指导顾问:王合群

出品人/姚育宾

策划/马执文

文/何缘

实习生/ 王斐莹 喻婷 田智鹏对此文亦有贡献 

【编者按】

  30年以后,当人们重新审视中国房地产行业发展的脉络里,竟然把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲,新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时,也正式拉开了中国房地产行业发展的序幕。

  千百年来,中国人对土地的执著与迷恋,从未消减,中国的历史其实就是一部土地变革史。尤其是最近的30年里,纵使风云变幻,地产行业发展仍带动整个社会经济一路狂奔。回望来路,那些影响整个行业甚至中国历史进程的重大时刻、人物、事件总是在不经意之间上演,30年,一年一个脚印,印照出中国房地产发展的艰辛和坎坷,也印照出中国房地产发展的成长与收获。

  《地产30年》系列之1987年,是中国房地产业在市场经济环境下野蛮生长期的第一年。这一年,中国迎来第一宗公开拍卖的土地,这被认为是一个历史性的开端。风起云涌间,瞬息万变不只是个人、企业还有政策与制度。 

  2017年,一只保温杯突然火遍互联网,有意思的是,这种原本冬季用得多的杯子猝不及防闯入这一年最炎热的盛夏季节。

  更令人叹为观止之处在于,小小的保温杯迅速引发全网共鸣,从中年危机牵出中产困境,从中产困境又跳到经济转型阵痛,从经济转型阵痛紧接着切换成身份归属感失位……嘿,真别说,论想象力,我只服中国网友。

  那么,一位摇滚鼓手不经意间端起的保温杯,缘何勾起网友无限回忆与话题?我们这就把时间的坐标回溯至1987年,那是中国地产元年。对于很多人而言,已为尘封里的记忆,就像我们在看八十年代的黑白照片,朴实无华,却又韵味悠远。

  二三十年前,彼时的中国,刚刚启动史无前例的改革开放,在物质尚处缺乏阶段,保温杯是那个时代一道亮丽的风景线,陪伴着国人成长,日渐成为生活中习惯。

  随着岁月流逝,转眼三十年,当年青春年少,如今也步入中年。手捧保温杯,抿一口有温度的暖茶,回望1987年,重温地产诞生元年那激情燃烧的岁月……

  安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。

  从“筒子楼”、单位分房到商品房,从蜗居钢筋水泥到追逐园林环境、生活方式的变化,人们的居住需求正在不断跨越一个又一个的台阶。

  与此相对应的是,国家政策对于住宅制度的探索与改进。可以明确的一点是,中国在1978年以前没有房地产业,直到上世纪80年代初,才出现房地产行业的萌芽。

  1978年改革开放后,全国各地成立了住房统建办公室;两年后中房集团的成立,意味着中国有了第一家房屋开发公司,也意味着中国开始有房地产项目,当然这一切,仍未改变体制内计划时代的本质。

  也正是在此时,中国才开始有房价数据这一说法。有限的文献记载中提到,1981年浙江温州瑞安商品房卖出了68.85元/平的价格,算下来一套2600元。这个单价相当于一位普通工人的月均工资。

  实际上,中国房地产业这个概念的提出还是在三年后的冬天。1984年,城乡建设环境保护部组织考察团到深圳进行考察,之后在广东佛山召开会议。房地产业从此登上历史舞台。

  历史终于要发展到关键节点了。在人们无数次审视中国房地产行业发展的脉络后,把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲,新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时,也正式拉开了中国房地产行业发展的序幕。

  而那时从官方统计的全国数据来看,房价单价已经是408元/平。这是什么概念?当时白菜、萝卜是1-3分钱一斤,看病/住房都是由国家负担的完全计划经济时代。而全国的商品房销售面积是2697万平,销售额是110亿元,且主要多为办公商业楼。

