乐居评测 | 新机场+地铁+各项规划 实探简阳现状及区域8盘

2018-08-10 17:18:38|来源:新浪乐居|作者:蓝天

  前言

  近郊,近郊变中心......城市不断扩张,乐居记录一个【更新的成都】。

  乐居大型系列策划将持续走进青白江、眉山、新津、简阳四大新城,深扒新城发展现状。

  本期乐居评测,走进成都不一样的远郊——简阳!

  简阳市,一座以羊肉汤闻名的城市。2016年简阳华丽变身,经国务院批准,由资阳市代管的县级简阳市改由成都市代管,简阳人秒变成为成都人。

  简阳市紧邻龙泉驿,跨过龙泉山脉,就是简阳地界。成都“东进”战略强势推进,简阳则成为“东进”的重要位置。

细看简阳

  楼面地价已破5000元/㎡

1

  从2017年到2018年,简阳地价整体走高,截止到目前(2018.8.10),简阳的楼面地价最高是5090元/㎡。

  “ 一区、三城、两片 ” 的发展格局

  在《 简阳城市总体规划(2016—2035)》草案中,简阳定位为 “成都对外开放新门户、现代产业新高地、重要战略新支点 ” ,将承接国家中心城市 “ 五中心一枢纽 ” 的经济中心、科技中心、对外交往中心与综合交通枢纽新专业化职能,发展两大城市职能:天府国际空港新城的国际门户、龙泉山东侧现代化产业基地。

1

  “ 一区 ”:临空经济都市区。

  “ 三城 ”:空港新城、简阳城区和简州新城。

  “ 两片 ”:龙泉山森林公园、沱东片区。

  简阳部分新盘价格破万

  在一系列政策利好的促进下,简阳的房地产市场在去年也出现了一房难求的局面。

1

  简阳加入了公证摇号选房之后,截止到目前(2018.8.10),简阳共推出18个楼盘,清水房和装修房各占一半。这些楼盘价格差异较大,每平米均价从五六千到上万不等。

  8月2日,乐居一行从成都东乘坐高铁到简阳南站,仅19分钟到达。

  本期评测,小编首先分析简阳三大板块发展现状及潜力,再分别对8个热门商品住宅进行评测。

1

三大板块评测

  评测结果

1

  发展潜力:简州新城/空港新城>简阳城区

  居住环境:简阳城区>空港新城/简州新城

  周边配套:简阳城区>空港新城/简州新城

  评测过程

  简阳市规划了简州新城、空港新城和简阳城区三大板块,简州新城、空港新城的规划尤其亮眼,简阳城区主要由简阳新区、河东新区和老城区组成。

1

  简阳城区是市民现阶段的居住区域,简阳新区将打造为成都东部城市新区综合服务基地、高端装备、智能制造基地,“城山相映、人水共生”,区域多个公园正在修建中;东城新区作为政府重点打造的宜居板块,是目前新盘的集中区域;老城区发展滞后,仍保持小县城的破旧状态。

 

区域发展潜力评测

  在建的天府国际机场,面积将是双流国际机场的3倍。成都的新机场让简阳变成了不一样的远郊,更多的配套也随之落地,“三纵一横”的高速公路、“四纵一横”的高速铁路、“四纵八横”的快速通道路网,形成“水、陆、空”并举的大交通格局。成都将成为继京、沪之后,国内第3个拥有双机场的城市。

1

  天府国际机场效果图

  新机场给简阳市带来巨大的变革,简州新城和空港新城作为发展“排头兵”,是成都到简阳的重要连接纽带,2个区域规划了地铁,发展潜力巨大。

  简阳的买房人主要来自于老城区,河东新区成为重要的购房板块。

1

老城区

  老城区位于沱江西岸,整体不大,这里人口密度高,生活气氛浓厚,住宅以7层以下的老楼居多;区域可供土地有限,供应量不足。简阳老城区大批房子被拆,大量的拆迁户产生区域优势之一是学校、景区较多,医疗较齐全,劣势也明显,旧城面貌、缺少大型商业体,政府重点规划板块是东城新区、简州新城和空港新城。

