积率2.0，分为三个地块开发，碧云天骄高层组团（已售罄），商业组团（商墅在售）以及碧云天玺洋房组团，平摊下来，碧云天玺洋房组团实际容积率＜2.0，跟同区域容积率2.0的楼盘对比起来，在景观和视野上具有肉眼可见的优势。
碧云天玺占地约40亩，总共规划9栋洋房，围合式布局形成双中庭景观，最大的东西楼间距高达约100米，南北楼间距达50米，洋房7-12层，层高不高，低楼层也能保证户户采光。
整个小区围合式布局，东西朝向、南北朝向均有。该批次2/3/7/9号楼为收官批次，最好楼栋为9号楼，双中庭楼王，层高12层，主推约188㎡户型，南北朝向，三面采光，享双中庭视野。2/3号楼为东西朝向，临街，层高7层，主推建面约183㎡户型；7号楼为东西朝向，临街，层高12层，主推建面约172㎡户型，总价最低。
碧云天玺梯户比为1T2和2T2；并且层高为7-12层，整个公摊比起传统2T2大平层更低，大约18%左右，得房率更高。
动态：碧云天玺目前在售收官批次2/3/7/9号楼最后138套洋房，带装修均价25000元/㎡。2/3号楼为7层洋房，1T2，建面约183㎡户型，总价450万-470万左右；7号楼为12层洋房，2T2，建面约172㎡户型，总价400-430万左右；9号楼为12层洋房，2T2，建面约188㎡户型，总价470万-500万左右。所有户型装修标准2600元/平米，带中央空调；如果需要地暖，业主可选择升级装修标准，具体可详询售楼部。
万科星耀天府：万科灯塔级高端住宅
万科星耀天府占地约50.2亩，容积率约2.0，总共规划10栋楼，6栋住宅+4栋商业。其中高层住宅2梯2户（顶层2梯1户），建面约175-365平米。商业别墅建面约157-612㎡，以及30-90㎡商业街。
6栋住宅楼交错布局，错落围合布局，减少对视，打造开阔视野。整体大方向南北朝向，非正南北，结合下沉式峡谷景观，整个小区分布错落有致，打造独特的社区景观。
目前平面图仅公布了首批次取证楼栋户型分布，1/3号楼分布175㎡户型，2号楼分布253㎡户型，4号楼分布203㎡户型，全部2T2设计（顶层2T1），户户南北通透，三面采光。
万科星耀天府是万科接手蓝光项目，原为蓝光TOP级作品，是蓝光集团立足成都天府新区的标杆项目。整个项目转手到取证，非常的迅速，相信很多产品规划并没有做大调整，目前楼栋主体施工进度很快，6栋住宅均矗立直上。
万科星耀天府楼栋实拍
项目主推175㎡三室三卫，203㎡四室三卫、253㎡四室四卫三种户型，全部都是品质深改户型，追求的舒适度大于功能性。三个户型均有一个特点，全部端厅设计，270°全景环幕阳台，三面采光，将城市盛景尽收眼底。
动态：万科星耀天府首批次已开盘顺销中，推出1-4号楼170套精装房源，带装修价格约24797-32998元/㎡（装修标准2999元/㎡），主力户型总价约460万-700万/套。这个价格目前应该算是区域大平层的天花板，尽管产品设计在区域里算是比较好的，但是区域成熟度欠佳，社区实际呈现密度偏大，妥妥顺销盘。
天府麓城：天府新区首个双限地楼盘总价200万+
天府麓城总占地约22.8亩，容积率2.0，规划了6栋住宅，4栋小高层和2栋洋房围合式布局，另外还有一栋独立商业。
1/2/5/6号楼为小高层，层高17-18F，梯户比为2T3；3/4号楼为洋房，层高7层，梯户比为1T2。项目围合布局，2/5号楼南北朝向，其余为东西朝向。两栋洋房虽然为东西朝向，但西边紧邻项目配建的绿地公园，约1万平米“后花园”， 洋房享受前院（中庭）、后院双院景观视野。
洋房只有120㎡套四双卫户型，前后两端均可享受开阔景观视野，板式结构，户型方正，通透性好。高层主推100-120㎡户型，高层最好的楼栋为2号楼、5号楼；套三可选B1户型，建面约108㎡；套四可选C2户型，建面约120㎡，两个户型均南北通透，布局合理。
