4月6日土拍,金牛区两块位于城北的宗地分别以9400元/㎡和11080元/㎡的楼面价被拍出,让众人感叹“主城再无洼地”。7月18日,金牛区在城北又有两块宗地被摆上拍卖席,已经有了4月6日“前车之鉴”的城北宗地或许又将带来让人“惊叹”的结果。在土拍之前,乐居对两块宗地进行了实地勘察。

  四号宗地

  能否超越中南置地63亩地块9400元/㎡楼面价?

  四号宗地位于金牛区天回镇,处在绕城高速之内,面积100.95亩,起拍楼面价5000元/㎡。乐居实地探底时看到,四号宗地已经打围完毕,宗地内部平整,但有植被覆盖。目前,宗地北侧的天高路和南侧的天宝路都为未形成的规划道路,这也为项目后期建设增加了一些难度。

四号宗地位置示意图

四号宗地位置示意图

  从四号宗地的出让文件中可以了解到,四号宗地被划分为①号地块和②号地块,其中,①号地块为商业用地兼容二类住宅用地,面积49.74亩,②号地块为二类住宅用地,面积50.35亩。

四号宗地实景

四号宗地实景

  四号宗地所在区域正处在集中开发建设的阶段,整个片区之前的开发程度较低,这也让四号宗地周边条件的优点和缺点十分明显。

  先说缺点,正是因为四号宗地所在片区之前开发程度低,所以四号宗地所在区域目前的生活配套比较缺乏,区域内的生活气息较差。目前,宗地周边公共交通发展状况一般,只有几条公交线路,宗地周边还存在着一些“断头路”需要打通。同时,目前宗地周边也缺乏大型商业配套。

  但也是因为四号宗地前期开发程度低,也让四号宗地的所在区域的规划可塑性极强。所以,虽然四号宗地地处城北,但他周边环境并不像城北许多区域哪样遍布工厂、物流基地、建材市场,取而代之的是,四号宗地所在片区被金牛区视作北部新城的高新技术科创区打造,整个区域规划站位较高,潜力大。

四号宗地紧邻西部北斗产业园

四号宗地紧邻西部北斗产业园

  目前,宗地紧邻的西部北斗产业园和中铁产业园区两大高科技产业园区已经逐渐形成,未来将为区域注入大量的产业人群与消费力。值得注意的是,宗地距离规划中的地铁5号线幸福桥站较近,开通后,将极大改善宗地的交通条件。

  可以说,现阶段的周边配套环境并不是四号宗地的卖点,未来的发展潜力才是该宗地最受人关注的地方。

  四号宗地所在区域目前住宅供应量缺口较大,宗地周边的新盘只有碧桂园城市花园、保利公园里、北星城三个项目,目前碧桂园城市花园住宅已经售罄。这三个项目在近期都有过开盘动作,其中,北星城3月23日开盘时售价7400元/㎡,碧桂园3月25开盘时均价为7400元/㎡,保利公园里5月28日开盘时均价为9100元/㎡。

  值得注意的是,中南置地今年在4月6号拿下的天回镇万圣社区63亩地块就在四号宗地不远处,中南置地63亩地块起拍楼面价与四号宗地一样,都为5000元/㎡,而当时中南置地63亩地块的成交楼面价位9400元/㎡,这也可以给四号宗地最终的成交价格提供一个可以参照的“标杆”。

 五号宗地

  “回锅地”能否终结区域3年供地空白?

  五号宗地宗地距离三环路不到600米,西临成彭路,南临量力机电城,北临量力健康城,与华侨城·原岸一街之隔,用地性质为商业服务业设施用地(兼容二类住宅用地)。目前,宗地周边已经打围完毕,宗地内部还有土堆覆盖,后期需要花费一段时间进行清理。

五号宗地位置示意图

五号宗地位置示意图

  五号宗地是一块“回锅地”,2015年11月27日,五号宗地曾上市拍卖,当时,该宗地规划有50%的商业用地,起拍价为3375元/㎡,但最终流拍。

五号宗地实景

五号宗地实景

  与四号宗地所在区域的热度在近年来逐渐升起不同,五号宗地所在区域近年来不管是在土地市场还是新房市场中近乎被人“遗忘”,存在感都非常低。

  在五号宗地入市之前,此区域周边已经有近三年的时间没有土地成交,而最近一次土地成交发生在2014年8月,即成都天合瑞通有限公司拍下的85.15亩地块,成交楼面价2464.24元/㎡。

  在新房方面,五号宗地周边在售的新盘只有华侨城·原岸一个项目,去年11月,华侨城·原岸新推的房源价格约为9900元/㎡。

  五号宗地面积57.69亩,容积率2.0,起拍楼面价5000元/㎡,综合各项土地指标,此块宗地有适合打造改善型产品的条件。但不可忽视的是,目前宗地周边还存在着不少厂房、不锈钢批发城等工业、物流基地,同时,周边也存在不少老小区,整个区域的环境较差。这样的环境对于打造改善产品会造成不小的困难。

五号宗地周边环境

五号宗地周边环境