 

区域居住环境评测

  和简阳城区相比较,简州新城和空港新城空地还较多,在建工程如同在空地上“作画”。

  居住环境较好的板块,应该是简阳城区的东城新区。

1

  简阳被规划为“绿满蓉城,花漫简州”,区域内多条大道将变成景观大道,简阳城区多条主干道也将进行景观提质升级。按照规划,简阳入城线雄州大道将被打造成花树大街,人民路则将打造成彩叶大道,金黄色、橙黄色的乔木为主。简阳还会新增10座公园,包括高铁公园、降溪河滨河公园、放生坝亲水公园、沱江生态湿地公园、葫芦坝生态湿地公园等,覆盖城区东南西北四个方向,预计2022年底将全部完工。

1

  简阳城区的东城新区和简阳新城是简阳市目前最适合居住的区域,两区域以沱四桥作为分界。东城新区从2008年左右开始打造,沱江四桥附近定位为山水园林城市,占地3560亩的鳌山公园作为简阳市的“明信片”,占据东城新区1/3的面积,类似于龙泉驿的龙泉山。

 

区域配套评测

2

  简州新城和空港新城是发展中的2个区域,规划较多,最值得期待的是建设中的的天府国际机场和地铁18号线,但区域目前能呈现出来的配套很少。

地铁18号线地铁18号线站点图

  简阳城区中,老城区的商业配套最齐全,但大型商业配套较少,多以中小型超市和社区底商为主。

老城区配套

老城区配套

  商业体最集中的区域是东城新区,大型商业体旭海时代广场、百伦百货已经开业,除此之外,据置业顾问介绍,简阳市政府投 资了31.8多亿打造东来印象,规划总用地面积约450亩,项目涵盖“八馆”(图书馆、文化馆、美术馆、博物馆、档案馆、方志馆、体育馆、游泳馆)、“四中心”(广电中心、青少年活动中心、全民健身中心、国民体质监测中心)、“两园”(体育公园和文创产业园)、“一家一大剧院”(艺术家之家和大剧院)。东来印象将为简阳市民呈现出一个充满“蜀味”的城市绿色公园、一个古蜀文化荟萃的建筑集群,后期能成为区域的地标建筑。

东城新区商业体

东城新区商业体

  简阳新城区域目前正在修建中,可呈现配套也不多。

简阳新城商业体

简阳新城商业体

  总的来说,简州新城和空港新城是简阳的主力发展区,而简阳城区目前的配套最齐全,老城区发展稍显落后,东城新区是政府重点打造的核心居住新城。

商品住宅评测

  评分标准(百分制):

  品牌(占比20%):综合房企排名、业绩、市场口碑等多个方面。

  产品(占比20%):根据住宅居住品质来打分,洋房高于普通高层,并结合户型、朝向、梯户比等。

  交付标准(占比10%):分清水房和装修成品房两种。成品房根据装修标准和小编现场实探综合打分。考虑目前市场情况,清水交付有总价优势和业主多样性装修的优势;清水交付评分根据清水交付品质和小编实探综合打分。

  容积率(占比10%):越高分越低。

  绿化率(占比10%):越高分越高。(45%以上9.5分、40-45%9分、30-40%8.5分、30%以下7-8分)

  物业(占比10%):根据物业排行榜和市场口碑,上市物业分值更高。

  配套(占比20%):结合楼盘内部配套、周边学校和周边商业等情况。

简州新城

  区域楼盘:滨湖城。

1

  地址:简州新城简阳市石盘镇成简快速路

  占地面积:130亩

  绿化率:30

  容积率:3

  户型大小:78-136㎡(套二/套三/套四)

