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三问悦湖科技城:投资多少?何时开建?产业如何落地?
来源:乐居买房2021-04-21 11:36:49
摘要
目前还在拆迁、是空地

近日,“悦湖科技城”的一二三四期投资备案信息在网上公布。从公示的项目建设地点来看,项目东至武青北路,南至成蒲铁路,西至双流区界,北至青羊区界,与2021年1月20日公示的《武侯区环城生态区金机永康片区控制性详细规划(第1.1版)局部用地控规修改方案公告》大致相同。

(截图自四川省政务网)

值得注意的是,此次备案名称上显示的“悦湖科技城”以前叫武侯区悦湖高端新材料转化基地,在2020年11月18日,悦湖高端新材料转化基地还举行了盛大的开工仪式;在这之前,悦湖片区在建安置房龙门锦苑的项目介绍说“本工程是悦湖产业新城的施工项目”。无论官方叫他什么名字,我们暂且以“悦湖片区”来代称吧;网络上关于悦湖片区的资料很多,也很散乱。四川乐居翻阅资料后,想通过三个未知和三个确定来梳理悦湖片区。

第一个未知:

投资金额是200亿or500亿?


2020年8月18日,《今日武侯》电子版“全力推进城市有机更新,建好公园城市示范城区”的专题报道里,第五版的《这个新城:有市民的小确幸,也有企业的新未来》文章中写道:作为总投资500亿元,规划面积5232亩的悦湖高端新材料转化基地格外醒目。

但是在2020年11月18日悦湖高端新材料转化基地开工的新闻报道里面却是这么介绍的:项目总计划投资约200亿元,一期计划投资103亿元。(新闻来源:武侯电商产业功能区自媒体)。

也是悦湖高端新材料转化基地开工的新闻,而在红星星闻的报道里面是这么写的:在此次集中开工的项目中,由武侯资本集团投资125亿元打造的悦湖高端新材料转化基地引人注目,是本次开工投资额最大的项目。

500亿、200亿、125亿,相差了很多个小目标,那么到底是多少投资额呢?这么多的投资,到底用在哪些地方呢?

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍第二个未知:

项目何时真正开建?何时建成?


虽然悦湖高端新材料转化基地去年11月18日就举行了开工仪式,但是开工仪式不等于真正开建。四川乐居2021年4月16日到该片区走访的时候,周边到处是拆迁工地,还有人在拆迁工地里面捡拾废品,有一些暂时没有搬迁的居民还居住在这里,悦湖的湖区倒是空地,但没有看到施工的迹象。整个片区呈现出一种脏乱差的状态,空气中弥漫着黄土的味道,只有黄堰河、三吏堰等河流还在静静的流淌……

(特别说明:右上角那一批工程车是临时停放在那里,不是悦湖片区的施工车辆;一工作人员看见小编在拍照,走过来问了几句,然后这些车子说马上就会“yao走”)

当然,从这些被废弃的、等待拆迁的厂房、铺面、学校、停车场和民房,以及被遗弃的耕地,你依旧能够感受到当年这里浓浓的生产、生活氛围。


关于该项目的进度,有网友也在“问政四川”向有关部门进行提问。武侯资本集团是这么回复的:武侯区悦湖高端新材料转化基地整个片区正在进行规划调整,整个片区城市方案设计工作正在有序推进,片区内智远大道项目已开工建设。至于网友关心的“什么时候完工”问题没有得到回复,但是答案也不言而喻。

要理解悦湖科技城的建设问题,可以参考怡心湖。怡心湖定位的也是产城一体,2015年9月,怡心湖控制性详细规划公布,2017年才正式开工建设,2020年9月湖区开始蓄水,湖区预计2021年完工,周边产业及配套预计会在未来5-10年逐步呈现。详戳以下文章:

怡心湖新进展:蓄水、清盘、卖地、大项目、大工地

第三个未知 

会引入什么产业?如何落地?


据官方资料显示,武侯高端新材料转化基地以电子陶瓷新材料细分领域为方向,围绕政产学研用一体化发展,突出区域产业协同,着眼创新转化机制,以科创空间为极核,创新资源交互、多元功能集聚,创造“人、城、产”高度融合发展的高品质科创空间,全力打造具有全国影响力的新材料创新转化“公园产城”。

文献资料显示,电子陶瓷一般是指电子设备中作为安装、固定、支撑、保护、绝缘、隔离及连接各种无线电元件及器件的陶瓷材料,具体形式有电路基板、芯片封装外壳等,具体材质有氧化物、氮化物、碳化物以及硼化物等。电子工业是电子陶瓷产业的最大终端市场,而成都的电子信息产业又是一个万亿级产业集群。