  30年,足以令一个呱呱坠地的婴孩步入而立之年;也足以令一个懵懂无序的市场成熟壮大乃至引领行业。2016年全国商品房销售面积是157349万平方米,增长58倍;商品房销售额是117627亿元,增长1069倍;房地产开发投 资达到102581亿元,当然这是后话。

  不可否认的是,1987年这一年,从无到有,注定成为中国房地产市场起步的注脚。历史上每个不经意发生的瞬间,最后都串成了一段宏伟的篇章。

  1

  历史洪流中的弄潮儿

  英雄不问出处。不同的起点,一样的终点。

  历史浪潮来临的时候,并不是每个人都做好了全副准备。有人乘舰艇,有人划小舟,但也有人只能徒手裸泳。

  最终于广州发家的朱孟依、李思廉、黄文仔、陈卓林是当中的幸运儿,因为他们在这波浪潮到来之前,已经储备了人生的第一桶金。

  20岁出头的朱孟依就已成为梅州丰顺镇上的一个包工头。他看到镇上很多人在开商铺,就去找镇政府,表示愿意帮助建设商业街。通过收取业主租金的分成,他大赚了一笔。

  高学历、喝洋墨水长大的李思廉辞去了证券金融分析的工作,慢慢做起了香港与广州两地之间的贸易。正是在往返做贸易的这段时间里,他结识了张力。

  最显赫的莫过于星河湾黄文仔,即便彼时他还没有醉心于做豪宅。通过做钢材贸易起家,在家家户户为“万元户”庆贺时,他早已为“百万元户”。

  关于黄文仔更久远的过往,众说纷纭。有人说他21岁时候就已经是当地一个镇上某销售部的负责人,有人说他卖过木材,甚至更有小道消息称他还在街头卖过猪肉。

  陈卓林那会还在中山。他带领自家兄弟创办了集生产、销售和批发于一身的家私工厂——中山市时代家具厂,已经过去了最难熬的两年,也算得上完成了原始积累。

  一股奋斗中的力量,从中国大地的四面八方涌来。

  远在北方的王健林、许家印的“铁饭碗”正端得起劲,他们不知道自己五年后将跨入房地产这个影响了他们一生的行业,更不知道三十年后双方的渊源是——中国首富的前任与现任。

   

  还在部队的王健林(图片来源:网络)

  细细来看,王健林刚刚告别了自己18年的部队生活。转业后,他来到了大连市西岗区区政府任办公室主任。而许家印在短短几年时间成就了舞阳钢铁厂最有活力的车间。这一年,冶金工业部颁发给舞钢公司23项奖,许家印自己一个人就占了6项。

  当时还有几位已经称得上“位高权重”之人,他们分别是刘晓光、胡葆森、张玉良。

  1982年至1995年期间,刘晓光身上的履历可谓是光鲜亮丽。他先后担任过北京市计划委员会处长、委员、总经济师、副主任,北京首都规划建设委员会副秘书长等职务。

  后来回忆起这个年代他曾说,“从1987年以后,中国就有些房地产开发的概念了,但还不是正式的进入房地产大的开发年代。那个时候最早是一些商业网点,后来开始有些住宅。我最大的感觉就是居住改变了中国,居住给人民群众提供了一个可以传宗接代的财产权。”

  而当时的张玉良,先后在上海市人民政府农业委员会综合计划处、人事处、住宅建设办公室任职。同年,胡葆森则出任中原国际经济贸易公司附属公司国光实业有限公司董事长兼总经理。

  命运这条单行道,有人慢,有人快。当杨国强在淮北煤炭师范学院化学系化学专业学习、陈劲松还在攻读同济大学工程管理专业硕士学位、姚振华还在高三的教室里为了理想中的华南理工大学苦读之时,潘石屹、任志强等人早已在房地产这个行业中四两拨千斤。

  1987年春节,潘石屹变卖家当,辞职南下深圳,到达南头关时,身上剩下80多块钱,这便是多年后外界描述的“创业资本”。而任志强在三年前进驻华远后,已经升任为北京市华远经济建设开发总公司建设部经理。

  历史之河,浩浩汤汤。有急浪也有细流。游走在1987年间的还有刚刚从清华大学毕业的孙宏斌,他明年将进入联想;宋卫平则辞掉舟山党校历史教师一职,毅然前往广东珠海接受商海的洗礼;吴亚军还在重庆前卫仪表厂当一名普通的技术人员。

  谁曾想到,这些都是下一个时代的弄潮儿?

