很多人最近都在问房价的拐点,总是说虽然成交量大幅下跌,但价格依然坚挺,这可能并不足以安慰大家脆弱的心灵,希望还是看到实实在在的房价拐点。那么房价拐点什么时候会出现呢?其实也是有一些领先指标可以参考的。

  第一,黑色系金属和能源,铁矿石就是最基础的原材料,焦炭是最基础的能源,一旦房价大幅上涨之前,必然是这些强周期的品种开始启动,跟货币宽松有直接关系。我们看到焦煤和铁矿石在2013年一直下跌,房价也一直沉寂。2015年11月开始,黑色系金属和能源由跌转升,房价也迎来了暴涨。而铁矿石和焦炭已经在2016年底,先于房价见顶回落,筑顶期3个月,传导期3个月,所以这个领先指标指示的是下半年房价将有拐点出现。

  其次,地产投资和地产销售背离,在房价暴涨的时候,地产投资明显小于地产销售,这个很好理解,因为地产火爆期都是去库存,大家恨不得先把房子都卖掉才好,但卖着卖着发现,大家热情越来越高,房子快卖光了,那就不如再去开工建设一些。所以地产开工才会上来,从去年10月份开始,地产销售快速回落,从10月份的26.4%,下降到今年4月份的7.7%。相反一季度开始地产的投资增速上来了达到了9.8%,根据海通证券的研究,投资增速好比供给,销售增速好比需求,供给现在增加明显大过了需求的增加,其实历史上出现这种投资大于销售的时刻并不多,一次是2007年10月,第二次2010年3月,第三次是2013年的6月,在这三个时刻之后,房价在随后的一年里都出现了不同程度的下跌。所以判断,房价下跌将是未来一年的大概率事件。

  第三,金融货币M2,M2的走势一直决定这房价,纵观历史05-06年的飙涨,08-09年的暴涨,12年的暴涨,以及2016年的暴涨,都是M2的周期相吻合,但目前的M2已经降到了10.5%,属于历史低点附近。而且紧缩周期还没有开始,未来货币供给会进一步减少,利率会进一步提升。不久我们可能就会看到M2的20年新低,甚至会跌破10%,外汇流出,利率提高,央行缩表,国内基础货币下降,建立在基础货币上的房价泡沫,也必然出现松动。M2的下降,基本与房价同步。也就是说很快大家就会房价拐点。

  综合来看,三大房价的领先指标,都指向了房价的拐点即将出现,再加上我们严格的限售限购,让炒房资金退潮,大量资金链偏紧的大概也已经撑了半年时间,他们的资金成本很高,不可能无限期的撑下去,预计在很快就会有明确的市场反馈。今年下半年,房地产市场的预期可能完全不一样。其实现在很多一二线城市的预期已经变化了,因为基本已经卖不掉了。大家可以做个测试,把你的房子降价10%,然后挂出去,看看有多少来上门咨询的,如果看房的多,注意这里要的是购房人而不是中介,相信区分购房人和中介应该还是不难的。如果看房的多,询价的多,证明您的房子还好卖,可以暂时不用着急。如果相反挂低10%连看房的都没有,那您也就彻底踏实了。说明已经没有流动性了。

  如果要买房的,先说刚需的,在三四线房价并不特别高,可以继续等等,下半年也许是个不错的机会。反正你也是住,不考虑卖,生活才是第一位的,买的贵点也还好。毕竟人不是神,不可能买在最低点。但如果想投资就算了,因为市场没有流动性了,炒房炒成房东就没意思了。而且这个房地产的寒冬还指不定要多久才能度过。之前有美国QE给我们兜底,有人民币升值,外汇储备增加这个因素,我们可以印钱超发货币一直捧房价,用房地产拉动经济,现在美国的因素逆转了,人民币贬值了,外汇储备减少了。央行资产在减少,除非闭关锁国,否则他不可能任性印钞票了。房价这次拐下去之后,还能不能拐上来,非常值得怀疑了。