6月20日,成都干渴已久的土地市场终于迎来了“破冰一拍”,位于成都双流区东升镇的一宗21.3194亩的住宅用地进入拍卖场,成为成都城区在4月7日之后第一宗进入土拍程序的住宅用地,必然引发各家房企关注。

  这宗位于双流区东升镇航都大道上的土地用地面积为21.3194亩,最大容积率3.5,土地用途为兼容不小于10%、不大于20%的商业。这宗土地原定于今年5月5日进行拍卖,在进行土拍前突然被终止出让,又在5月27日再次公示出让。

6月20日拍卖的双流土地参数

  “回锅地”或再遭熔断?

  从该宗土地的出让文件可知,竞得这宗土地的企业需配建面积为800㎡的社区管理用房,在建成后无偿移交给政府使用,不过配建的社区管理用房并不占用容积率面积,所以这宗土地的出让条件并不算苛刻。

  这宗土地的拍卖同样遭遇了限价,有趣的是,限价的模式是成都土拍熔断的“1.0规则”,也就是当土地价格在拍卖中触发了最高限价之后,该宗土地直接流拍,而不是像“2.0规则”一样进入摇号环节。也就是说,如果最高限价线不高,这宗土地很可能成为“回锅”两次的土地。

  现场勘查:与医院一街之隔

  和以往的土地拍卖一样,新浪乐居对这宗土地的情况进行了现场勘查。

  这宗土地位于双流区东升镇航都大道三段南侧,城北上街西城,佳兆业8号项目北侧、国奥村项目东侧,周边交通通达度良好。

土地位置

  目前,宗地内部的建筑附着物已经清理完毕,宗地内土质为疏松的黑土,含水量较高,土地上中植了少量农作物。

宗地内部

  土地呈三角形,东宽西窄,土地南部为佳兆业8号尚在施工的建筑工地,目前该工地的工程进度已经进入基坑挖掘阶段。

  

佳兆业8号项目及邻宗地的工地

  与该宗地隔城北上街相望的是正在施工中的双流区第一人民医院工地,目前工程已经进入地面施工阶段,未来便利的医疗条件或许会成为项目的卖点。

双流区第一人民医院工地

  另外,宗地距离棠湖中学实验学校以及双流区实验幼儿园的距离仅数百米,教育资源也引人注目。

  佳兆业8号项目的商业街在宗地附近,城南优品道广场距离宗地的距离约2千米,商业配套较为完备。

  东升板块从2016年6月到2017年5月,商品住宅成交均价从6400元/㎡上涨到8600元/㎡,年上涨幅度约为34%。从宗地周边的中介门店了解到,该区域的二手房价格约为10000元/㎡。

  从宗地的交通通达性、周边的商业、教育、医疗配套和房价来看,3000元出头的起拍价并不算高,在土拍中仍有较大的溢价空间,但是宗地的劣势也很明显。

  土地劣势:面积小、形状差

  一位在成都某房企担任投资岗位的朋友在考察了这宗地之后认为,土地各项条件均较为优越,但是存在两个劣势:

  1、土地面积较小,拍下之后打造项目体量小,对于开发商来说吸引力骤减;

  2、土地形状不规整,呈三角形,位于三角形“角”上的土地利用难度大,在前期规划时为了充分利用很可能出现“奇葩户型”。

  然而,在成都2017年土地市场供应大幅缩减的当下,这宗土地的入市让对土地“望眼欲穿”的房企们看到了一丝希望,许多今年尚未进账土地的开发商也已经瞄准了双流东升这宗土地,或许这是这场土拍沿用严格的“熔断1.0”规则的重要原因。

  在对这宗土地进行了详细的了解之后,明天(6月20日),新浪乐居将对土拍进行跟踪报道,见证成都土地市场干渴了两月之后降下的第一场小雨。