新浪乐居讯(编辑 徐成)真是忽如一夜春风来,成都流行高端系。

  在2017年的第一个季度即将进入尾声的时候,成都各家房企也陆陆续续把上半年的主力产品推向市场。在经历了多场房企的2017年品牌发布会之后不难发现,“最高端”“最高标准”“顶级系列”等等字眼被不同的房企反复提及,在经历了2016年的“高端元年”之后,成都楼市仿佛突然又快步走入了“顶豪元年”。

  房企TOP系接踵而至

  在通过和首开合作在茶店子开发的高端项目龙湖·首开紫宸尝到甜头之后,龙湖在去年6月通过土拍获得了茶店子客运站对面的132亩土地,业内曾经认为这宗商业比例不能低于50%的大面积宗地将被龙湖打造成天街,在2017年初,龙湖宣布自己旗下最高端的顶级住宅“原著”系列将在这块宗地上拔地而起,得名“龙湖·西宸原著”,而在其他城市,例如广州,龙湖开发的天宸原著售价已经达到了4.5万元/㎡以上。

   

      在3月成都保利的品牌发布会上,保利一口气拿出了旗下TOP系产品线“悦”系列的两个作品——保利·堂悦和保利·天悦项目互相呼应。保利·堂悦项目紧邻龙湖·西宸原著,保利·天悦则在绿地GIC身旁,两宗土地均是通过收购得来的,堂悦项目所在的7.4万㎡茶店子宗地保利在去年年底以4.2亿元从富森家居手中购得,而天悦项目在的4.2万㎡南二环宗地则是以11亿元由华丰手中收购。加上2016年11月1日保利通过拍卖购得的两河森林公园宗地,今年我们所知的保利的所有新项目都是以豪宅的形式呈现,虽然悦系列是在成都首次亮相,但是在其他城市却声名赫赫,南京的堂悦卖到了3.4万元/㎡。

  中铁建在这几年一直习惯于在年终的土地市场上“孤注一掷”,在2015年年底拍下铁佛寺地块打造的中铁建·西派城,项目在开盘之后在售价远远抛开了同区域的其他对手的情况下一房难求。在2016年12月29日又跟平安合作拿下了华府的近300亩宗地,据悉也将打造和西派城一脉相承的中铁建TOP系西派系列产品。

  以技术见长的朗诗绿色地产在2016年似乎在“按兵不动”,旗下并没有独立开发的产品在成都市场上亮相,而其通过与北辰合作“北辰朗诗南门绿郡”以及和太行瑞宏合作的“太行瑞宏·朗诗金沙城”在成都高端市场上积累了强大的口碑效应,在2016年年末通过收购位于大源的雅颂居三期85亩土地并将在此打造“朗诗·熙华府”项目,熙华府同样是朗诗旗下的TOP系产品线。

  北大资源在2016年的高端作品颐和翡翠府项目取得了良好的市场反响之后,又在成都土地市场上四次出手,甚至从巨头融创口中“夺食”,这宗位于新川的土地将打造的项目近期已悄悄露出真容,“北大资源·紫境系列作品”已经出现在宗地外的广告牌上,据称紫境系列也是北大资源目前即将推出的全新TOP系产品。北大资源将自己最高端的产品线首发地选址成都,显然对在成都豪宅市场上割据一方信心十足。

  另外,据称蓝光也将会有比目前的“雍锦系”更高端的新产品系落子成都,我们也不能忘记始终对成都市场抱有浓烈兴趣的中国高端地产巨头绿城。而成都本土高端品牌万华和蔚蓝卡地亚则一直保持着自己不紧不慢的节奏。

  超大面积段豪宅成交突破2成

  虽然进入2017年以来,在成都市场上亮相的新项目还不算多,但是各家房企的顶级高端系产品比例大大提高,成都仿佛成为了房企们高端系“军备竞赛”的战场,这似乎宣告了今年成都楼市的主旋律。那这背后又隐藏着什么样的市场逻辑呢?