  2

  发现“商机新大陆”

  1492年,哥伦布在西班牙皇室支持下,扬帆远航,发现了美洲新大陆,开启大航海时代商业序幕。1978年,中国改革开放,全世界迎来一个**巨大的历史商机。

  跟那个年代其他外资不一样的是,香港地产商进入内地有着一个相对轻松的开始,他们成为首批发现“商机新大陆”的幸运儿。

  早在1980年,第一个吃螃蟹的港资开发商来到了中国内地。他是新世界发展,在广州建设了中国大酒店项目。四年后,瑞房于1984年成立了内地业务公司。一年后,嘉里集团在1985年跟国家经贸委合作,斥资3.8亿美元,兴建北京国际贸易中心(北京国贸)。

    

  广州中国大酒店(图片来源:网络)

  不得不提的大人物是,李嘉诚虽然于1989年才正式进入内地发展业务,可一点也没有妨碍他自1987年后就在福布斯的全球亿万富豪榜上屹立不倒。1987年后的短短数年时间,李嘉诚就成为了香港在内地的最大投 资者。

  有个小插曲是,已退出地产生意的霍英东准备开始在广东南沙埋头造城。早在1978年,国内实行改革开放后,时年55岁的霍英东知道“机会来了”,他想把南沙打造成一个链接香港和广东的经济纽带。他曾说过,“这将是我人生一个重要的里程碑”。

  日后创建了中国第一邨的香港商人彭磷基,此时正在房地产混得风生水起,同时也已经进入了工业制造产业。1987年初,他提出要投 资1亿元港币,在广州钟村建立一个工业村,生产电子系列产品。这就是名噪一时的隆辉工业村。隆辉工业村占地360亩,员工数千,是全世界电脑磁头三大制造商之一。

  尽管恒隆投 资内地始于1992年,但在更早前的1986年,陈启宗和弟弟陈乐宗即在美国创立晨兴集团,用家族资金投 资大陆新媒体等产业。

  很多时候,对机会的嗅觉是商人的本能。彼时,不光是地产开发商,亦有达能、雀巢、联合利华、摩托罗拉、肯德基等纷纷入驻中国,以求分一杯羹。

  以众人皆知的肯德基为例,它在中国的第一家餐厅位于北京前门繁华地带。它任命了一个在中国出生、在美国求学,又在肯德基工作多年的职员出任中国公司总经理,从一开始就实施了全面融入中国饮食文化的策略。他进入的时间比另一家美国快餐巨头麦当劳早三年。而这三年的先入优势,麦当劳后来花了近20年也没有追上。              

  3

  围观中国土地第一拍

  在深圳,有三件大事正在酝酿。

  10年前参加过全国科学大会的那个任正非此时正在深圳,他创办了一家叫做华为的民间科技公司。

  1987年,他已经43岁了。在这之前,他在南油公司经营中被骗200万元,被公司除名,曾求留任遭拒绝,妻子与他离婚,他一个人带着老爹老娘弟弟妹妹在深圳住棚屋。

  后面的事情如雷贯耳。在没有资本、没有人脉、没有资源、没有技术、没有市场经验的情况下,华为杀出了一条血路至今。

  在任正非办公司后不久,11月26日,他所在的深圳市政府划出一块面积为8588平方米的土地,进行50年使用年限的有偿出让拍卖。这是新中国第一次将土地作为商品来交易。