  价格:9000-9560元/㎡

  装修单价:2560元/㎡

  物业公司:龙湖物业


2

  滨湖城在2018年共4次拿证,现在不用摇号,可以直接购买。项目最新批次于6月20日拿证,清水均价约6440-7000元/㎡,共3种装修方案,成品住宅装修价格2560元/㎡,带装修房源均价约9000-9560元/㎡。

  滨湖城位于成简快速路一侧,周边还规划了地铁13、18、24号线;同时项目距离龙泉山城市森林公园及8500亩龙泉湖较近,享双公园物业。目前周边除了已成熟的生活配套外,项目还自带商业体系,更有新城规划的“三中心一公园”(“三中心”:新建一个规划展示中心、一个人才服务中心和一个商业中心,“一公园”:简州新城养马湖中央公园);后期还将引进一所国际幼儿园、一所国际小学、一所国际中学及一所国际化医院等。

  卖点优势:第二绕城高速内,区域规划值得期待。

空港新城

  空港新城位于成都东南部,距成都中心城区约50公里,区域将打造为临空产业配套居住区。

1

  2017年4月1日起,简阳市丹景乡、玉成乡、草池镇、新民乡、三岔镇、福田乡、芦葭镇、董家埂乡、清风乡、坛罐乡、海螺乡、石板凳镇共12个整乡(镇)委托成都高新区管理,也就是现在的空港新城。

  空港新城是成都提升门户枢纽的重点区域,区域将以天府国际机场为枢纽、综合运输体系为动脉、产城融合单元为节点、临空基础产业和高新技术产业为支撑、体制机制和政策创新为保障,将瞄准临空基础性产业和临空战略性新兴产业,以全球新枢纽经济领航者为目标,形成“一环一廊一带”的产业空间结构。

  空港新城还吸引了一大批以海航现代物流、中国科幻城、“云锦天府”数字产业功能区为代表的优质项目入区。在未来,在天府国际空港新城483平方公里范围内,将打造山水型公园、郊野型公园以及若干城市公园,同时建设有三岔湖马鞍山观景台、环三岔湖滨湖绿道等一系列绿色景观工程。

1

  空港新城将打造集免税购物、美食休闲、文化体验、星级酒店、高端写字楼等为一体的免税综合体项目,同时也是休闲游憩之地。目前,政府对空港新城和高铁片区的土地管控中,所以放出的地块很少。三岔湖周边规划为旅游度假期和高端居住区。

  改善楼盘世茂云湖已经售完,目前区域处于“放空”状态,暂无楼盘在售。

简阳城区

  区域楼盘:京汉新城悦隽江山、京汉新城悦隽风华、东城1号、蓝湖城邦和简阳天府国际花园、万峰城D区·峰景里二期、天慧城。

评测结果

3

  简阳新城的楼盘仅天慧城一个,老城区暂无可售楼盘,城东新区的楼盘较多,京汉新城悦隽江山、京汉新城悦隽风华、东城1号、蓝湖城邦、简阳天府国际花园、万峰城D区·峰景里二期都是城东新区的热盘。其中,仅简阳天府国际花园一个纯新盘,东城1号首批次房源在近期已拿证。

1

  评分较高的2个项目是京汉新城悦隽风华和京汉新城悦隽江山

  京汉新城悦隽风华和京汉新城悦隽江山是由由京汉置业与新城控股及精华地产联合打造,项目在产品和户型设计上差异不大,京汉新城悦隽江山主推高层,京汉新城悦隽风华还涵盖了几栋洋房,两个项目定位为简阳改善盘。东城1号和蓝湖城邦主推清水高层。简阳天府国际花园售楼部暂未开放,信息释放量不大。天慧城地块较大,是区域内的超级大盘,涵盖住宅和商业体。

评测过程

1
京汉新城悦隽风华

1

  地址:简阳市雄州大道

  占地面积:45亩

  绿化率:33%

  容积率:4

  户型大小:104-133㎡高层(三房/四房)、143㎡洋房(套四)

