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  乐居买房讯  位于怡心湖板块的清水低价盘——锦云天府首批次开盘至今已有2个多月，笔者踩盘发现，目前首批次还有少量房源在售，甚至109㎡的小户型都还有！这个位于国际城南炙手可热的怡心湖板块，清水单价才13214-16764元/平米，与周边新房二手房存在明显剪刀差的网红盘，不香了吗？

  锦云天府首批次于2021年11月18日取证，面积区间96-141㎡，总价145万起，首付50万起即可买入城南怡心湖板块。项目拿地早，清水推出，价格上具有优势，户型适中，总价门槛不高，非常适合想要一步到位的刚需客群。即便在市场下行阶段，购房者观望情绪比较重，即便不能开盘就售罄，但是也应该很好去化的，但现实是开盘2月有余，仍有房可选。

  笔者觉得可能有两点因素成为大家观望的理由。其一项目的区位无疑是优质的，但是地块周边都有建筑遮挡，本身容积率4.96也偏高，项目刚需居住舒适度不高。其二最主要的还是项目修建进度缓慢，预计2024年6月才交付，这给购房者增加了不确定性。并且项目经历也是“命途多舛”更加定了不确定因素。

  大胆着闭眼入，毕竟这个价格这个位置几乎是没有了！项目详情再给各位读者捋一捋，看准再下手！

 01 产品特色：9栋高层围合布局

 或许大家对锦云天府这个项目还很陌生，毕竟供应紧缺的怡心湖板块怎么突然腾空而出了一个纯新项目？住在区域附近的人一定知道万锦城项目，而锦云天府正是万锦城的最新二期组团。

  万锦城项目占地299亩，信腾投资于2012年11月6日摘得，成交价280万/亩（划重点！拿地早，产权已过去近10年，楼面价便宜，相对价格有优势），项目整体分四期开发，一期、三期、四期住宅已交房入住，二期地块就是现在的锦云天府，占地约71亩，包含9栋31F的高层住宅，以及社区底商、独立商业。

  锦云天府实际位置位于中海右岸二期背后，北侧是格林城，西侧是万锦城一期、东侧为公交公司，地块较为方正，但是周边均有高层遮挡，所以视野不会特别开阔，但不临大路，相对较为安静。

  整个项目共规划1785户，由9栋住宅围合式布局，形成大中庭景观，层高31F、2T5设计，容积率有点高，为4.96，整体的数据指标显示锦云天府偏刚需，与周边的中信城、保利叶语、万锦城等二手房小区居住舒适度差不多。

  项目大中庭景观，园林设计和公区配套中规中矩。从平面图可见，“一轴、一环、四主题空间”的布局，设计了全龄段社区空间，包括健身天地、长约410米的环形跑道、下沉式休闲广场、阳光会客厅等。

  首批次推出47/48/49号楼，共595套，清水交付，主推建面96/109/128/139/141㎡五种户型，套三起步，套四主力，从面积段来看，项目适合想要一步到位的首置客群。

  96㎡套三单卫位于49#、50#的外侧，南侧临中信城二期，由于2个小区楼间距较窄，该户型的视野不会太好。109㎡套三双卫位于剩下楼栋的外侧，经典竖厅设计，开间较窄，进深过长，采光会有所影响。

  128㎡套四双卫为42/45/48/49/50号楼端户，8.7 米大横厅设计，相对通透。139㎡套四双卫同样位于端户，布局与128㎡相似，户型更为方正，横厅尺度更大，带9.2米观景阳台。

  141㎡套四双卫位于所有楼栋的内侧，临中庭，户型方正，7.8米横厅设计带7.8米景观阳台，三开间朝中庭，但动静分区不明显。

  建面约139㎡是套数最多的一种主力户型，四房双卫设计，适合大部分家庭结构需求。139㎡户型位于所有楼栋的端户，通透性相对最好，但是劣势是厨房和公卫可能会被前后户型有所遮挡，采光会有一定影响。

  客厅和餐厅一体，标准大横厅设计，开间约7.3米，餐客厅还与厨房一脉相承，动线分明，公区尺度更开阔。餐客厅与厨房共同连接约9.2米景观阳台，通风采光和观景效果俱佳，将生活阳台融入观景阳台一体打造的近17㎡的阳台尺度，在同类型面积段产品中并不多见。

  整体户型非常方正，浪费空间少，独立的入户玄关，保证生活居家的私密性。主卧套房设计，带独立的卫浴及衣帽间，整个主卧面积约有25㎡，主人房居住舒适度高。两个次卧面积约10㎡以上，使用上没有问题。而书房尺寸不足10㎡，可以打造为开放式书房，这样客厅就更为通透，通风更好。如果是单独作为次卧，空间较为局促。由于项目清水交付，如果只是三口之家，可以将书房与旁边次卧打通形成一个空间较大的卧室。