  媒体记载,有44家企业举牌竞投,拍卖从200万元起叫,一共叫了20多轮,17分钟后,随着拍卖师的槌音落定,深圳经济特区房地产公司以525万元中标。

  一个小细节是,这场即将在中国房地产市场上掀起巨浪的拍卖会,甚至还用上了由香港测量师协会赠送、专门从英国定制的枣红色拍卖槌。

  次日,报纸的头版的评论是:“这是新中国自1949年成立以来的空前壮举,也标志着中国大陆的改革开放进入了历史新时期。”

  中国第一拍现场(图片来源:网络)

  当时身为深圳经济特区房地产公司(深房)总经理的骆锦星,代表公司参与了此次拍卖会。那时的他,已经在房地产行业待了第七个年头了。1980年,为了和香港商人合作建房子,46岁的他跟另外四个人成立了中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司。

  当时,他正为解决两万平方米干部住房发愁。为了找一个合理合法的理由与香港商人合作,甚至跟深圳市委政策研究室的一帮人用了几天时间翻遍了《列宁选集》。皇天不负有心人,他们总算找到了这样的一段话:“……住宅、工厂等,至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。”

  骆锦星连夜向市委书记张勋甫报告。有了理论支撑,投 资的路也算走得顺畅。一位香港老板骑着自行车到深圳来,坐在一个破凳子上谈成了这次合作。没过多久,中国第一份合作建房合同诞生了──这一天是1980年1月1日。

  回到这块地,不到一年的时间,深房就盖起了东晓花园,一共154 套住宅一小时内售完。“当时出售的房价是每平方米1600元,远远低于当时的市价。尽管如此低价,公司还是净挣了将近400万元。”骆锦星说。

  这位见证了深圳经济特区成立中国内地第一家房地产公司、第一家物业公司的历史性人物,在往后口述1987年这段回忆时曾经表示,“没有钱也没有经验的我们,顶着‘出卖领土主权’的帽子,学习香港房地产发展经验,引进香港资金和房地产规章制度,为早期特区建设筹集了大量资金。”

  他怎么也不会想到,深圳这些年房价飙升如此之快,这个30年前的楼盘,如今也水涨船,2017年已经高达4万/平,升 值20多倍。当然,这些都是后话。

  “中国第一拍”过后,当天的举槌人、彼时的深圳市规划国土局局长刘佳胜后来也回忆说:“如今,如此高规格的土地拍卖仪式,后无来者。”

  关注者众。时任中共中央政治局委员李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒以及来自全国17个城市的市长都来到了拍卖现场。

  有趣的是,这次拍卖用的是“双语”:两名深圳当地官员,一个讲普通话,一个讲粤语。因为闻风而至的还有28位香港企业家和几位经济学家,以及60多个记者。

  一个月后,广东省人大通过《深圳经济特区土地管理条例》,规定土地使用权可以有偿出让、转让。又过了四个月,北京通过《宪法修正草案》,把禁止出租土地的“出租”两字删去,规定“土地的使用权可以照法律的规定转让”。

  这个变化引起了国内不少人的注意,王石便是其中之一。那是王石创办万科前身“现代科教仪器展销中心”的第三个年头,主营业务包括视频器材、办公设备,从香港进货,然后在内地倒卖。

  他意识到,土地制度的松动是一个机会,新产业或将来临。当然,那时候的王石还只是一个想到哪,做到哪的人。

  第二年,公司完成股份制改造,并正式更名为“万科”。万科发行A股,募集到股金2800万元,成为万科进行工业生产、进出口贸易和房地产开发的资金来源。同年,万科高价拍下深圳威登别墅地块,正式开展房地产业务。

 4

  大象足音亘久回响

  1987年,大象举足,在中国房地产发展之路上,迈出坚实的一步。这一步跨出了时代最强音,就这样,中国土地第一拍以十分前瞻又惊人的手法深深印刻于中国现代房地产发展史上。

