2018年上半年,大成都土地市场不再持续2017年的热度,量涨价跌,逐步回归理性。大部分土地都以底价或低溢价成交,还有部分优质地块“遇冷”,甚至面临流拍的窘境。由于主城区供应紧缺,开拓远郊市场成为了房企拿地的“主旋律”,而在这场土地争夺战中,远郊地价被一次次刷新……

  话不多说,赶紧来回顾一下2018年上半年成都土地市场的精彩看点!

  远郊,C位出道!

  2018年上半年,远郊是土地市场当仁不让的“C位”选手。无论从土地供应还是土地成交来看,表现都极其突出。没有一点实力和拿得出手的成绩,怎么能C位出道?我们可以从以下几个方面来看看远郊是否配得上这个称号。

1、供应担当:击败主城和近郊,成为供地主力

  根据2018年上半年各区域供地数量及面积的统计,在上半年大成都供应的221宗土地中,来自远郊的就有108宗,占总供应量的48.86%;在上半年大成都供应的总用地面积1260.47万㎡中,远郊供地面积546.56万㎡,占比43.36%。

  从供地数量来看,上半年供应最多的是双流区22宗,其次为都江堰市20宗,崇州市19宗,青白江区18宗,最少的锦江区只有2宗。从供地面积来看,上半年供应最大的仍然是双流区,共180.08万㎡,其次为龙泉驿区、青白江区、都江堰市。

  不难发现,无论是从供地数量还是供地面积,主城区都呈现紧缩状态,而供地主力主要来自双流区,其次为远郊的都江堰市、崇州市和远郊中**被纳入中心城区的青白江区。从整体来看,远郊的供应量超过了近郊和主城,成为当之无愧的供应主力。

  另外,天府新区成都直管区也是供应大头之一,上半年入市16宗共108.81万㎡土地,新区尚在开发建设过程中,拥有富足的土地储备。 

2、成交担当:成交量占整体52.4%,品牌房企纷纷打call

  2018年上半年在大成都范围内,共计成交土地204宗,在这204宗土地中,共有107宗来自远郊,约占整体的52.4%,其中都江堰市以20宗的成交数量成为最大赢家,崇州市、青白江区、简阳市、彭州市、新津县等远郊区域也以不错的成绩在土地市场上崭露头角。

  通过成交详情,可以发现拿下这些远郊地块的不乏品牌房企。比如在今年上半年首进彭州的人居、美的,首进新津的保利、中洲,首进都江堰的弘阳地产等。

  在新房限价调控严格的情况下,房企更愿意去远郊的价值洼地寻找更大的利润空间。  

3、地王担当:楼面地价频刷新,价值洼地逐渐被“填平”

  2018年上半年,远郊区域不仅在供地和土地成交方面表现突出,随着品牌房企的入驻,远郊的楼面地价也在节节攀升,青白江、金堂、崇州、简阳、邛崃、蒲江等多个区域的楼面地价都在上半年被刷新,价值洼地也在逐渐被“填平”。

  低溢价率、底价成交重现,土地市场“凉了”?

  在2018年上半年成交的204宗土地中,其中有193宗都是底价成交,占总成交数量的94.6%。这与2017年二圈层全面破万、大部分土地高溢价成交的情况形成了强烈的反差,部分网友发出了土地市场是不是“凉了”的疑问。

  一方面,2017年以来,地价一路走高,房价却受到限价控制,留给房企的利润空间已经不多,高价地入市想要获得可观的利润变得很难,因此今年上半年房企在竞拍土地时也更为冷静。

  另一方面,在楼市调控颇为严格的当前,二级市场有限购、限售、限价等多种调控手段,但一级市场却没有限价的控制,今年上半年,成都将“竞配建“作为土地市场调控的重要手段,多宗土地出现了苛刻的出让条件,这也是上半年大部分土地底价或低溢价成交的原因之一。

  流拍?不存在的!

  据统计,2018年上半年在大成都范围内,共有17宗土地流拍,其中住宅用地4宗,综合用地(含住宅)5宗,商业/办公用地6宗,工业用地1宗,其他用地1宗。

  值得注意的是,流拍地块中不乏一些优质土地。例如在4月11日流拍的两宗天府新区住商用地,这两宗土地经过多轮叫价,从1200万元/亩的起拍价一路拍到了1330万元/亩和1300万元/亩,此时楼面地价已接近破万。最终这两宗地均未达到1730万元/亩(楼面地价约1.3万元/㎡)的底价流拍了。(详戳:多轮叫价天府新区2块住宅用地还是流拍!谁是地价/房价的推手?)

  再比如3月27日主城区土拍中,武侯新城206.5亩三号宗地,金牛区茶店子57.5亩五号宗地,皆因报名参加人数不足流拍。这两块宗地商业占比都比较高,并且商业地块都有着严格的自持和产业要求。(详戳:华熙13168元/㎡拿地三圣乡!武侯新城茶店子地块流拍)

  不难发现,今年上半年流拍的优质地块,并非无人问津,而是受到了“底价”和“竞配建”等因素的严格限制,让成交变得“困难”起来。

  量涨价跌,土地市场回归理性!

  根据此前发布的《成都市房地产业发展五年规划》,成都全市2018年要上市16400亩经营性建设用地,2018年上半年,大成都通过招拍挂共组织出让了221宗土地,总用地面积1260.47万㎡,约18907亩,已经超出全年供应计划。

  在供应量增多的情况下,成交量也有所增涨。2018年上半年在大成都范围内,共计成交土地204宗,总用地面积1011.7万㎡,总建筑面积2263.49万㎡。总成交金额511.65亿元。成交楼面价2260.45元/㎡,平均溢价率19.42%。

  作为对比,乐居调取了2017年1~6月大成都土地市场的数据,去年同期,成都成交土地149宗,总用地面积590.97万㎡,总建筑面积1213.61万㎡,总成交金额286.01亿元。成交楼面价2356.69元/㎡,平均溢价率62.13%。

  同比去年上半年,2018年土地成交宗数上涨36.91%,用地面积上涨71.19%,建筑面积上涨86.51%,土地总成交金额上涨78.89%。另一方面,2018年上半年和2017年同期相比,成交楼面价由2356.69元/㎡跌至2260.45元/㎡,跌幅约4.25%。

  受土地供应量加大的影响,2018年上半年大成都土地成交量相应上涨,在房企拿地逐渐回归理性的情况下,土地价格有所下跌。

  商业/办公用地占比高,商业环境压力大

  2018年上半年成交的204宗土地中,商业/办公用地73宗(占比35.78%)、综合用地(含住宅)59宗(占比28.92%)、工业用地32宗(占比15.69%)、住宅用地27宗(占比13.24%)、其他用地13宗(占比6.37%)。

  对比2017年同期,成都成交的149宗土地中,工业用地64宗(占比47.76%)、商业/办公用地46宗(占比34.33%)、综合用地(含住宅)20宗(占比14.93%)、其他用地3宗(占比2.24)、住宅用地仅1宗(占比0.75%)。

  通过对比可以发现,2018年上半年成都市成交的土地中,住宅用地的占比有所增加,工业用地的占比则减少了一半多。商业/办公用地的占比最大,与去年同期基本持平,未来成都的商业环境面临着较大压力。

  数据说明:

  1、本文数据来源于数联天下。

  2、本文统计的大成都范围包括锦江区、成华区、青羊区、金牛区、武侯区、高新区、天府新区、天府新区成都直管区、温江区、郫都区、双流区、龙泉驿区、新都区、青白江区、都江堰市、简阳市、邛崃市、崇州市、彭州市、新津县、蒲江县、金堂县、大邑县。