  价格:10000-11000元/㎡

  装修单价:2100元/㎡

  物业公司:新城悦物业


3

  京汉新城悦隽风华涵盖高层和洋房,高层产品和悦隽江山差异不大,洋房1梯2户设计,总高11楼。项目共计946套,942套房源已拿证。

  京汉新城悦隽风华在悦隽江山拿证后20天首次(6月15日)拿证,蓄客量不足,加上5.15新政后楼市遇冷,所以在成交上远远落后于京汉新城悦隽风华,截止到目前还剩余800多套。

2

  京汉新城悦隽风华也有三种装修风格,装修单价约2100元/㎡。

  卖点优势:简阳东城新区改善型产品,拿证房源剩余较多,可选择空间较大。

2
京汉新城悦隽江山

1


  地址:简阳市雄州大道

  占地面积:48亩

  绿化率:33 %

  容积率:4

  户型大小:104-133㎡(三房/四房)

  价格:9800-10300元/㎡

  装修单价:2100元/㎡

  物业公司:新城悦物业


4

  京汉新城悦隽江山采用围合式布局,整个项目共计1016户,于5.25拿证所有房源全部拿证,房源为建筑面积104-133㎡的三房和四房,带装修,均价约9800-10300元/㎡。

  值得一提的是,距离京汉新城悦隽江山仅1公里的江东半岛,在2017年5月份,最后一批次房源均价仅5000元/㎡左右。

  据置业顾问介绍,截止京汉新城悦隽江山开盘,共蓄客半年多。2梯4户和2梯5户的产品设计,目前仅剩余100多套。

2

3

  京汉新城悦隽江山共有三种装修风格,分别是简洁新古典、现代大都会和现代简欧风格。

  卖点优势:直面沱江风景,楼下即是湿地公园(规划中)和沿江商业绿化带,背靠鳌山公园。依山傍水是京汉新城悦隽江山最大的卖点。

3
东城1号

2

  地址:简阳东城新区雄州大道雄州大道南侧、射洪路北侧

  占地面积:69亩

  绿化率:30.1%

  容积率:4

  户型大小:105.74 -126.58㎡高层(套三/套四)

  价格:8530-9343元/㎡

  装修单价:清水

  物业公司:四川忠毅堂物业服务有限公司


3

  东城1号总建筑面积24万平方米,总建筑密度26.54%,项目由11栋高层采用点式围合双中庭的布局搭配少量社区商业构成,证了小区户型的采光面以及通风景观面。外立面采用新亚洲时尚建筑风格,并打造15400㎡峡谷式风情景观园林,营造层次错落的度假风情景观。

1

  简阳是浅坡地形,新盘多以坡地景观营造出层次感,东城1号楼栋层高分别是25、26、31、32层,梯户比为2梯4户,简阳之前的楼盘普遍都是2梯6户的设计。

  东城1号由成都市兴唐房地产开发有限公司开发,该公司在成都开发的项目有中冶中央公园和中心城。在成都中心城区比较常见的设计,人车分流、安防系统、蓝牙识别系统、小区地下停车场24小时监控系统、儿童乐园、游泳池、泛会所、小区跑道等,这些成了东城1号的优势,给项目增加了“高端舒适”的居住感。

4

  8月7日,东城1号首批次房源拿证,1、2、6、10、11 号楼取得预售许可证。本次公证摇号开盘销售的全部准售房源共632套,房源建面约92.81 -116.6,清水房均价约8530-9343元/㎡。

  网上登记时间:2018 年8 月8 日至2018 年8 月10 日(每天9:00-18:00)。

  卖点优势:清水交付及2梯4户的设计,在简阳楼盘中突围。

4
蓝湖城邦

2

  地址:简阳市简阳新城筒车村

  占地面积:82亩

  绿化率:30%

  容积率:3.5

  户型大小:90-118㎡高层(套三)