用“高端新材料转化基地”为名称,普通人都能知道这是要干什么;但是如果以“科技城”为名称,显得更高大上,但是普通人容易混淆概念,毕竟规划面积10.34平方公里的新川也只是叫“科技园”,没有叫“科技城”;而位于东部新区的成都未来科技城,占地面积多达60.4平方公里。悦湖科技城面积只有5232亩,约 3.49平方公里。全国最知名科技城应该是上海张江科技城,规划面积约87平方公里。

不知道悦湖片区更名为“悦湖科技城”以后,其主导产业还是高端新材料吗?未来会引入什么样的企业呢?产业如何落地呢?值得期待。

怡心湖在建设之处就引入了万科、蔚蓝卡地亚等房企进行合作开发,规划出炉的时候周边土地就开始升值,品牌开发商纷纷入驻,地价一再上涨,土拍也频频溢价。

当然,除了上述三个不确定以外,悦湖片区也还是有一些明确了的东西。比如:

第一个确定: 

规划范围和土地用途

如前文所述,悦湖片区的规划面积是5232亩,约3.49平方公里。在2021年1月20日公示的规划调整里面,整个科技城以悦湖为核心,周边是商业服务业设施用地,再往外有住宅用地和生态用地。在这5232亩的土地里面,经营性建设用地为1670亩(占比约32%),生态景观用地2283亩,公建配套用地1278亩,绿化覆盖率高达46%。

整个悦湖片区的交通还是比较方便的。距离天府广场约11公里,周边有已经通车的地铁9号线、17号线和在建的13号线,还有光华8线、武青北路、成新蒲快速路、绕城高速等城市主干道。

第二个确定 :

(一期)(二期)建设规模

四川省公共交易信息网,我们看到悦湖科技城片区城市更新(一期)(二期)项目4月9日发布了勘察设计招标公告,从这份招标公告和审批文件,我们知道,(一期)(二期)总投资额为104.58亿元,总面积2224.14亩,新建产业载体建筑面积将近158万平方米。此外,我们提取到了以下关键信息:

悦湖科技城片区城市更新(一期):总投资额【446200】万元,总占地面积约1059.30亩。建设内容主要包括土地整理、新建产业载体、周边道路及项目周边绿地升级改造、保留现状商业用地等。

①改造区域约528.34亩。

②新建产业载体总占地面积约345.82亩,新建产业载体总建筑面积约71.54万平方米,其中地上建筑面积约34.11万平方米,地下建筑面积约37.43万平方米。

③周边道路提升改造总占地约103.67亩(约6.91万平方米)。

④项目周边绿地升级改造总占地约47.61亩(约3.17万平方米)。

⑤保留区域约185.14亩。

悦湖科技城片区城市更新(二期):总投资额【599600】万元,总占地面积约1164.83亩。建设内容主要包括土地整理、新建产业载体及公共配套设施、项目周边绿地升级改造、保留现状商业用地等。

①改造区域约571.58亩;

②新建产业载体及公共配套设施总占地面积约465.61亩,新建产业载体总建筑面积约86.27万平方米,其中地上建筑面积约40.8万平方米,地下建筑面积约45.47万平方米,规划建设企业办公总部、人才社区、产业服务中心、TOD配套商业、共享研发组团等产业载体;新建公服配套设施总建筑面积约12.84万平方米,其中地上建筑面积8.25万平方米,地下建筑面积4.59万平方米,规划建设中学、幼儿园、体育馆、公共停车场、消防站等公服配套设施。

③项目周边绿地升级改造总占地约57亩(约3.8万平方米)。

④保留区域约12.3亩(约0.82万平方米)。

第三个确定 

国企主导开发建设


悦湖科技城片区城市更新的主导单位是成都悦湖新材料项目投资有限公司,股权穿透显示,这是武侯区国有资本的独资企业。国有资本的主导整个悦湖片区的城市更新,是一件好事。但是从全国的一些案例来看,不排除会引入第三方公司来合作开发。如成都的TOD一样,立项、拿地都是成都轨道交通集团的独资或者合资企业进行的,在实际开发过程中却变卖了一部分股权,万科、保利、旭辉借此涉足了成都TOD的开发。

事实上,2021年4月20日,武侯区官微发布了武侯城市有机更新的重点项目清单,在介绍悦湖科技城的时候就说了,该项目一期已取得银行贷款融资,期望在项目涉及、建设、产业发展等方面寻求合作伙伴。
 
关于悦湖片区的城市更新,本文就先分析这么多,四川乐居还会密切关注该片区的进展,并及时进行报道。

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