  它表明,历史已经走向一个关键转折点。其后三十年的事实是,这场由土地为基底的房地产市场变革,甚至以改宪的形式,为其前行扫清了最后的阻碍,对中国社会造成的制度冲击、观念颠覆和经济腾飞是前所未有且不可复制的影响,且持续了三十年,亘久不绝,回响悠远。

  除了土地改革,房改的历史显得更加有迹可循。1979年至1981年,我国在全国60多个城市及部分县、镇推行全价售房,结果不尽如人意。1982年至1985年,国家在160个城市及300个县进行试点,推行补贴售房,因未触及低租金制等原因终不了了之。

  1987年,国务院住房制度改革领导小组在总结前一段售房试点经验的基础上,把提租补贴作为住房制度改革的基本环节。

  5月,中央办公厅、国务院办公厅转发《关于落实华侨私房政策的补充意见》,在全国范围内,开展了史无前例、声势浩大的落实华侨私房政策工作。这一具有重大现实意义与深远历史意义的工作,在中国侨务史上,发挥了极为重要的作用,产生了极为重要的影响,极大地增强了海外华侨对祖国的向心力,激发了他们的爱国爱乡情怀。

  8月1日起,在烟台、沈阳、蚌埠、唐山和常州等城市开始试点。其基本思路是“提高租金,增加工资”,变暗补为明贴,变实物分配为货币分配,通过租金的提高,促进售房。

  其中,烟台市城镇住房制度改革试行方案,是我国城市住房制度改革试点城市中出台的第一个方案。

  8月2日,国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》,决定自1987年起,各地区的商品房屋建设纳入国家计划。

  中国商品房处于探索阶段的同时,大洋彼岸的日本正在历经一场房地产泡沫!

  据媒体报道记载,1987年,东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司白领们害怕房价继续上涨就买不起了,忙着向银行贷款买房,由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。

  甚至当时的日本还出现了摇号买房,1988年摇号率到了1/6200!想想日本人买房还是蛮拼的,这个纪录,即便是疯狂的深圳楼市也未曾达到。虽然没有限购,这购房难度也是惊人的。

  三年后,在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上,按当时4百万日元工资标准,年轻人要不吃不喝干15年。1991年,噩梦来了,政府调控之后,日本房价暴跌,从1990年至2006年,日本平均房价下跌了49.56%,基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平。

  即便中国楼市目前处于较为稳定状态,但日本房价崩盘对中国发展仍有借鉴意义。知昨日历史,方能解明日担忧。正如1987年的人们也无法意识到房地产一旦撕开一道口子,便有洪流倾泻而出。

  30年后的今日,中国各地的房地产部门光上半年就陆续出台了超过上百则政策。调控与房价的怪圈是忧虑还是现实?

  从2004年开始,房价开始如脱缰之野马,全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口。时至今日,北京均价51853元/平;上海均价58259元/平;广州均价27827元/平;深圳均价66050元/平。

  不过,调控持续发酵,龙头房企业绩却普遍在逆势增长。克而瑞数据显示,包括碧桂园、恒大、万科等在内的40家龙头房企,2017年上半年合计销售额达21143.56亿元,同比增长54.5%,而万科、碧桂园、恒大等企业正在迈向五千亿俱乐部。

  尽管业绩不退反进,但是大环境依旧显示下半年房地产市场调控政策趋严,这似乎已经成为行业共识。

  三十而立,处在而立之年的中国楼市,少了青春的激情和不羁,却也远未有那份稳健和淡定。

  这是个准备走向中年的关键阶段,行业如人,这个年龄段的人,到底是追随中年人端起保湿杯泡上几颗枸杞?还是跟着年青人抓一把枸杞扔啤酒里豪饮?外在的表现已然不重要,更多的是一份心态。

  在房地产市场博弈中,最直观的三方就是:开发商、政府和购房者。这场没有硝烟的战争,是无数刚需者挥洒的青春与泪水,也造就了国民经济的大变革与国际化进程。