  价格:6963元/㎡

  装修单价:清水

  物业公司:长城物业集团股份有限公司成都分公司


1

  蓝湖城邦1期已经交付。项目最近推出的房源位于7、8号楼,共计530套,房源为建面约90㎡的三室两厅双卫户型、105㎡的三室两厅两卫户型和118㎡的三室两厅双卫户型,清水发售,整体均价约为6963元/㎡,已知最低单价约为6582元/㎡,已知最高单价为8994元/㎡,最低首付17万多。 

3

  蓝湖城邦位置较好,临沱江。根据置业顾问介绍,项目的客户主要来自于简阳本地的棚改户和普通购房客户。

  卖点优势:全国三甲物业和临江风景。

5
简阳天府国际花园

3


  地址:简阳市河东新区雄州大道208号(沱江四桥东侧)

  占地面积:172亩

  绿化率:30%

  容积率:3.5

  户型大小:126-197㎡(多层、小高层)

  价格:待定

  装修单价:暂未公布

  物业公司:暂未公布


2

  简阳天府国际花园售楼部预计在11月份开放,根据地块周边的外墙广告显示,项目以建面约126-197㎡的多层、小高层为主,户型较大,适合改善型购房者。

1

  卖点优势:大户型的改善型产品。

6
万峰城D区·峰景里二期

1


  地址:简阳市东城新区雄州大道南段

  占地面积:210亩

  绿化率:30%

  容积率:4

  户型大小:85-152㎡

  价格:待定

  装修单价:暂未公布

  物业公司:宁波市亚太酒店物业管理有限公司简阳分公司


2

  万峰城D区·峰景里二期是万峰城的二期项目,项目距离沱江很近,现代滨江风情建筑设计,规划有85亩四大园林景观,85-152㎡全新升级产品。

3

  卖点优势:东城新区核心江湾核心区域。

7
天慧城

1

  地址:简阳市回龙大道766号

  占地面积:600亩

  绿化率:暂无资料

  容积率:3.23

  户型大小:86-145㎡

  价格:9200-10500元/㎡

  装修单价:2600元/㎡

  物业公司:简阳市宏新家和商业管理有限公司


3

  天慧城所处简阳新区,一期高层住宅尾盘在售中,建面约86-145㎡,成品房交付,均价约9200-10500元/㎡,一期还有一梯两户的洋房未开盘,具体开盘时间待定。

  天慧城拥有大盘的规划,项目商业体整合了智能经济、绿色经济、创意经济、共享经济等多元化智慧经济形态,以600亩、100万㎡的恢宏体量,提出“在度假中消费,在消费中度假”的商业理念,还原“都市微假期”的生活方式,未来天慧城将成为国际化、城市地标级复合型商业体。

  此外,天慧城参考哥本哈根超级线性公园与城市功能的友邻关系,通过项目与公园在车行交通、公共交通及人行交通的主动优化,形成城市商业中心与生态系统的立体衔接,激活绿色能量,开创生态植入艺术的体验时代。

2

  天慧城临近道路两侧规划了公园。

  卖点优势:大盘规划,临沱江,周边在修建公园。


写在最后

  简阳楼市之前实施了限价政策,新楼盘清水房价格不得高于7000元/㎡,但从目前开盘的情况来看,部分楼盘清水房价格已经超过7000元/㎡

  简阳的新房房价从2017年初的4000-5000元/㎡,一跃升至现在的7000-11000元/㎡。区域拥有多条交通体系,未来可轻松实现“成简双城”生活。简阳地价已破5000元/㎡,房价已破万,“洼地”正在逐渐填平中。

  城市外溢是热门一、二线城市的普遍现状,对于成都的简阳来说,新机场和“东进”正在为区域带来巨大变化。新机场,新机遇,新简阳,未来可期!

  下期预告:乐居评测将走进金堂,带你看不一样的水城!

热门导购

热门评测

参与讨论 677 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论
展开收起