7月18日成都年内规模最大,也是变数最多的一场土地拍卖会即将拉开帷幕。这场土将采用的“熔断3.0”新规将推动成都产业升级发展和土地供应结合在一起,在成都历史上尚属首次。在7个月时间里,“熔断”规则迭代到第三代,对熟悉了既有模式的房地产开发商们来说,这是颠覆性的七个月。

  那么在专业机构看来,718土拍带来的改变在哪里?拿地企业在拿地之后应该采取什么样的策略?每一块地的难点和亮点在哪里?

  新浪乐居请来戴德梁行成都策略发展顾问部主管及董事魏晓龙(Mars)先生,为大家带来专业机构眼中的718土拍前瞻。

戴德梁行成都策略发展与顾问部董事及主管 魏晓龙(Mars)戴德梁行成都策略发展与顾问部董事及主管 魏晓龙(Mars)

 7月18日土拍总体简述

  本次土拍最引入注目的便是所谓的升级后的“熔断3.0”的政策,在基础商业物业自持比例之外,竞拍企业在土地价格触及熔断线之后还将进入竞自持的环节,同时对于产业招商方面有着严格的要求。从开发商的角度来看,相对于自持比例方面的要求,产业招商方面的要求更为严苛,对于开发商难度更大。

  因为对于要求自持的项目,开发商在运营阶段,可寻求与运营商合作设立公司降低风险;同时在退出机制上,可利用Reits、股权交易、整体交易等方式降低自持带来的资金方面的压力。但对于产业招商方面的要求,考验的是开发商硬实力和资源整合的能力,从这个角度来看,著名的实力开发商更具竞争力。

 分地块:

  地块1

1号宗地位置1号宗地位置


  本次土拍唯 一一块纯住宅用地,因此出让方案仍为“限价竞买+抽签竞得”方式,对自持及产业招商方面没有要求。从地块本身条件来看,地块位于龙潭总部经济城内,产业人口众多,南邻保利林语溪,东侧为西南财大天府校区,东侧为龙港钢材市场。但由于在工业园区内,噪音等环境条件影响较大,同时地块周边配套还未成熟。整体来看,条件在本次土拍各地块中属于中等。但优势在于纯住宅用地,限制条件较少,起拍价5000元/㎡也相对较低,对于实力一般的开发商来说有一定吸引力。

  地块2

2号宗地位置2号宗地位置

   位于成华区铁塔厂片区,是本次6块地块中距离主城区最近的一块宗地,周边配套也较为完善。西北临近东郊记忆,东南侧紧邻中粮锦云、蓝光东方天地及华都云景台,隔着沙河还有保利康桥和汇厦沙河锦庭,周边住宅生活人口众多,为本项目后期建设运营提供了强力的人口支撑。如此条件优秀的地块也给出了最为严苛的限制条件。在自持比例层面,政府要求运营至少50%商业、其中自持至少35%;在产业招商方面,政府要求引进一家以上的证券、信托、保险企业总部或成都分公司入驻;引进一家以上的商业银行总部或省级分行入驻;引入一家五星级酒店入驻。从这一层面来看,政府对于此区域的规划能级较高。金融业是目前服务业中附加产值最高的行业之一,对于一个区域的发展将会起到标杆性的引领作用,而这也是目前成华区相对于其他城区相对弱项的一个产业环节。除浦发银行外,成华区缺少金融行业龙头企业入驻。通过这一地块的打造,可以看出成华区未来将着力打造这一产业环节。但对于金融行业大发展及金融产业龙头企业的引进,难度也相对较高,对开发商实力要求较高。因此总的来看,这一地块属于本次6个地块中条件最好,限制最严、也是难度最大的一个地块,必将引起众多品牌开发商的关注。

 地块3

3号宗地位置3号宗地位置

位于中环二仙桥路段北侧,泰博理想城项目旁,周边项目包括泰博理想城、交大·归谷建设派。相对来说周边配套还在形成发展阶段,目前环境一般。政府要求自持至少74%商业,同时在产业招商方面,要求较为具体,包括引入产业总部和研究机构,配建文化创意孵化园,重点发展大健康产业。需建设总部办公、产业研发总建筑面积不低于4万㎡,其中大健康总部办公不低于1万㎡、产业研发机构不低于1.5万㎡、相关产业培训和交流平台不低于0.5万㎡。从要求来看,分为总部办公、文创产业及大健康产业三大方向。这与成都最新的中心城市产业发展大会上提出的“中优”内容一致,即发展总部办公、文化创意、现代医疗产业。而文创产业在东郊记忆的带动下,一直是成华区重点发展和优势产业之一。政府这样的要求也可以看出对于这块土地的打造政府的期待很高。因此综合来看,这块土地的综合价值也较高,同时难度也相对较大,具有上述产业背景的开发商有着明显的优势。

 地块4

4号宗地位置4号宗地位置

位于金牛区天回镇,临近上次中南置地以9400元/㎡楼面价拿下地块。目前来看,周边配套还不太成熟,住宅仅有碧桂园城市花园、保利公园里、北星城三个项目。目前宗地所在片区被金牛区作为北部新城的高新技术科创区打造,临近西部北斗产业园和中铁产业园区两大高科技产业园区,整个区域规划站位较高,未来将有大量产业人口进驻,潜力较大。从政府要求来看,未来建设项目将以片区商业综合体为主导,持有比例不低于35%。这样的要求也符合对于片区目前较为匮乏的商业环境的完善,在此次出让有自持要求的地块中限制较低,属于较为传统类型的开发项目。总的来说,此地块对于实力一般的开发商是一个较好的切入市场的机会,未来发展潜力较大。

  地块5

5号宗地位置5号宗地位置

     南临量力机电城,与华侨城·原岸一街之隔。目前周边主要分布钢铁交易市场以及众多老旧小区,整体环境较差。但从建设指标来看,容积率为2.0,住宅具有打造改善类产品潜质。政府的具体要求包括业态以现代商务、总部经济为主,持有比例不低于35%。从这样的要求来看,政府延续了目前区域以钢材交易。物流市场为主的特点,但希望将目前周边低端产业环境进行提档升级,让其进驻楼宇,发展楼宇经济。结合目前周边环境,这样的要求对于开发商来说具有一定的难度。

  地块6

  

6号宗地位置6号宗地位置

     位于武侯区铁佛村,起拍价为6块地中最高,也足以看出政府对于此地块的期待。此地块周边配套较为完善,未来还会有双地铁经过,优势明显。同时地块紧邻金茂以17160元/㎡楼面价取得地块,目前在售中铁建西派城项目成交价也在17000元/㎡左右,未来此区域必将成为高端改善型项目的聚集区域,而这也符合目前成都日益增长的改善型住房需求。从政府限制角度来看,政府要求无偿移交不小于30000㎡的商业服务及配套设施,用于发展现代服务业、养老产业和公共服务业;剩余商业部分将以写字楼、酒店、文化旅游等服务产业为主导;自持比例不低于50%。整体来看,政府要求相对于地块2来说,并不特别具体和严格,但对于开发商也存在一定难度。首先是至少3万方的商业将无偿移交,同时自持比例至少为50%,这两点对于开发商资金压力影响较大。要求建设的写字楼、酒店等产品也是对目前区域的一个良好的配套完善,从另外一个方面也是对此地块价值的推动。总体来看,此地块价值潜力大,同样对开发商要求也较高,具有一定实力的品牌开发商无论从资金还是产业发展配套来说,都具有明显的优势。