  2018年，双流提出了“一港三心四组团”的发展格局，“一港”即双流国际航空港。“三心”是指杨柳湖、怡心湖、永安湖三大城市中心。从规划中可以看出，怡心湖、杨柳湖、永安湖（生物城板块）将会是未来双流区的三大居住核心板块。

  号称“二圈层之王”的怡心湖板块，与锦江生态带一街之隔，区位上位于双流区“略微膈应”，但依然不阻挡它成为大城南的明星板块。

  只要“南拓”就100%绕不开怡心湖，而怡心湖正好承接了高新、天府新区的外溢红利。

  怡心湖板块是双流区斥重金打造的高端居住区，集产业、居住、游憩等城市功能于一身，占地8.4平方公里，呈“7”字分布，被划分为4大板块，承载20大核心项目，每个区域都有其独特功能定位，A区为活力运动生活区、B区为湖滨中心商务区、C区为学研创综合产业区、D区是生态办公区。

  目前有奥园、首开、万科、中海、绿城、中铁建等众多品牌开发商聚集，怡心湖湖区也已正式开放，A区临湖而建的创智科技产业园区、万科梦想城、蔚蓝卡地亚现代城3大项目也在持续建设中，整个板块相应的配套快速跟上，未来集聚效应明显。

  地铁：项目距离地铁5号线南湖立交站和二江寺站步行距离约1.5公里（百度步行测距），由于二江寺地铁站全部位于剑南大道东侧，南湖立交站更为便捷。地铁5号线可与1号线、8号线、9号线、2号线、4号线快速换乘，通达全城。另外项目区域内还有19号线二期温家山站，步行距离大约1.8公里左右，19号线二期预计2022年底开通使用，可快速到达双流机场以及天府新区CBD核心区域。

  公交：项目门口就是万顺路站，目前开通的公交较少，主要有819、820线路；业主也可以骑个自行车到达剑南大道上的南湖立交站。

  自驾：四横六纵立体交通网络：三环路、绕城高速、华府大道、五环路横向交通；红星路南延线、天府大道、益州大道、剑南大道、华府大道、成雅高速六条纵向交通，出行非常方便。

  根据曹孃孃经验，业主常走的主要还是华府大道+剑南大道组合，可快速到达市中心，不过剑南大道的车流量一直都很大，上下班高峰时期通行缓慢，好在剑南大道没有全是下穿隧道代替红绿灯，虽然通行缓慢但仍然是通往市区的最佳路线。

  教育：锦云天府旁边的幼儿园分布较多，项目一街之隔便是双流区协和幼儿园和双流怡心八幼，1.5公里内还有双流怡心三幼、双流怡心一幼。周边还有双流协和实验小学、棠湖怡心实验中学等中小学，后者是一所由政府投资建设并由棠湖中学领办的高起点、高规格、高品质的九年一贯制学校。

  医疗：项目周边有天府新区第一人民医院、四川省人民医院(天府新区院区)、华西医院天府分院、成都市第七人民医院(天府分院)等，医疗资源丰富。

  公园：锦云天府勉强算上怡心湖板块，但其实早期是属于华府板块，所以并不真正临湖，距离怡心湖区约2公里左右。国庆期间，怡心湖区正式对外开放，怡心湖作为产城湖，不仅有观赏休闲价值，更重要的是随着各项配套产业落地，未来的怡心湖是集合居住、休闲、产业于一体的产城湖。项目距离南湖公园也非常近，娱乐休闲设施非常成熟。

  商业：项目自带约6万方的风情商业街，旁边便是中海寰宇坊商业综合体，生活配套完善。从现场走访来看，万锦城自身的商业综合体一直是空置状态，而万锦城自身底商大多用于设置为快递储物。项目远距离周边红星美凯龙、银泰城、欧尚等商业环绕。待怡心湖产业规划全面落地，区域的医疗、教育、购物、娱乐、度假等配套将更加完善。

  △成都第二批二手房小区参考价（双流部分楼盘）

  优势

  怡心湖板块 区域潜力大

  项目位于城南怡心湖板块，坐享怡心湖产城湖红利，区域发展好，周边配套完善优质。

  交通便利 配套完善

  地铁5号线覆盖，虽然不是正地铁房，但是步行20分钟即可到达地铁站，位于剑南大道旁，交通便利，周边配套比较完善。

  清水交付 总价可控

  96-141㎡户型，大小适中，家庭够用，总价门槛可控。特别是清水交付，价格有优势。这一点来说确实是宝藏楼盘。

  不足：

  项目层高31F、2T5设计，容积率有点高，为4.96，整体的数据指标显示锦云天府偏刚需。