天府麓城占地不大，定位刚需/刚改小盘，但是容积率2.0、1T2，2T3的板式设计、配建1万平米“后花园”、大中庭5大景观组团又为项目提供了“改善”基因。项目已然不是曾经的纯刚需定位，呼应天府前湾“人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区”的板块定位，打造宜居的公园生活城市形象。
项目总户数仅250套，其中6号楼全部房源和2号楼部分房源，大约60套将无偿交给政府统筹住房，对外销售的商品房不足200套，再加上建筑面积100-120㎡的稀缺户型以及最高清水均价21400元/㎡，天府麓城已具备网红盘“低总价、小户型”的网红特性。据置业顾问透露，如果项目清水推出，建议刚需第一顺位、第二顺位关注；如果项目装修推出，可能刚需第四顺位或者普通才有机会。
动态：天府麓城项目是鼎仁集团2021年1月26日竞得的天府前湾22.8亩的住兼商用地，这是天府新区第一块双限地，成交楼面价10829元/㎡，配建并无偿移交20%统筹住房面积，清水最高销售均价为21400元/平方米。
项目户型面积100-120㎡，如果按照清水房售卖，总价200多万就可以买入天府新区，而周边新房350万起步，贵则五六百万，天府麓城项目绝对是天府新区一“黑马”项目，由于目前施工进度还未达到预售条件，预计年底才会推出，刚需人群重点关注呀。
麓雲：围合式高层产品，定位刚需
麓雲是麓府整体项目其中一个组团，整个大盘总占地约330亩，总建筑面积约90万平方米，涵盖合院、高层、商业、办公等多种产品类型。
麓雲占据西南地块，由5栋高层组成，呈围合式布局，中庭相对较为简约。其首批次1、5 号楼于2019年1月份推出，3号楼于2019年11月推出，皆已售完，目前剩余2/4号楼待推。1/3/5号楼整体结构类似，为两个单元，分别是2T6户，2T5户分布；而尚未推的2/4号楼则是一个单元，2T4户。
作为偏刚需的高层组团，麓雲容积率约3.0，总体外立面呈中式风格，外部朝向有市政绿地公园，内部打造中庭，采用围而不合的建筑布局，整体围合绿化面积达到约1.2万㎡，硬件配置尚可。户型主力为建面约141-161㎡的大户型改善产品，动静分区格局，套房主卧设计，尤其阳台开间近8米，采光充足。
动态：上批次推出的3号楼房源共330套，含装修价格约12185-14248元/㎡。麓云的这个价格，在天府城南板块确实难得，目前几乎难寻对手，但是这是19年推出时的情况，预期下批次大概率会上浮，加上户型较大，总价200-300万是大概率事件。目前加推待定。
万科天府公园城：约65万方全场景大城
万科天府公园城打造约65万方全场景大城，百亩生态品质大盘；营造生态、商业、教育、运动健康、社交、服务、人居7重生活场景，规划万科生活广场、综合教育区、香山商务中心、社区综合体，4大城市级配套。我们都相信万科的造城能力，万科此项目分为多批次开发，地块多达8个，不同地块打造的产品完全不同。目前无住宅在售， 在售建面约30㎡商办小户，4.2米层高。
奥园麓语ONE：高端低密别墅
项目总占地111亩，容积率2.0，其中墅区仅约1.5容积率，以高端低密布局为成都呈现了一座ONE系顶儫墅。同时在物业方面，更是定制了“Royal ONE”高端物业服务体系，也是奥园体系内最高等级物业服务品牌。目前主要在售3#，9#，12-13#，15-17#，26-27#号楼，共计204套房源，建面约140-282㎡洋房和叠拼产品，洋房总价约500万/套起，叠拼总价约540-860万/套，具体一房一价。
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