  可以肯定的是,在2016年的成都房地产市场上,高端系列产品的市场抬头的趋势已经非常明显。在克而瑞提供的2014~2016年成都房地产市场的成交数据中,90㎡以下的紧凑刚需型户型在全部成交面积段中的占比连续3年下滑,首改型户型集中的90~110㎡面积段成交数据则持续3年保持上升,同时,130㎡以上的超大面积段产品也经历了3年的明显上升,从2016年至今的成交情况上来看,从去年1月起这类产品的成交比例仅有12.98%,而到了2017年2月,大面积段产品的成交比例上升到了全部成交的17.86%,在2016年11月一度达到24%的高位。虽然成交比例依然比不上首改面积段,但是一向被认为“市场狭小”和“投资难度大”的超大户型豪宅成交情况持续稳健地走高却是可以看得见的趋势。

  总价方面,总价150万元以上的成交面积同样在2016年持续走高并在11月达到巅峰的21%,虽然在2017年年初出现回落,但是高价房供应量减少或许才是回落的真正原因。

  在成交量上升这个“大趋势”之外,成都豪宅市场还出现了一个有趣的“小趋势”,即豪宅的分布碎片化,传统意义上豪宅集中的“富人区”随着土地供应和优势资源的分散而不再出现。

  豪宅元年诞生自有逻辑

  成都市场上2017年豪宅产品迅速增多,让这个“小圈子”在几个月的时间里越来越多地占有人们的注意力,事实上,不仅成都,全国房地产市场活跃的各大城市豪宅类产品成交都出现明显上升,几个来自不同方向的“合力”造就了这样的趋势。

  首先是政策面,去年年底的中央经济会议上“房子是用来住的,不是用来炒的。”为今年的房地产市场定调,肯定房屋本身的使用价值、居住价值,肯定市场对供居住的房子的需求,压制愈演愈烈的房地产投机,防止资金过度涌入楼市。在这样的政策基本面下,市场对于房产交易的投机预期下降,房屋本身的居住属性得到重视,在居住属性的提升上不计代价的豪宅类产品符合这种新的市场视角;

  第二,市场整体经过几年的发展之后,在2016年刚需市场全面萎缩,改善房市场迎来快速增长,2017年豪宅类产品市场份额的快速增长是受整个改善型市场整体份额增长带动的;

  第三,土地价格和融资成本的提高,根据新浪乐居整理的2016年成都土地平均成交楼面价提高29.7%,主城区楼面地价全面超过7000元/㎡,土地市场竞争激烈。以上文中提到的房企新推出的顶级产品为例,这些顶级产品所在的地块在土拍时都引起多家房企争抢,拿地价格逼近周边在售项目价格。在土地成本持续上涨的预期支配下,房企不得不拿这样看起来“不经济”的土地,而高价地让房企的现金流压力也越来越大,显然,能够支撑起这样的高地价是需要投入更多的心思的豪宅类产品,做高价格天花板,房企才能保证自己的投入和回报成比例;

  第四,2016年房企避开竞争激烈、同质化严重的中低端产品段涌入改善领域,而2017年改善领域的市场饱和度也有所提高,这同样驱使有实力的大房企进入相对竞争缓和的顶级高端产品市场,将竞争门槛进一步提高;

  最后,对于预售房源的限价对此也有一定的影响,房企为了保证预售时能够锚定一个足够满意的价位,必须让产品价格有足够的支撑,新产品豪宅化定位正是为了让产品在定价时更有竞争力。

  另外,易居研究院研究总监严跃进也提到:“对于成都房地产市场来说,大面具和高总价的物业总体上还没有受到限购,但其他同类城市的做法会给房企有一个启示,比如此前郑州大户型的物业不限购,后来也纳入到限购之中所以类似成都的房企也会担心此类做法出现,积极推盘有利于规避风险。从购房端来看也有利于房源的增加和购房者福利的增加。”

  瑞士引以为傲的制表产业曾经一度被日本的石英机芯逼上悬崖,而在机械表全面奢侈化之后,瑞士制表业在高端市场重新睥睨群雄,在未来,富豪们是否也会像今天的机械表爱好者们一样以搜集豪宅为荣呢?